作者：公子不悔

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不到一周的時間裏，竟然有三個中心都市叫停了土拍，這三個都市分別是深圳、天津和青島。

8月6日，深圳暫停原定8月9日出讓的第二批次集中供地，共計22宗，已交納的保證金也原路退回。

8月10日，天津宣佈其第二批集中供應的61宗地塊，拍賣活動延期，限價也有所下調。

8月11日，青島發佈公告，將7月30日公示的第二批次集中供應的100宗地塊“終止”拍賣，再次實施公開出讓時間，公告另行通知。

三個都市均未給出叫停第二次供地的理由，但如此同步的節奏，讓市場聯想非非。

深圳市場傳出的消息是，民企參與度極低，都選擇躺平，不拿地了。民企為何躺平，因為按照現有的拍地規則，他們也就拿地，根本沒有錢賺，只能是花錢賺吆喝。

天津、青島叫停的理由，大抵也是如此。比如天津已經要求將限價線下調，就是為了杜絕高價地，提升房企拿地的利空空間。

換句話說，三個都市一周內先後叫停拍地，是要製定新的土拍規則。

現在有土拍制度，是從2004年的土拍制度上演變而來。最初的競拍很純粹，就是價高者得之，之後隨著一輪又一輪的調控加磅，土拍制度也隨之添加了更多條條框框。

比如限地價、限房價，再到雙限雙競、雙限多競，甚至搖號。一條條的枷鎖，再配合著新房限價，最終導致的結果是，開發商的利潤空間。

開發商花高價拿地，一方面要無償給政府配建公租房，另一方面建成後售價遭到限制，這種背景下，除了央企和一些想著擴大規模的民營房企拿地外，很多房企只能乾瞪眼。

02

一些房企為何减少風險，採取了組合拿地的管道，比如宋都股份，與祥生控股、寶龍簽署了意向書，聯合在杭州拿下了幾塊地。

但結果，祥生控股、寶龍掉鏈子，最終導致宋都股份退掉了杭州拱墅區運河新城的地塊，還白白損失了5000萬元的保證金。

而祥生控股、寶龍掉鏈子的背後，其實是這塊地存在虧損風險的主要原因。要是估算能賺錢，誰會傻到放弃。

宋都股份在7月21日發佈的退地聲明中，也明確：公司經營管理層審慎考慮市場風險因素，基於公司穩健發展謹慎作出的決策。

無獨有偶，7月26日，由中交地產聯合體也宣佈，放弃以12.57億元拍下的邕寧龍崗商務區地塊。這塊地已經是第二次被放弃。

中交地產和南寧市政府均未給出理由，但市場的猜測同樣是利潤問題。

房企利潤空間的壓縮，導致深圳民企躺平，導致了杭州、南寧退地事件，還導致了多個都市的土地流拍。

比如浙江溫州里安掛牌出讓一宗占地一萬方的住宅用地，起始樓面價1.13萬，最終卻因無人報價而流拍。

再比如7月30日，金華一宗地塊流拍、8月2日，麗水一宗地塊流拍、8月3日，溫州三宗商住用地終止出讓……

房企拿地都是沖著賺錢去的，他們不是慈善家，他們想賺錢，而且想賺大錢。當下的土拍規則，不但沒給他們賺大錢的機會，還有可能讓他們虧本，或者做義務工，他們肯定不樂意。

現時，深圳、天津、青島已經叫停了第二次集中供地，上海也遲遲未公佈第二次集中供地的時間表。北京方面，有消息透露，北京的有關部門也在打電話給首批次沒有拿地的房企，鼓勵他們參與二輪供地。

如此看來，為了第二次集中供地能够順利進行，土拍規則修改，已經是箭在弦上不得不發。

現有的土拍規則，不但壓縮了房企的利潤空間，同時也沒能實現土地市場降溫的目的。

回顧今年22個都市第一次集中供地的情景，22個都市收金超萬億，平均地價過萬/平，較2020年上漲15%。

同時，地王頻出。重慶、長沙、武漢，均被拍出了地王。廣州也拍出了多塊區域地王。土地市場一片躁動，也帶動了一波樓市成交。

最終在多個都市發佈二手房官方指導價，並開啟了新一輪調控措施下，才壓制住了火焰。

03

那麼，會怎麼修改新的土拍規則呢？

在深圳、天津、青島叫停之前，杭州率先發佈了新的土拍規則。

一周前，杭州掛出了第二次集中供地的31幅地塊掛住，總出讓面積191.55萬平方米，總出讓建築面積466.02萬平方米，總起拍價為633.78億元，預計將在9月7日-8日陸續出讓。

同時，還列出了4條新的土拍規則：

1、競買組織需足額繳納20%競買保證金後方可參與競買；

2、溢價率上限由30%調整為20%，其中“競品質”試點地塊的溢價率上限為10%；

3、出讓地塊達到上限價格後，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”；

4、全部實行成屋銷售。

這四條新規則一出，當時本號就做出了評論：開發商要徹夜難眠了。

因為新的規則，進一步壓縮了房企的利潤空間，加大了他們的資金壓力，他們更加不願意拿地，即便衝動拿地，也很有可能會重演退地事件。

新規則下，房企不但要經歷競品質這一關。當地價觸頂之後，要競無償移交政策性租賃住房這一關，也即誰給政府上交的政策性租賃住房越多，誰就能勝出。

此外，還要成屋銷售。在這種規則下，杭州第二輪土拍，可能會凉凉，甚至一些地塊無人問津。

這種做法，深圳、天津、青島應該不會採納。不過，杭州列出的第二條降低溢價率的做法，應該是新土拍規則的製定方向。

從天津的做法來看，也是下調了最高限價，也即降低開發商的拿地成本。

天津在宣佈土拍延期的同時，對61宗地塊限價進行了調整，其中1宗地塊增設最高限價，60宗地塊對原最高限價進行下調。

經統計，60宗限價地塊的起始價總計為531.47億元，原最高限價總計785.25億元，下調後的最高限價總計610.89億元，土地溢價率由47.75%大幅下降到了14.94%，每塊土地的溢價率也都未超過15%。

降低土地價格的好處，一方面可以新增房企的利潤空間，調動民企拿地積極性，另一方面，也可以進一步穩定房價。

唯一受傷的，就是地方政府，因為他們得承受土地財政打折扣的結果，這就要看地方政府如何左右互搏，實現平衡了。