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2020年，2021年，如果用一個字形容中國北方的都市房價。

無疑是一個“衰”字。

在大城市裡面，除了獨一無二的北京，除了獨二無二的西安。

剩下的幾乎一個德行。

新房市場橫盤陰跌，二手市場跌跌不休。

直到2021年的年中，似乎這一輪下跌週期還沒有完全結束。

那麼，今天我們就來盤點一下。

在當下這個時點，北方哪個都市房價最令人擔心？

2

衰——最具有代表性的當屬天津。

這十年來看，天津房價經歷了典型的三個階段。

第一階段：從2012年元月到2016年4月，經歷了一個小週期，房價有一個小的起伏，但是很快又跌了回去。

第二階段：2016年中暴力拉升階段，無論是新房還是二手房快速暴力拉升了40%上下。

第三階段：從2017年初到現在，屬於橫盤震盪，其中新房相對較穩，但是二手房卻上躥下跳。

如果，你把第三階段單獨拿出來分析，就會發現天津的二手房業主情緒相當不穩，當房價看好，它漲的比新房還厲害，當房價看跌時候，它跌的比新房也厲害。

尤其是2020年年初，這種情緒達到了高潮，二手房價漲幅跌破了新房二手交叉線（紅圈處），看空的情緒達到極點。

下麵，我們來分析一下天津樓市未來。

首先，天津這個城市本身價值還在，現時階段只是被暫時看空看過了。

從房價走勢圖上，去年年底，很顯然新房已經開始抬頭。而今年年初，二手房也開始抬頭。

從這個“雙抬頭”局勢可以判斷，天津本輪已經到底，下一階段進入了恢復性價格走勢。

所以，未來一年，天津房價將進入恢復性穩定狀態，以較為緩慢的態勢進行恢復，最終二手房趕上新房的漲幅，達到差不多2019年初的水准。

但是這個過程一定是緩慢的，畢竟上一輪天津樓市底部週期調整時間太長了，讓人不敢輕易下場，這種情緒和2016年的杭州樓市有所類似。

3

如果你把石家莊和鄭州的10年房價走勢圖放在一起比較，你就會發現這兩個都市實在太像了。

基本上兩個都市都分為四個階段。

第一階段：從2012年1月到2016年年初，經歷一個不大的週期，在這個週期中，新房和二手房同方向都有漲跌。

第二階段：從2016年年初到2016年底，新房和二手共同經歷一個快速的暴力拉升階段，房價漲幅達到50%。

第三階段：從2016年底到2018年中，新房和二手房進行高位震盪，但是分化尚未明顯。

第四階段：從2018年中到現在，新房和二手房出現明顯分化，新房產生一定程度震盪上行，二手房產生一定程度的震盪下行。

實際上從2021年春天開始，這兩個都市樓市開始逐步回暖，也出現了新房和二手房漲幅雙抬頭，只不過這個抬頭石家莊不是特別的明顯，而鄭州比較明顯。

而且，這兩個都市在這十年的任何階段，你會發現都是新房漲幅高於二手，俗稱新房拉著二手走，不過是在2018年後也在持續，只不過新房對二手有點拉不動了。

對於這兩個都市未來一年房價，進行一個預測。

1、這兩個都市基本上這一輪週期也已經到底了，下半年將慢慢拉升。

2、然而新房的價格拉升將被二手下行的趨勢，進行較强的牽引，而不會有很大起色。

3、整個一年，兩個都市不管是新房和二手更多的是銷售量的回復，對於價格則在全市範圍內不會有很大的提升。

尤其在北京這個北方標杆性都市房價被明顯打壓時候，這種趨勢更加明顯。

4

再說一下强省之中的弱省會典型——濟南。

十年看下來，濟南經歷了兩個完整的週期。

第一周期，從2012年元月到2015年5月，是個典型的弱週期，房價最高新房增幅10%，二手差不多只有4%。當然跌幅也有限大約在2%。

第二週期從2016年7月到現在。

這個輪週期，漲幅較大，你可以看到新房在2019年中曾經增幅達到150%以上。然而二手就明顯比較弱，在第二輪週期任何階段，二手始終漲幅只有新房的一半。

這說明，濟南這個城市房價始終是新房拉著二手在走，新房賣的好，二手也不會差，新房賣不好，二手也不會好。

所以，下一步濟南穩房價的重點在於新房，新房穩二手自然會穩，新房微漲至少二手不會跌。

而控新房的關鍵又是在土地，所以濟南的朋友一定要關注一下全市住宅土地的供應量，因為這個城市中土地供應是影響這個城市新房價格的最大因素。

而新房又是影響二手房價漲幅的最大因素。

5

最後再說北方獨二無二的都市——西安。

如果你沒有仔細研讀過西安的房價數據，你會覺得西安樓市真火，連漲四五十個月。

然而，在你看到上圖的時候，你會發現，實際上西安樓市的火爆，完全是一種“獨角戲”。

新房一飛沖天，二手多年徘徊。

從2017年底，新房和二手房的漲幅越來越分化，在四年之內新房能够完成房價翻倍，但是二手卻始終在比2012年基礎上上漲20%上下徘徊，並沒有隨之跟漲。

新房沒有拉著二手一塊漲，二手也沒有影響新房猛漲，兩種性質的房子似乎不是一個都市的樓市，各自走出了各自完整的市場曲線。

而且這種趨勢在現在並沒有縮小的趨勢而是繼續拉大。

這種情況，這種行情、這種走勢，在全國其他城市見過，但是從未見過差距拉得如此之大的。

你覺得正常嗎？

反正我覺得不正常？

實話實說，我覺得西安樓市反而是整個北方最令人擔心的市場。

第一、整個北方幾乎所有的都市都經過了2019年到2021年，包括北京，樓市下行期的底部調整，今年有所回暖，這是一個正常週期規律。

只有西安新房，從2016年末開始，就一直是夏天，一直上沖，這是不符合客觀規律的。

第二、新房價格上漲沒有二手房的呼應，二手房徘徊不進，新房一發沖天，而任何一個正常樓市則應該是是兩種房子有共振效應，而不是越走越分化。

因為，總有一天，買了新房的客戶，會想到我的房子賣給誰？

如果賣二手是虧錢賣的，那新房火爆會持續嗎？

對於西安樓市，說實話，我不敢預測，因為它已經超出了正常市場週期運行規律。

萬事有反常即為“妖”。

而“妖”，是不能用規律考察的。