房地產的改革風向已經越來越明顯了。現在很多人應該都知道了這個消息，就是包括深圳、北京、重慶等全國一二線都市，很多都把第二輪土拍都給延期了。有一些粉絲不知道為什麼會成這樣，為什麼第二輪土拍就這麼突然間延期了？

根據彭叔的推斷，有以下三個方面：

一、害怕土地無人接盤，最終流拍。像深圳這樣，因為參與的房企大部分都是國企，民企基本上都不參與了，這就導致了土拍最後有可能會流拍，如果真的土拍出現了大面積的流拍的話，那麼勢必會影響這個城市的土地財政收入，要知道現在一個都市的道路維護、綠化等等的都是要靠這個土地財政來維持的，如果土拍收入突然間不太行了，有了很多個流拍，那下半年的財政就會出現緊張。所以在這種情況下，土拍規則就需要更改，接著延期了。

二、害怕土拍溢價率過高，被約談問責。像重慶這樣，第一輪土拍溢價率全國第一，太吹風頭了，網傳重慶土拍結束當天，重慶的同行都很緊張，雖然說這只是一個網傳，但彭叔覺得還是有一定道理的，現在房住不炒已經上升到了ZZ層面了，哪個都市再縱容房價上漲，就是ZW不對，思想有問題，所以像重慶這樣第一輪溢價率大漲，如果第二輪溢價率還大漲的話，那麼就真的是要離問責不遠了，所以重慶現在就選擇了延期，等想好方法，再進行土拍。

三、沒人相當出頭年。7月13日住建部發出來的整治房地產秩序檔案中明確寫到，半年一通報，對調控不力的都市問責約談，對調控得力的都市進行公開表揚，所以現在各地住建局都比較緊張，大家都不想當出頭鳥，想想重慶就因為第一輪土拍中比較早，結果搞了一個溢價率超高，吸引全國的目光，結果有了重慶的失敗經驗，後面土拍的都市也都學精了，紛紛改了規則，溢價率就降了下來，所以大家可以清楚的看到，土拍日期越往後的都市，溢價率越低，就是因為有了當了出頭鳥，後面的從它身上學了失敗的經驗，所以現在很多都市都希望別的都市先搞一下，讓他們學一下經驗。

那麼造成了現在這種局面，主要是因為去年出臺的房企三條紅線，以及對都市的集中土地，這兩個政策一個是約束了房企的資金量，一個是約束了都市的土地市場。過去房企和地方基本上穿一條褲子的，對於房企和地方來說，地價越高，對他們兩方都是好事，房企拿到了高價地，房企可以用這個高價地去和銀行貸的更多的貸款，地價越高，房企貸的款就越多，反正都是銀行的錢，無所謂。而對於地方來說，地價越高，代表土拍收入越高，土拍收入越高，意味著財政收入越高，想想誰會嫌自己收入少呢。於是在這種情況下，地方和房企穿一條褲子，把地價抬的越來越高。

但是現在不一樣了，房企有了三條紅線，房企就算買到了高價地，但是和銀行的貸款金額卻還是按照那種低價地，甚至有可能還要全款買，那房企要掏自己的錢去買地了，那肯定就不高興了，不願意接盤了，就像你花別人錢還不用還，那你對價格自然是無所謂，但是你用自己錢去買東西，你就不希望買到高價的東西了，而地方上也因為集中供地要控制溢價率以及房價的原因，地方上會提前把地價給設定的高一些，然後再把未來的新房房價設好，這麼一來，房企只要買這個地，首先地價就比較高了，然後新房房價又被限死，等於買一塊，就虧一塊，真是的賠本做生意。如果地方上沒有集中供地的話，那麼它們還能偷一下雞，把新房房價給放開一點，但是現在房住不炒那麼嚴，新房房價漲幅不能太高，而地方上又想讓自己的土拍收入更多，就只希望房企犧牲一下，做虧本生意。結果現在房企也不樂意，這次直接不拍地了，就是房企的態度。不讓漲房價，地價還那麼高，我不拍了，我躺平。

本來地方上還能指望一些央企、國企内容的房企來撐一下場面，但是奈何高層也洞察到了這一點，於是又出臺了一個房企拿地金額不能超過銷售額40%的規定，這麼一來，那些有錢拿地的央企和國企，就受限於這個規定，無法拿地。因為大家要知道，像是北京、深圳等房價比較高的都市，地價一般占比房價都在60%以上，這意味著隨便在北京、深圳等這些都市買幾個地，額度就用完了，想買都買不了。

那麼現在面臨以上的問題，地方上能做哪些選擇：

一、降地價。只要降低地價，讓利給房企，這樣的話，新房房價不會上漲，房企的資金也不會那麼緊張，等於是地方上拉一把房企，但是這樣的缺點就是地方上的財政收入會减少。現在房地產稅還沒有出臺，各地對土地財政的依賴性很高，尤其是一般2021年的財政預算是2020年就做出來的，所以今年收入多少，該怎麼用，其實規劃都已經出來了，如果現在還收到預期的錢，那麼一些規劃好的工程就搞不成了。而且一旦降了地價，對這個城市的新房、二手房的衝擊力都比較大，當地價下跌的時候，房價上漲的預期會被削弱很多，房價肯定是要跌一波的，就像地價一漲，房價通常都會漲是一個道理，之前西安曲江拍出了一個2萬多的地王，直接整個曲江的房價都被拉起來了，就是這個道理。如果降了地價，新房、二手房房價會下跌，並且土地收入會减少。

二、减少土地供應量。减少了土地供應量的話，就不會導致大面積流拍，對土拍市場有一定的穩定作用，但是這個方法有三個缺點，一是土地供應量少了，假設地價不變的情况，土地財政收入肯定是也是减少的，那還不如降地價呢，二是集中供地政策中明確表示，被納入重點調控的那些都市每年的土地供應量不得低於這幾年的平均值，換句話來說，想要降低供應量，從政策來說是不行的，高層已經把這個路給堵了，三是减少土地供應量意味著第二年新房供應量會减少，房價很有可能會出現上漲反彈，就像合肥，2018年、2019年房子太難賣，於是2019年和2020年就刻意的减少供應量，然後再加上2020年的下半年的炒房客配合，房價大漲，這種房價明顯上漲也是違背調控精神的。

三、降地價，新增土地供應量。把地價給降下來了，讓利給房企，同時再新增土地供應量，把保持住自己的土地收入不减少，但這樣的缺點也很明顯，就是會讓這個城市房價下跌，地價跌了，房價基本上都會跌，土地供應量增加，意味著新房供應量也新增了，供大於求之下，房價多半也是跌了，大家可以看看那些無限量供應土地的都市，房價有幾個大漲的。

四、降低對房子的質量要求，讓房企的成本降低。這個雖然是沒有什麼高層的政策約束，但是如果這麼搞的話，後期的業主維權就太麻煩了，也算是得不償失，划不來。

彭叔認為未來地方上在土拍的路子上只有這四個大方向，也許會有一些融合，但是基本上都是在這個框架裡面的。

彭叔再次強調一下，現在樓市調控的主要負責人和過去已經不同了。過去樓市調控的模式是地方調控房價，以地方為主，而現在調控樓市的是高層，地方和房企都成了被調控的對象。

大家可以看彭叔剛才說的那些政策，基本上把漏洞都鎖死了，大家可以細細數一下，高層這一年來直接從宏觀上出臺了多少直接帶有明確數值的政策。如果你也是組織的人，你應該知道，一個政策如果沒有數值或者時間限制，那麼這個政策的執行力就會成疑問，但這個政策加了數值和時間期限後，就完全不同了。在2016年到2019年的全國樓市調控，大家可以看到高層只是要求地方上調控，因城施策，本身並沒有直接入場，但是現在不同了，直接下場。現在高層出臺的調控政策有：

房企的三條紅線，規定了房企的資金量，銀行的兩條紅線，規定個人房貸額度以及房地產額度，地方上的集中供地，控制了每年的土拍規模以及土拍金額和溢價率，後來又打了補丁，房企的拿地金額不能超過銷售額的40%，半年通報一次樓市調控差的都市，問責約談，表揚一次調控好的都市。

以上這些政策都是從高層直接出臺下來的，不是地方上的，而且這些政策都是明確的金額，你想作弊都不行了。

至於說是接下來那些土拍的都市會選擇哪條方法，彭叔也不知道，但彭叔能確定的就是，房地產的規則正在被重塑，而我們都是見證者。你可以對比一下現在的樓市和2019年之前的樓市，區別有多大。

最後：

彭叔最近平均每天都能收到3個以上的粉絲私信給彭叔說他買的房子房價跌了，都市包括深圳、北京、杭州、南京、石家莊、西安、成都等都市，他們說的都很痛苦。其實彭叔覺得像是西安這種跌了20萬也不算很多，但是看他們的發的那種消息，吃也吃不好，睡也睡不好，還有像北京的，接盤那個學區房的，直接跌了150多萬，現在想離婚的心都有了。彭叔說這些不是讓大家別買房，而是大家現在買房，一定要擦亮眼，慎重，然後儘量的不要貸款，因為你想想，你買100萬的房子，本金30萬，貸款70萬，房價跌了10萬，等於你本金就成了20萬，損失了33%，而你如果100萬的房子，你貸款只有50萬，那麼房價跌了10萬，你其實只損失了20%的本金。當房價上漲的時候，加杠杆可以獲得更高的收入，當房價橫盤或者下跌的時候，加杠杆就是讓自己的財產損失的更快。反正大家注意吧，房價這玩意誰也不太確定，買定離手，別後悔就行。