在許多人後知後覺的情况下，深圳樓市“新時代”已經悄悄開啟。

深圳樓市連續五個月二手房網簽量探底，相比去年同期下跌8成；曾經大熱的寶安區，如今銷售轉場叫賣，當天去化率還是不及預期……

種種迹象，都在表明“208政策”後的半年，調控效果非常好，深圳樓市進入“徹底冰涼時代”。

不過按照以往每次調控的經驗，很多人還是不會服氣，始終認為深圳樓市，也能如往常一般，會有驚無險大步跨過。

因為根據過往經驗，大家都認為深圳樓市是“調控越調越漲”的。

比如去年“715政策”重磅落地後，市場反應立竿見影，8月網簽量迅速回落近7成，但二手網簽持續低位運行幾個月後，12月份出現翹尾行情，網簽量達到6863套。

但實際上，現在深圳樓市的房價和趨勢，既寫在六七月的網簽數據裏，又寫在每個新盤開盤的結果裏，還寫在了法拍房的結果裏。

如果還是有人不相信，深圳樓市“冰封”的結果，那麼可以好好看看這些案例。

1

頭部社區頻頻流拍

深圳樓市自從進入“208政策”的調控期後，除了依然堅持在一線的仲介，絕大部分人根本不知道深圳二手房房價是怎樣的。

如果想知道價格，只能一遍一遍地向仲介詢問每個社區的每一套房源。其中的繁瑣和複雜，只有最近迫不得已依舊需要上車的剛需才能體會。

但深圳樓市如何，早就在法拍房的結果裏寫明。

和兩個月前法拍房的情况截然不同的是，具有代表性的頭部社區的房源頻頻出現流拍，二拍估價頻頻讓利，甚至有些房源一二拍起拍價差了上千萬。

比如CBD的頭部社區房源流拍。

8月3日寶安CBD的頭部社區壹方中心一套374.74平房源進行第一拍，起拍價約5670.49萬元，當時245人設定提醒，8673人圍觀，但流拍後起拍價直降1134.0982萬元。

比如西鄉網紅社區流拍。

7月30日位於西鄉桃源居別墅一拍起拍價2462.4993萬，二拍起拍價直接降了約492.5萬。

又比如頭部學區房流拍。

同樣是8月3號，位於百花學區的房長城塔樓法拍房起拍價1084.14萬元，181人設定提醒，5001人次圍觀，結果因無人報價流拍。

而8月19日的二拍掛拍，起拍價直降價217萬，設定提醒减少到141人，圍觀人數也降到1517人。

而8月6日，另一套同樣是頂級學區房的法拍房源流拍。

這套房源是福田香蜜湖深高學位的房源，位於港中旅花園26棟3A號，116.94平起拍價約1969.88萬。

可見，網紅社區，頭部社區都紛紛出現流拍，甚至同一天出現兩套頭部法拍房有同樣的境遇。

2

兩月前，法拍卻越拍越貴

與7、8月頭部房源流拍截然相反的是，今年五六月前的深圳樓市法拍市場可是火力十足，法拍房源被土豪熱搶，歷史溢價一次又一次地刷屏的例子屢見不鮮。

比如今年4月24日華潤城旁拍賣的萊英花園，最後成交價1505萬，191%的溢價率，重繪溢價紀錄；

比如5月14日，頂級學區房國城花園127.82平，起拍價為1450萬，總共有15人報名，競拍了147次，14279人次圍觀，最終2206萬元成交；

再比如寶安區CBD的壹方中心，成交溢價率成為刷屏最典型的案例。

2020年4月10在阿裡法拍上拍賣的一套寶安區壹方商業中心一期的住宅，吸引了15人報名，經過88輪競買，43次延時，最終成交價格鎖定為5012.17萬元，溢價率為66.95%，還只是略高於以往其他法拍房源的溢價。

但到了去年11月，一套壹方中心一期1棟216平的住宅，起拍價2300萬，經過115輪競價，最終4114萬成交，均價19萬/平，溢價率達到78.86%。

而當時市場正常的商品房也不過17萬/平，業內預計最高價可能要到3800萬，但沒想土豪們直接拍到了4100多萬。

到了今年5月，又同樣是寶安CBD壹方商業中心一期的住宅拍賣，溢價率則再次被重繪。

房源是2棟249平的住宅，以起拍價有2214萬，引起3萬人的圍觀，土豪一次加價2100萬，最終以約4810萬成交，均價也約19.32萬/平，溢價率超過了129%。

時隔半年，溢價率相差了50.2%，可見今年5月前，頭部房源的溢價，一直有不斷重繪的趨勢。

而如今，再也很難見到這樣的情况。

所以，把5月看做既是法拍房的分水嶺，也是深圳樓市的分水嶺亦不為過，因為連往日搶手的法拍學區房都沒能抗住“冰凍”的趨勢。

3

現在，樓市不僅要“躺平”，還要被“鞭屍”

為何這次樓市調控，與以往的經驗不同？

在深圳，法拍房素來有“撿笋”的意義，某套房源往往都會吸引一些“房產老饕”去搶。

比如2021年1-2月份期間即將開始競標的法拍房，在這近百套法拍房中，不少都是以高溢價被拍下。

所以，更加受關注的熱門房源流拍的意義就不一樣了。

連“撿笋”都沒有人願意去撿了，說明市場真的冷的很徹底。

以往，大家都認為調控都是“紙老虎”，幾個月後市場便又會恢復如初。

並且按照以往的規律，調控一般差不多就可以停手了。

但是這次政策，並沒有要停下來的意思。

8月1號，出臺學區新政，干預學區房；

8月7號，公佈“經營貸流入樓市”的糾察結果，定調深房理事件；

8月8號，二手房指導價再次傳下調訊號；

8月12日，電建洺悅府虛假宣傳被罰20萬；

8月12，仲介收取2700萬“喝茶費”被查；

短短十來天，傳來的訊號，全是調控的典型代表，比如學區房是樓市房價的龍頭；“深房理”是炒房翻車的代表；電建洺悅府是去年光明的網紅盤；查仲介收取“喝茶費”是打“喝茶”行為的典型。

過去就是老實一點了就停手，而現在不僅要打死，還要鞭屍。

在這樣的全方位、大面積無漏洞、下狠手的環境中，如果再用以往的思維看待深圳樓市，可能會吃虧。

所以，在深圳樓市是否該徹底放弃炒房的思維了？