來源：地產plus

多城第二批集中供地“踩刹車”的事兒，這幾天不是鬧挺大的嘛，為什麼房企都開始不拿地了？

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大家都知道了，前幾天，天津規劃和自然資源局發了份土地出讓補充公告，最主要的內容就三點：

一是拍地日期延期到9月10日；二是61宗地塊下調了最高限價，溢價率都不超過15%；三是宅地達到最高限價後，採用搖號確定競買人。

看到這份檔案的時候，我的第一反應是：天津土拍很火嗎？咋突然這麼狠了？

我這麼想不是沒原因的，去年就說到到天津拿地的房企基本都在做賠錢買賣，有的項目足足虧了4個億。

我順便看了一下天津首次集中拍地，58宗地掛牌，13宗地流拍，16宗地底價成交，只有4宗地達到最高限價，也談不上很火。

不過，當我問了天津的朋友，終於知道了土拍延期的原因，只有一個：沒啥人報名！

沒人拿地要延期，這個好理解，但為什麼溢價率還不超過15%？

有人說這是給開發商讓利，把重心放在提高產品品質上。

但是如果是讓利，為啥不把起拍價一起降低？房地產玩了幾十年，還有讓利這種好事？

其實，天津也不想的，但上面下了軍令狀，不得不聽。

這個軍令狀，其實就是從自然資源部流傳出來的一張圖：

看到沒？和天津的公告幾乎如出一轍。

言下之意，不管你有沒有人拿地，反正溢價率一律不能超過15%，地價必須穩下來。

當然，天津並不是一個人在戰鬥。

在天津之前，深圳已經延期賣地，原因也大同小异：只有本地國企參與，民營企業參與度極低。

但是到目前為止，深圳具體的出讓時間和最新的土拍規則還是個謎，我估計應該還在和上面博弈，畢竟深圳宅地本來就少，溢價才15%，哪裡够吃飯。

剛剛上海也宣佈延后供地了，延后到9月，我估計也是因為行情不太好。另外，北京、廣州、南京、鄭州、寧波等都市，也是差不多。

02

為什麼房企都開始不拿地了？

第一，沒錢賺。

就拿杭州來說，賣地常年全國第一，够火了吧？

但是，自從第二輪集中供地新政出來後，房企卻變得畏畏縮縮了。

根據浙報傳媒研究院的調查結果顯示，對於十宗競品質的試點地塊，有超過80%的房企表示“我不配”。

至於原因，就是一個大大的反問：“底價拿都虧損，怎麼參與？”

有多虧？一起來看看。

經過測算，假設以底價拿地，有5宗地塊即將虧損，利潤率最低為-10.6%，最大也沒超過4%。

要知道，這10宗地可是第二次集中供地裏最好的了，如果它們都不賺錢，其他地塊就更加不賺錢。

而且這10宗地塊不僅要“競品質”，還要成屋銷售，這就意味著高成本，一拳擊中高周轉房企的死穴。

另外，所有地塊但凡達到價格上限之後，都要無償給地方一部分租賃住房，利潤再次被壓縮。

有媒體透露，自從杭州土拍新政出來後，部分房企連舊改項目都不敢去拿了。

第二，40%的地貨比紅線壓頂。

其實就是之前三道紅線的配套措施：包括收並購在內，拿去買地的錢，不能超過年度銷售額的40%。

連國企央企都很難做到四成以下的地貨比，還指望民營企業能做到？

根據克而瑞資料顯示，在41家主流房企中，今年上半年地貨比超過40%的就有13家，違規數量足足占了3成。

其中，今年瘋狂拿地的卓越，地貨比更是高達94%，排名第一。

所以，對於很多民營房企來說，在做不到40%地貨比的情况下，只能躺平。

第三，樓市調控變嚴格。

暫且不說三道紅線壓頂和商票之路被堵死，現在連賣房回款都難。

例如，杭州之前宣佈落戶不滿5年，要交兩年社保才能買房，四十多萬人一夜失去購房資格。

再加上新房限價，預售證遲遲不發，房貸放款時間延長……沒有一點是有利於開發商賣房的。

融資和回款都被抓得死死的，高周轉房企還哪來這麼多錢拿地？

03

其實，看完第二次集中供地，我還有幾句話想說。

首先，地方說要新增住房供應，但是房企卻開始不拿地。

大家都清楚，地方的土地財政，是要房企來配合的。

但是你看看現在的政策：我要你蓋房，但我不給你賺錢。難道真當房企是傻子嗎？

這放以前叫“既要拔鹅毛又不讓鹅叫”，不過前提是政策比較寬鬆，房企起碼還能忍忍。

但現在融資回款都被卡死，鹅毛都沒長出來，你卻還在繼續拔，鹅當然要叫了要跑了，不然得凍死。

那要怎麼解决住房供應？

難道要實施房地產稅，讓多套房持有者把房子吐出來嗎？說了這麼多年，今年才傳出試點，短期是不可能實現的。

其次，就算是降低溢價率，普通人還是買不起房。

例如杭州，部分地塊的起拍單價是有所提高的，再加上競品質、成屋銷售的規定，房企成本變高，所以項目售價肯定不會低到哪去。

更何况，現在房企都不拿地了，住房供應就會减少，但住房需求是不會减少的，大城市在供不應求的情况下，價格又能降多少？

沒辦法，地方薅開發商羊毛，開發商只能薅購房者羊毛。

當然，你也千萬要警惕那些突然瘋狂拿地的民營企業，項目爛尾的雷，可能隨時都會爆。

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