多事之秋。

樓市的氣氛，很詭異。

今天的房地產，已不是昨天的房地產。

舊船票，登不上曾經的客船。

房地產似乎變成一個貶義詞。

最近，地震級別的政策，一個接一個。

N個都市調控加碼，被錘個遍，都算不上新聞了。

哪裡有妖孽，哪裡就有金箍棒。

地方管不好？那就直接來更猛的。

被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超過年度銷售額的40%。

想做到，不容易，不少房企面臨“拿地即違規”。

這是在給房企敲警鐘：只能依靠內生增長拿地，不能靠負債拿地。

就怕現金流緊張，一家緊張，可以扶一把，幾十家都緊張，那可扶不住。

如果你能力不行，乾脆就別幹了。

一則流出的內部檔案，白紙黑字清清楚楚的寫明：

7月1日起，停止受理房地產開發企業三級、四級資質的核定申請和暫定資質備案申請。

想新成立一家地產公司？

別想，也別幹，去幹製造業吧。

高層對房地產的態度，風向已變。

風是冷的。

“深房理”事件，不是殺雞儆猴，而是對樓市的敲山震虎。

還敢炒房嗎？坐牢的那種。

前一陣談都市更新，沒問題，好事一樁。

天津比較佛系，南方都市都熱血沸騰了。

突然，住建部發佈《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》。

注意用詞：

防止沿用過度房地產化的開發建設管道，大拆大建，急功近利等問題。

“房地產化”，這些年來，第一次在政策檔中看到。

恐怕在高層眼中，房地產是個急功近利的害人精，早就不是小甜甜了。

提醒各都市，都市更新千萬不能陷入這般境地。

從定調上，掐死房企打算利用都市更新，避開招拍掛拿地，大賺特賺的可能性。

No way！

“房地產化”，不正確，那什麼是正確的？“公益化”。

如果你願意做都市運營商、做都市代建商，那便舉雙手歡迎。

如果你動了歪心眼兒想牟暴利，隨時給你打補丁。

要相信，政策，有的是。

黃金時代？白銀時代？

不，現在是鋼鐵時代。

繼續。

第二次集中土拍，突然規則大變。

天津、青島、南京、瀋陽、杭州等，全部延期。

溢價率不得超過15%，歷史首次集體“一刀切”調控地價。

拍到封頂開啟搖號，不再拼自持、配建等不必要的內卷。

控房價，得先控地價，滅絕地王。

控制溢價率，也是為了讓房企拿到合理的利潤。

大多數利潤低、賠錢的行業，不等倒閉等什麼？

房企的本質，是賺錢，逼到最後，只能不講武德。

輕者减配、延期交房，重者爛尾、壞賬，上下游被拖垮。

房企的利潤有多低？

比如杭州杭州首次競品質的十宗地塊，經專業機构測算，即便底價拿地，也有5宗虧損，虧損額將以億計。

利潤最高的也不超過4%，已大幅低於各行業的平均利潤率。

提問：是否有興趣參與競品質地塊的競爭？

超過80%的房企回答：我不配！

但是，你以為這是給房企給予方便嗎？

並不！合理的利潤，也不是誰都能賺的。

這次新規特別強調一條：嚴查買地的資金來源。

買地的資金，受到前所未有的監管，資金不够殷實的房企，不敢拿地。

未來，很可能是國企、央企、巨頭的天下。

這不叫壟斷，這叫底線。

沒有底線，遊戲都沒有繼續玩下去的可能。

八月飛雪。

大門關上了，影響是深遠的。

中誠信國際評級，已將中國房地產行業展望，由穩定調整為負面。

記住，我們要實現的是——共同富裕。

為什麼要搞共有產權，為什麼要在熱點地塊中配建租賃住房？

大家好，才是真的好。

要說正題了。

大環境已變得很微妙，各種關卡聯合出擊，讓很多房企出現了問題。

真是應了那句話：

風停了，是鳥，都飛走了；是猪，都摔地上了。

比如華夏幸福已經暴雷。

福晟在天津的福晟西元樂府爛尾，業主維權無果，開發商乾脆躺平。

多麼痛的領悟，無法走後悔路。

還有一些房企，已經在“出問題”的邊緣徘徊了。

前方敵情嚴重不明。

所以，現在買房，我們需要明確一個“灰名單”。

有些房企的樓盤，要警惕慎入了。

這是一個系列稿件，今天先說第一期。

藍光-----------

藍光不知疲倦，翻山越嶺。

以激進拿地著稱，多次在各地橫掃高溢價地塊。

當年，萬科高喊“活下去”，福晟、華夏幸福曝出現金流危機。

藍光呢，卻將大本營搬到上海。

果然，超高的土地成本和資金成本，吞噬了大部分利潤，算不過來賬。

截至7月13日，藍光累計到期未能償還的債務本息已達45億元。

藍光也公開承認，沒有足够的流動性履行到期債務。

中航信託、百瑞信託，都已因為合同糾紛、股票質押違約等原因，向法院申請對藍光集團進行司法凍結。

多米諾骨牌，正在接連倒下。

天津津南區藍光芙蓉公館，雖然還沒停盤，但基本休克。

之前規劃的水果俠樂園，也不建了。

河北區藍光雍錦府，7月就簽約1套。

這個盤，也不要再碰了。

賣不出去，就沒有現金回款，何談建設。

泰禾-----------

泰禾為什麼會瀕臨死亡，因為拿了太多地王。

又恰好它是做豪宅的，貴啊，沒想到限價把自己限死了。

杠杆又高，賣不出去就資金鏈斷裂。

據說，今年2月，泰禾和平安談崩了，平安收購給的錢太少。

黃其森不同意，他說：我已不是壯士斷腕，而是壯士割腎。

天津的泰禾津海院子，之前停工，後來又說復工，現在還是停工了。

米是好米，要有鍋，還要有柴火，才能做出好飯。

實地-----------

最近，實地因商票又上新聞了。

7月25日，在實地總部，供應商及商票持有人集體維權，場面一度失控。

實地聲稱問題已解决，但8月2日，又有人來維權，顯然還是沒解决。

實地也是個“危險分子”，公司財務極其令人擔憂。

2019年末，實地有息負債就已高達126億。

天津寶坻的實地海棠雅著“交房即維權”。

業主反映，除延期交房外，簽訂的補充契约還暗藏“霸王條款”。

實地在天津還有軍糧城的實地薔薇國際在售。

恒大，是繞不過去的。

恒大會不會崩塌？

討論這個沒意義，退一萬步也不過是萬達那樣，逐漸被肢解。

恒大，確實太大了。

它是一隻灰犀牛，曾經是廣州唯一的一家私企世界500强。

這種量級的企業，足以讓一座小城市繁榮，或者衰落。

三條紅線，不是為了整死恒大，只是為了降低暴雷風險。

所以你看，拯救恒大的會議，級別之高前所未有。

天津樓市的“灰名單”還有後續，下回分解。

謹記一句話即可：

君子不立危牆之下。