每經記者：包晶晶甄素靜陳夢妤

房地產調控越來越嚴。

今年以來，以北上廣深四大一線都市為代表，全國已經進入房地產調控政策高頻化週期。

前有“上海新政落地，有人一夜多出238萬首付”，“一覺醒來，突然沒了購房資格”，後有“深圳頂流學區房降價185萬依舊流拍”，一天一個故事。

機构資料顯示，今年1~7月全國房地產調控多達352次，而2020年同期為336次。從單月來看，7月房地產調控政策井噴，自上而下密集的調控政策多達66次，重繪年內紀錄。

而8月5日當天，杭州、成都、北京三城同日發佈調控新政，極為罕見。

如是金融研究院院長管清友分析認為，近期各地出臺相關政策補漏洞，恰恰是落實房住不炒的重要舉措，實際上是把整個房地產市場的流動性降低，甚至是凍結，緩釋現在一些房地產企業出現的風險，降低房地產市場對國民經濟的影響，推動實現產業升級和結構轉型。

北京購房者：徹底放弃離婚購房

時間退回到2021年8月5日晚7時20分，張思林的手機突然跳出一條新聞推送——北京樓市新政：原家庭住房套數超限購，離婚3年內任何一方不得買房。

最重要的是，當日起施行，沒有任何緩衝期。

“當時我就懵了，不過確實是終於徹底打消了離婚買房的念頭。”思林說，就在政策發佈前幾天，她剛剛問了熟悉的仲介是否還可以操作，得到的還是個模棱兩可的答覆，然而現在徹底沒戲了。

思林在北京已經有一套房，去年下半年開始她動了購置學區房的心思，“之前一直沒考慮過學區房的問題，後來想買了結果發現就算凑够錢也來不及了，孩子快要上小學了，現在只能隨緣了。”

事實上這大半年來，思林斷斷續續也打聽過一些辦法，比如房抵經營貸。“當時談了好幾家助貸機构，最高的一家額度在300萬元左右，儘管每一家都給我再三保證安全穩妥，但第一我覺得風險太大，第二也實在是沒有這麼堅定的換房需求，所以最後全都放弃了”，思林說，“還是繼續做個佛系家長吧。”

在“假離婚買房”這點上，周婷則要果斷得多，而當初做出這個決定時，周婷結婚還不到兩年。

離婚後，周婷順利地在北京以首套房名義購置了一套房產，這些年她努力工作，獨自還貸，所購的房產也趕上了2016年那波大漲而升值不少。

“當初離婚就是為了獲取首套房資格，不過後來事情好像發生了一些變化”，周婷並沒有重婚，最初的假離婚變成了真離婚，“我應該是一個很有意思的例子吧，畢竟這種事之前都存在於別人嘴裏。不過現在沒覺得有什麼不好，我能說這件事激發了我努力工作的鬥志嗎？”

提起這段過往，周婷很淡然地自嘲，“鬼知道我這些年經歷了什麼。當然，這沒什麼可效仿的。”

不過，也有像小開這樣的理性派。

“房子是一方婚前財產的情况大有人在，如果我不是早離了幾年，現在就是妥妥被精准誤傷的。而且已經走到離婚這一步了，你還指望和對方協商讓人家分你一套婚前房產？買房絕大部分也要貸款才能買得起，你分前夫前妻的房，銀行會給你貸款嗎？前夫前妻會同意你分期付款嗎？”小開說，總之沒結婚的一定要自己先買套房，否則到時候就只能自認倒楣，被政策誤傷也沒人同情的。

毋論對錯，思林、周婷、小開都是北京樓市調控政策下的真實個案。

上海房東：不能賣就不掛牌了

在上海，6月份就開始賣房的唐小姐前幾天向《每日經濟新聞》記者展示了一段她與仲介的對話。

仲介：您的房子樓層好，報價肯定比樓下高一些，但高不了300萬元，高200萬元差不多。

唐小姐：全款可以考慮稍微讓一點價格。

仲介：但是全款成交價格在1750萬元左右，單價14萬元/平方米上下（同社區同戶型）。

唐小姐：不接受，我自己置換新房也差錢。

唐小姐代表了當下上海頗多賣房人的心態——維持原狀。

一個月前（7月9日），上海市房管局召開規範二手住房房源掛牌管理會議。7月9日起，上海在已實施房源掛牌核驗的基礎上，新增價格資訊的核驗。上海市房地產交易管理部門將以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發佈。

調控之下，未能通過價格核驗的二手房源再也無法進入網絡平臺。

這意味著通過鏈家等頭部仲介平臺的賣房策略行不通了。但不少仲介並不甘休，在等待價格核驗通過的過程中，不少中小型仲介公司找到唐小姐，並提出了更利於加速成交的方案——咬住價格，先幫二樓的房東賣掉，再互幫互助，想辦法把唐小姐的房子賣掉。

唐小姐表示，無法通過價格核驗、無法對外掛牌，自己並不在意，“我把房子委託給某一家仲介，還簽了兩個月獨家，他們幫我向客戶推薦，只有非常有誠意的買家，才帶他們去實地看房，而且只在週六上午開放半天。”

而多重調控政策疊加之下，賣家與買家的心態也開始發生了微妙變化，對這一切感知多的，莫過於仲介門店一線人員。

“政策剛出的時候，新老客戶都會來問操作細節，他們擔心的是如果不符合核驗價格能不能交易。現在一些著急賣房的業主多少會有些妥協，但大部業主都說‘就在你們內部掛著吧，無所謂的’。”中原地產浦西門店經紀人劉莎莎告訴記者。

浦東門店的趙平則說，起初的確有業主主動找過來，關心房子有沒有通過價格核驗，“當時業主說，如果不通過的話，可以稍微調低一點兒，但後來他們也沒有明確表示能够按照調低價格賣，我再去問他的時候，業主說‘能賣就賣，不能賣就不掛牌了’。”

仲介門店掛牌量也隨著政策推行出現了明顯下滑。

“成交速度和帶看跟之前不能比，一方面買房人和賣房人都摸不清楚狀況，大家都在觀望；另一方面，房東在政策面前更無所謂了。我們看到不能通過核驗的房源，會去勸說房東調價，但他們態度都是，不掛就不掛。”趙平無奈地說。

他告訴記者，我們店現時通過核驗的房源只有幾百套，但實際房源應該是900~1000套之間。

深圳買家：慶倖早前沒入頂級學區房

擬推行大學區招生，僅8個字，且只是在草案徵求意見稿裏的8個字，沒定義什麼是大學區，沒給出具體執行方案，沒說何時開展，就足够撩撥起深圳樓市敏感的神經。

近日，深圳社會建設領域的“基本法”——《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》（下稱意見稿）在深圳市人大常委會網站公開徵求意見，其中提到，深圳擬推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共用機制。

多位長期從事深圳學區房交易的市場人士告訴《每日經濟新聞》記者，各區和各細分板塊關注點差异很大，初期市場焦慮情緒過後，均在靜待市場政策細則。

記者在採訪中從多名業主處獲悉，部分頂級學區內，自用房主比較淡定且不願更多談及細則，投資客則表現得更為焦慮，而相較前兩者，原本學區質量並不特別優質的房主，對大學區招生政策落地反倒有更多了期待。

楊丹家的孩子雖然離上小學還有兩年，但其早早就謀劃起了學區房。早期她看房的訴求也十分簡單——能上好學校。仲介推薦帶看的房源均是頂級學區的破小房源，如群星廣場29平方米小單間，家庭居住體驗差且樓棟裏有很多公司，彼時成交價接近500萬元，60多平方米的房子成交價則在800萬元左右。

不過考慮到家庭居住舒適度和還貸壓力，和未來幾年生源新增後被調劑的風險，在看過近20套房源後，楊丹最終放弃了頂級學區房。對於大學區政策，雖然她預判落地還需要時間，但同樣是幾年後才用到學位的她，談起此前選擇時更多的是慶倖。

北京“打補丁”杜絕14%裏的投機機會

以一線都市為代表，本輪調控的密集度令人驚訝。

7月22日，住建部房地產市場監管司司長張其光表示，進一步落實都市政府主體責任，强化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的都市要堅決予以問責。截至目前，陸續有13城迅速響應，促進房地產市場平穩健康發展。尤其是8月5日當天，杭州、成都、北京三城同時先後發佈調控新政，實屬罕見。

北京這一次調控被業界認為是對4年前3·17新政“打補丁”。

2017年3月，北京接連發佈多項樓市調控政策，即3·17新政。根據新政，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。

也就是說，夫妻離異後任何一方買房的，只需符合樓市限購政策即可。只是對於離婚一年以內的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執行。

今年8月5日晚，北京市住建委發佈《關於進一步完善商品住房限購政策的公告》，其中明確：夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。

當日，《北京日報》援引北京市住建委相關負責人採訪表示，自限購政策實施以來，離婚購房的情况呈擴大趨勢，僅近一段時間以來，就有約14%的房屋交易屬於離婚家庭購房。這既影響了調控的效果，也容易產生一系列法律風險和道德風險。

事實上在北京市住建委此輪新政中，有一點一度備受質疑，因為調控的前提是“原家庭住房套數超限購”，這裡的套數到底是多少？

現時，北京市執行的商品住房限購政策是，京籍已婚家庭在北京只能擁有兩套住房，京籍單身家庭只能擁有一套住房；非京籍家庭近5年在京繳納個稅或社保的限購一套住房。

換句話說，如果原家庭在離異前已擁有2套及以上住房的，按照新規，離異後，雙方3年內都不能在本市購房。

“這是按照夫妻雙方提交離婚申請的日期來判斷，在新規發佈前已提交離婚申請但仍處於30天冷靜期的，不受此項規定影響。”上述北京市住建委負責人表示，相關部門將通過資訊共用管道線上稽核婚姻、住房等情况，對於外地離婚和法院判決離婚的，各區交易視窗也將提供人工稽核管道。

“以前出政策，總有人很快提出所謂的破解方案，不過這次好像還沒看到。”思林說，她所在的群裏，這次更多人的反應是無奈。

“比如A嫁給B，如果其中一人有2套房，另外一人沒有房。他們離婚後，無房的繼續無房，而且3年之內不許買房，虧大了啊！”

也有人“循循善誘”，“離婚前把該賣的房子賣掉，少於兩套就行了，很容易就躲開這個限制。家裡那麼多房子，相比經濟水准一定很高，這點規避手段肯定能想出來，別替人家瞎操心了。”

“最合理的情况沒說，正常離婚，一人一套，其中一個賣掉自己的，還可以買嗎？”對於這次新政，小開很快就提出了自己的疑慮。

而根據“京房字”（北京房地產業協會官方公益平臺）的說法，這不屬於新政範疇。但如果是想通過離婚來獲取更多購房資格，這樣的做法沒有意義。因為離婚前賣掉一套住房，作為家庭就可以再購買一套住房；而如果離婚後，有房的一方不可再購房，無房的一方也只能再購一套住房。

作為樓市調控的重要舉措之一，北京這次做法很自然地也被寄予了抑制房價上漲的厚望。不過管清友認為，打擊假離婚並不能抑制房價上漲，只是打個政策補丁。

“總體而言，本次政策對離婚購房給予了有力打擊。其實離婚購房沒有導致房價上漲，也不可能從根本上抑制房價波動。”管清友表示。

深圳後期學區房市場或有大變化

深圳版方案是地方性法規檔案，意見稿中除大學區招生、教師輪崗外，也對最早在深圳提出實施的二手房指導價、租金指導價做了明確規範。業內認為，這是第一次以地方立法的形式，對公眾關心的民生社會領域相關事項進行規範，是很重要的訊號。

這一消息被廣泛傳播後，公眾最關注的問題是：何為大學區？大到什麼程度？落地執行時間表是什麼？具體實施方案和過程經驗是否有借鑒意義？將給學區房帶來哪些影響？

深圳市體制改革研究會副會長兼秘書長、《條例》研究和起草組成員熊義剛在接受媒體採訪時表示，大學區招生改革後，學區供應從過去的“一個蘿蔔一個坑”變成了“一個蘿蔔N個坑”，也就是說同一套學區房可能分到名校，也可能分到普通學校。

實際上，大學區並非首次在深圳出現，在教學品質相對均衡的片區，由於相對更容易推行大學區制，已先行一步，而教育資源豐富的地方即便推行大學區制也仍有優勢。

作為深圳學區房的天花板，百花片區以教育資源集中著稱。以帶有雙實驗學位的國城花園為例，儘管屋齡已超30年，但成交單價一度超過30萬元/平方米。

而在近期的大學區政策徵求意見稿發佈後，多名百花片區經紀人告訴記者，並未收到業主調價通知，現時觀望者居多，靜待政策細則出臺，租售同權反倒是他們關注的重點。

國城花園近期更是“沒有誠意在售房源，也沒有能租的房源”。仲介人士告訴記者，百花頂級學區房交易並不多，他們賣不掉了，業主有的就自己操作通過法拍途徑來出售，成本是交約房屋總價10%的平臺費。

而對於政策落地時間表，某證券公司在研討會議上透露，2019年8月，深圳建設先行示範區的意見發佈之後，多部門已著手這項工作，估計今年幾個領域就會有相關成熟的辦法出臺，最晚可能是明年上半年。

那麼深圳的大學區與北京有何差异？熊義剛表示，深圳大學區政策基礎是入學積分制，按照志願次序和積分高低進行錄取。而北京實行的是搖號積分制，兩種政策各有優勢：雖然積分入學還是將學位與房產緊密綁定，但相對來說更為透明；搖號積分具有隨機性，雖然弱化與房產的綁定，但也存在不透明風險。

東北證券首席經濟學家付鵬預判，後期學區房將有大變化，它牽扯到社會分配問題，早期因社會發展階段而合理存在，但隨著社會進步，學區房肯定是不允許的。

上海多政策疊加穩住合理價格區間

房地產調控新政不斷出臺，令買賣雙方都保持著觀望姿態。而在不斷拉鋸之中，上海二手房市場明顯降溫。

7月14日，上海市房地產交易中心發佈通知，明確自7月19日起，對新申請核驗房源新增掛牌價格資訊的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產資訊服務平臺企業不得對外發佈該房源資訊。

據上海中原地產數據，7月份上海二手住宅成交套數環比减少14.5%，是近半年來的罕見下跌。

而對市場交易更為不利的是，農曆新年至今，上海部分銀行的放款速度變得异常緩慢，不少人賣舊買新的週期被無限拉長。一時間，眾多房東心理上並不能接受“限價賣房”的現實。

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴《每日經濟新聞》記者，“價格核驗主要是預期引導的作用，業主總想賣高價，只要看到一個人掛高，自己心理預期就上漲了，也不管這個價格是否客觀合理。平臺展示的房源作為公共資訊，不能誤導他人。現在價格核驗後，至少給市場看到的價格是客觀、真實的，能够平穩買賣雙方的預期。”

根據上海易居研究院的報告，上海是20個重點都市二手房去化週期最短的都市，僅0.9個月；庫存環比增速-10.0%，為增速最低的都市。

報告顯示，上海要求從7月19日起執行二手房價格核驗政策，故7月上海二手住宅掛牌量僅顯示1.9萬套。根據經驗，我們認為上海實際庫存量可能在2.8萬套左右（這裡暫定上海本月庫存環比增速為-10%）。

房源的緊缺，加之新房市場供應仍有不足，讓上海二手房掛牌價格暗地裡仍然居高不下，但這一趨勢能否長久？

盧文曦表示：“市場剔除不合理的價格，還原市場真實供求。對於這部分業主，本身房源就無法向外推廣，沒有推廣的房源要成交很難。市場自然會給出相應訊號，如果房源很長時間賣不掉，房東又想成交，最後還是要落到合理的價格區間內，最終還是會向市場妥協。各類調控政策都有特定的指向效用，而多個政策疊加起來對樓市的降溫效果就比較顯著了。”

此外，就在8月6日，上海市房管局召開工作通報溝通會，當日起上海各銀行稽核貸款金額以“三價就低”為原則，即銀行將根據契约網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格，以相對最低的價格為准審批貸款額度。

對此，8月9日，《每日經濟新聞》記者也從上海多家商業銀行處得到了證實。

記者手記|房住不炒目標未達政策調控壓力不松

剛剛過去這個週末很是熱鬧，震驚全國的深房理一案有了重大進展，當時廣為詬病的深圳樓市經營貸資金違規流入房地產金額也有了一個相對好看的查處數位。但加班的碼字人時時都在焦慮，因為我們不知道自己的都市什麼時候會突然蹦出一則加碼調控的官方通知。

這段時間，以一線都市為代表，眾多新一線、二線甚至是熱門三四線都市，都陸續出臺了相關樓市調控政策，程度之密前所未有。比如深圳，24小時內連發3條重磅樓市資訊；比如8月5日，北京、杭州、成都同日加碼調控政策。

今年前7個月的調控次數，已經超過了去年全年。去年調控密集，大家說是政策之年；今年嚴厲程度超越去年，眼看著這說法變成了“政策元年”。沒錯，這是一個調控起點的新高，而從現時高層對房住不炒的表態看，這個數位沒有最高，只有更高。

炒房這件事，在中國越來越難，希望真正的住有所居，離所有人都越來越近。

記者：包晶晶甄素靜陳夢妤

編輯：陳夢妤

視覺：蔡沛君

排版：陳夢妤馬原