文｜葉書利

分化的樓市，在又一輪調控季之下，再次來到了十字路口。

當前，北京、上海、深圳、廣州、東莞、西安、成都、杭州等8個熱點都市樓市，觀望可能是更好的投資選擇。

北京：已在這一輪週期的盡頭處

當下的北京樓市，已處於“量降價動”的週期尾聲處。

二手房市場，二手住宅成交量為17923套，環比6月下跌5.3%，不過仍處於1.6萬套以上的高位。

房價方面，高端學區房因為政策打壓，開始出現一些降價，而一些非學區的次新房，仍處於這一輪週期末尾的慣性微漲中。

對於當下及接下來的北京樓市，壹書生的觀點如下：

A，當下的北京樓市，已是內部板塊全面分化的樓市，現時，北京約20%的區域房價高於2017年317時，約60%的區域房價與2017年317時差不多，而約20%的區域房價仍低於2017年317時。

B，現時的北京房價，已處於這一輪週期的末尾處，樓市上漲的內部動力已現乏力。

C，現時的北京樓市，鑒於全國大城市中最認真調控的政策，也是當下全國大城市中可能相對來說最健康的樓市。

D，不出意外的話，鑒於相對健康的樓市和領導中國樓市走向穩漲的路徑探索，北京不會出臺實質性的加碼調控，而是讓市場慢慢地降溫，然後慢慢地升溫，直至走向“房價年度上漲5%左右”的穩漲軌道。詳情邏輯可閱讀《二手房指導價會突襲北京嗎？北京房價會再次大跌嗎？》。

E，下半年，北京樓市成交量還會繼續下降，四季度的成交量是關鍵，以决定北京樓市降溫的“底”，然後在2022年的金三銀四的成交量也是關鍵，以討論北京樓市可否真的如政府所願，走上穩漲的軌道。

F，整體來說，接下來，北京樓市大跌的可能性不大，小跌的可能性還是有的，囙此建議購房者，當下可以“觀望”為主。

上海：已在新一輪向下週期的起點處

7月二手房核驗價（也就是二手房指導價）的打壓下，上海樓市已進入量價齊跌的新一輪樓市調整期。

7月上海二手房成交量為2.4萬套，環比下降15%，同比下降16%。此外，在二手房核驗價的强硬助推下，二手房掛牌價格環比下降8%。

對於上海樓市的走向，壹書生的觀點如下：

A，當下的上海樓市，已處於新一輪向下調整期的起點處。

B，相較於深圳、杭州、東莞等南方熱點都市，壹書生覺得，上海樓市的房價泡沫要相對小得多。不過，如果以北京作為對比，上海樓市多少也有點泡沫。主要原因有三：

首先，2017年317後至今，期間上海也進行了真調控，如社保要求、控人等，且房價只上漲了一輪，而深圳們基本上假調控，且期間房價至少上漲二輪及以上了。

其次，相較於2017年317時，上海房價當然基本上都超過了當時的價位，但與深圳們相比，超過的幅度並不大。

第三，在壹書生看來，這幾年，上海的都市基本面反而在不斷變好，且在未來可預期的幾年，上海可能會進一步甩開北京。

C，在新一輪調整期，鑒於政策的高壓，上海房價也會向下調整，但降價的空間會遠小於深圳們。

整體來說，現時的上海，宏觀層面上講不太適合上車購房。

深圳：2017年6月時的環京

現時的深圳樓市，讓壹書生覺得，特別像2017年6月三年社保式調控出臺後的北三縣。

A，不管是當下的深圳，還是2017年6月時的環京，在此之前，樓市都是暴漲，且房價泡沫極大。

B，現在的深圳，猶如當時的環京，在調控層面都是拿刀直接往自己的心臟處砍，一刀、二刀、三刀……

C，開始調控時的環京，猶如現在的深圳，調控開始時，一些業主就是死扛，直到慢慢地扛不住了，就是踐踏。如果深圳的調控政策持續一年半，可以百分百確定的是，深圳樓市也會血流成河。

所以，當下的深圳，不是無房的人要不要購房上車，而是有房的人要不要拋房逃頂。

現在的深圳政府，就像當初的環京，感覺特別痛恨樓市，恨不得馬上弄死樓市。

如果明年，深圳樓市的調控政策不發生中途性逆轉，那麼現在深圳樓市的量價齊跌，只是深圳樓市新一輪大跌式調整的開始。因為深圳樓市的泡沫太大了。

7月，深圳二手住宅成交量已跌至2557套，而深圳樓市二手房房價的漲跌線是5000套，即二手房成交量連續三個月低於5000套，房價便會降價。

東莞：二線的都市，一線的房價

東莞房價的泡沫，不小。

以一句話來形容東莞樓市：二線的都市，房價快漲成了一線都市。

2日，樓市已經下降的東莞政府，加碼調控，樓市雪上加霜。當天出臺的房地產調控新政“莞八條”明確道：東莞將發佈二手房指導價。

現時的東莞樓市，有點像一個做了壞事的小孩，回家後直接跪下認錯了，但還是被“小孩的親爹”按在地上繼續一頓暴打。

二手房指導價落地前的東莞樓市，已經跪下了：以新房為主的東莞，七月新房網簽4073套，環比6月减少18%，同比去年7月减少41%。

接下來，二手房指導價將來了。

所以當下的東莞，對於投資者來說，主要的話題應該是“如何逃頂”，而不是“啥時入場”。

杭州：炒不死的房價

在過去10年，杭州樓市是一個把“變臉”遊戲玩得最徹底的都市：2011-2015年，杭州樓市完全是死氣沉沉，然後自2015年後，便是活力四射。

活力四射的根本，主要是源於當地政府親自下場炒房。

2015年後的杭州樓市，不管央府如何地調控，杭州政府的態度基本上都是“高高舉起，輕輕放下，然後抬頭繼續炒房”。

在此策略下，杭州政府也是過去五六年全國收穫最豐的地方：2017-2019年，連續三年賣地收入全國第一，2020年全國賣地收入第二。今年上半年，賣地收入又回到第一。

杭州政府炒房的主要策略如下：

A，低門檻搶人。

B，調控總是慢慢悠悠。

C，通過一手房限價，人為製造出一二手房倒掛現象，引發一手房的萬人搖。而一手房的搶房聲，就像春藥，不斷地攪動著老百姓搶房的荷爾蒙。

不過在央府“問責制”的大棒下，杭州政府終於慢悠悠且極不情願地來了一次真調控：5日，杭州加碼“真調控”：落戶杭州未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前2年起已在本市限購範圍內連續繳納城鎮社保滿24個月，方可在本市限購範圍內限購1套住房。而外地戶口的購房者所需社保繳納年限從2年升至4年。

相關真調控，讓杭州樓市近30%的人一夜之間失去了購房資格。

不出意外的話，杭州樓市終於到了這一輪週期的末尾了。接下來，杭州樓市會重現2011年後的慘景嗎？

現時，杭州樓市二手房市場，近半掛牌價開始下跌。與此相呼應的是，房企宋都股份因為不看好杭州未來房價，寧願扔了此前已交給政府的5000萬土地保證金，也决定弃買此前通過集中供地而定下的一塊地，以避免未來虧損更多。

成都：一些業主開始繳械投降

二手房指導價正在成都開始發威。

7月成都二手住宅共成交3558套，環比减少2.92%，同比减少28.71%。

在成交量下跌的同時，越來越多的成都二手房業主開始降價售房。

成都樓市新一輪向下調整週期正在開啟。

西安：心有點大，房價漲得有點猛

在當下的中國，有幾座都市的野心是司馬昭之心，路人皆知的。比如杭州，背後的野心就是浙江想打造一座一線都市。成都，則是立志成為中國第五城。而西安，則欲成為中西部第一城。

所以不可否認的是，過去幾年，西安的基本面確實是高歌猛進的，不要臉地搶人、大規模地城建、通過吃下西鹹新區而擴大地盤等。但是，在過去幾年，在一比特南方過來的大哥的帶領下，樓市層面也南方化了：政府“擼起䄂子炒房價”。

不過，現在西安樓市可能到了一個暫時的拐點處，因為後勁很足的二手房指導價來了。

當下的西安，購房者最好觀望為主，至少觀望比入場安全得多。

廣州：這匹樓市烈馬也跑不動了

去年國慶後，廣州樓市猶如一匹烈馬，狂奔不止。

不過在層層圍堵之下，這匹烈馬也跑不動了。

現時，廣州的調控圍堵行動還在繼續中：2日，廣州黃埔區住建局發佈《關於取消人才住房政策的通知》，堵漏了通過人才住房政策而鼓勵搶房的政策漏洞。此前，花都和南沙兩區已經口頭執行該政策。

6日，多位開發商內部人士向媒體證實，廣州相關監管機构已明確要求，之前拿過預售證的項目，再次取證時的備案均價，需較上一期推盤均價强行下調3%。

可以確定的是，現時的廣州樓市，處於這一輪上漲期的尾聲。接下來房價如果還不能穩定住，大概率出臺二手房指導價。據悉，廣州政府今年的樓市調控任務便是“全年房價漲幅不得超過5%”。

今天，簡單點評下上述幾個都市，有時間的話，繼續點評武漢、廈門、重慶、蘇州等熱點都市。