漲價調控，降價也調控！在全國大多數都市紛紛出臺限購、限售、限漲的當下，個別三四線都市卻“反其道而行之”——限跌，一時間引發大量關注和熱議。降價不得超15%！2021年，全國首個“限跌令”來了

岳陽市住建局發佈了《關於房地產市場新建商品住房網簽成交價格限制的通知》（以下簡稱《通知》），對岳陽市中心城區（包括岳陽樓區、岳陽工業區、南湖新區、城陵磯新港區）新建商品住房銷售價格提出要求——

新建商品住房銷售價格備案後，商品住房銷售的實際成交價格不得高於備案價格，也不得低於備案價格的85%，否則商品房網上簽約備案系統提示無法簽訂商品房網上簽約買賣契约。

自此，岳陽也成為2021年全國第一個出臺“限價令”的都市。

樓市的“限跌令”是偶然嗎？並不是的。岳陽也並非首個規定新建商品住房成交價格降幅下限的都市。其實，從2016年開始，已有多個都市出臺規定，無論上漲還是下跌，房價浮動只要超過15%（也有5%或10%），就不給辦理網簽。2017年5月2日，中山市發文，商品住房實際銷售價格高於備案價格或下浮幅度超過15%，商品房將無法進行網上簽約。2019年7月26日，大連市發文，實際網簽備案價格不得高於申報價格，且價格下浮不得超過5%。2021年7月26日，山東菏澤以“不正當競爭”為由查處一家降價銷售的開發商。那麼問題來了，政府為什麼不讓房價大跌呢？我們認為是3方面原因：1.新房售價持續下跌可能還有很多人不知道，岳陽的新房售價已經連續好幾個月都出現下滑，並且在5月到7月每平米的價格下跌超過1000，而今年最具代表性的降價應該就是某大的全線七折優惠，因為房子賣不出去，所以只能低價出售，但是低價勢必會干擾到市場的正常發展，容易引起惡性競爭，所以得穩房價。2.利益關聯因為新房在建設及銷售過程中，牽連太多行業，如果一旦房價下降太多，對開發商是毀滅性的打擊，對其相關的行業也無疑是一個絕望的寒冬，並且由於房子是百萬級的大件，一旦大幅降價，勢必會波及金融系統。3.影響都市發展蓋房子需要什麼？鋼筋混泥土嗎？不！首先你得有土地才能建設，作為支柱產業，都市的一部分財政收入是靠賣地來的，所以這是個迴圈，國家賣出地能賺錢，開發商拿到地就建房子出售，在賺錢的同時打造都市新面貌，而作為普通老百姓的我們通過自己的努力，賺到錢了就能買房，在都市安居樂業，都市才能有更良好的發展，所以得穩房價。

綜上來看，房地產不僅事關土地財政，還關乎房地產對於經濟的拉動作用，同時還關乎降價維權帶來的各種社會穩定問題，馬虎不得，調控勢在必行。

“限跌令”的發佈，對於樓市有什麼樣的影響？

無論是“限跌令”，還是“限漲令”，其實影響最大的是開發商。

限跌，是在資金緊張的環境之下，現金流不如預期。囙此，才會搞促銷，但是“限跌令”發佈，開發商就沒有辦法促銷。

現時，贛州（叫停特價房）、恩施（不允許大幅降價促銷）、大連（不准降價5%）等多個二三四線都市也出臺過類似的調控檔案，對商品房銷售價格的降幅做出規定，或是政府發佈，或是行業發布，總而言之，限制漲幅跌幅。

囙此，“限跌令”可以視為官方給市場一個“底線”，這屬於一個積極的政策，至少保障了購房者不會一買就虧，也讓開發商不敢逾越紅線。

對於買房人而言，在房住不炒的背景下，維持房價穩定，仍然是當前的主流，是一個上車的好時機。

當下在哪裡“上車”最穩妥呢？現在樓市分化日趨明顯，三四線都市由於人口的流失，經濟的落後，已經支撐不起房地產這個吸金大鱷了，房價下降是必然的，接下來可能會更多三四線都市出臺“限跌令”此類迫不得已的政策。相比較而言，房價依然能堅挺的只有比較熱門的覈心都市圈都市。1.覈心都市圈市場火熱，價格穩定上漲以首都都市圈為例，2021年1-6月份，北京市商品房成交43731套，同比上漲72%；成交面積539.24萬㎡，同比上漲69%；成交均價46306元/㎡，同比上漲9%；成交金額2497億元，同比上漲84%，市場穩重有升，非常火熱。現時，北京5月份首次集中供地成交的地塊已經有15塊已經確定案名，預計將會在10-11月份集中入市。這15個新盤絕大多數都集中在北京5-6環的區域，價格集中在6-9萬，下半年，北京房價天花板即將再次被突破。

2.人口虹吸大量人口湧入都市價值的覈心體現是人口聚集能力。近幾年，人口和產業也在持續向都市圈聚集，24個千萬級大都市圈以全國6.7%的土地聚集約33%的常住人口，創造約54%的GDP，多數都市圈人口處於流入階段。據北京七普資料顯示，2010-2020年，北京新增228.1萬人，環京廊坊地區新增110.5萬人，可以看出環京人口增量是首都的50%，整個首都圈都是人口高速彙聚區域。强大的經濟實力和高端產業支撐下的人口導入，形成對首都都市圈房地產市場需求持續和有力的支撐。3.首都都市圈周邊都市將迎發展新風口

受益於首都都市圈一體化，都市圈輻射範圍內的環京都市將獲得與二線都市、甚至一線都市相當的發展機會和資源。

近日北京市政府印發《北京市“十四五”時期高精尖產業發展規劃》，規劃重點提到為促進環京地區產業協同發展規劃了三個圈層。

第一個圈層是依託北京向外50公里左右的環京周邊地區打造環京產研一體化，將加强與固安等周邊地區發展合作，促進北京“擺不開、放不下、離不遠”的科技創新和高端製造產業鏈就近配套。

無論是北京高精尖產業規劃還是前幾天發佈的北京新一輪“南城計畫”，都對環京的京南區域的產業、交通的發展有極大的利好作用。如果在北京置業受限，環京都市仍是一個不錯的選擇。

當下，樓市大變局已經開始，覈心都市圈的房子仍然有利可圖，至於三四線都市的房子，我們建議你，最好還是掂量掂量再决定。而對於那些寄希望於房價暴跌之後再去抄底的購房者來說，他們的夢想註定要破滅了。