海南自由貿易港制度集成創新行動方案正式公佈，其內容主要涉及海南自由貿易港六大要素的開放和自由化：

跨境資本自由，投資自由，貿易自由，人員流動自由，運輸自由和數據自由。

而這一行動方案也預示著，海南即將進入“全島封關”時代。

01全國第三個“境內關外”地區

此次行動方案這樣提到，“分步驟，分階段建立與全島封關運行相適應的監管體系”，這正是海南即將“全島封關”的强烈訊號，而截止時間點可能就在2023年。

“全島封關”是指國家將海南劃為“境內關外”區域，海南在境內，卻在關外。

而現時，香港和澳門是國內兩個能够實現“境內關外”的地區，它們的共同特點是“零關稅，低稅率，國際化自由化程度高”。

囙此，海南不僅是免關稅+低稅收優惠，而且在貿易，資金，交通，人員往來，互聯網數據等方面全面對外開放，其經濟管理制度也完全對標港澳。

02“全島封關”的四大紅利

“全島封關”後，海南自由貿易港的發展將發生重大變化，4大自由化發展紅利也即將實現。

第一，海南將成為人民幣自由兌換的島嶼。

行動方案提到“要分步驟，分階段推進全面可兌換，實現跨境資金自由便捷流動”這句話預示著海南未來一定會是人民幣可以自由兌換的地區，資金可以自由進出全球。

現時，中國只有香港和澳門能够做到這一點。

人民幣的可自由兌換，資金的自由流動，將讓大量貿易企業進入海南。只要想從事海外投資和貿易，資本自由化是一個非常關鍵的條件。

第二，海南將成為“互聯網資訊自由”的開放島。

此次行動方案提到“要擴大增值電信業務，跨境資料傳輸等領域開放”，這是否意味著“全島封關”後，海南將形成互聯網全球化的開放格局？

答案是可能的。

現時也有消息透露，海南未來將拉一條海底光纜連接香港，直接接入香港的互聯網資訊。而海南也將成為繼香港，澳門之後中國第三個全球互聯網開放區域。

第三，海南將成為外國人，外資，外企，外貨自由流動之島。

“全面完善人員出入境，工作居住便利化政策”，不僅要讓外國人自由進出海南，也要讓國人和國內企業更加自由地出海。

現時，海南已經對59個國家的旅遊團實行免簽，今後還將對外籍個人實行免費申請落地簽。這一政策與香港，澳門完全相同。

只要有護照，就可以申請自由入境海南。

第四，海南將成為國內未來的“離岸交易中心”島嶼。

此次方案明確提到“推進新型區域性離岸國際貿易中心建設”，這意味著未來海南也將是國內三大離岸貿易中心之一。

現時，香港也是國內主要的離岸交易中心。離岸交易中心通常聚集了大量的貿易結算資金，囙此也是區域金融中心。

綜上所述，海南在“全島封關”時代至少將迎來四大政策紅利：資金自由流動+互聯網全球開放+人員自由出入+離岸貿易金融中心。

這四大紅利，意味著海南已經走在了中國對外開放的前沿。

03海南樓市的稀缺時代

海南“全島封關”是海南產業轉型的標誌。

以旅遊，地產為覈心的時代即將逝去，海南產業發展將全面轉向製造貿易，高新技術產業和金融服務業。

《海南自由貿易港建設總體方案》發佈會上，

原海南省委書記劉賜貴：我們嚴格的控制房地產，就是海南的房地產不是外面想要多少就建設多少，成為房地產的加工廠，我們土地是有限的。

而此次產業轉型也將對海南樓市產生三大影響：

第一，海南土地供應將明顯減少，尤其是一線海景房的稀缺性將大大新增。2019年，海南公佈了《海南省產業准入的禁止和限制目錄》，其中明確提到“四個禁止”：

禁止建設房地產開發中的產權式酒店；

禁止在生態保護紅線區域內建設商品住房；

禁止利用一線海岸帶建設商品住宅。

這四個禁止是海南“去房地產化”的基本特徵。所以，未來很長一段時間內，海南主要將土地資源用於產業發展，嚴禁房地產開發，尤其是灣區。

囙此，“全島封關”時代，也是海南樓市“灣區房稀缺”的時代。

第二，從“旅居”型地產向“複合”型地產轉型，海南購房需求全面多樣化。

海南進入“全島封關”後，旅居地產的性質將逐漸轉變為“旅居+自住”的複合型地產，這對海南房價是有利的。

從旅居，養老居住到醫療，工作居住，海南房地產市場的需求正逐漸趨於複雜和多元化。

第三，從東線向西線擴散，海南房價逐步“全島同城化”。

3000套商品房獲預售，住宅用途房源“0”套！

今年前兩月，海口房地產市場持續復蘇，兩月共銷售房屋約50萬平方米，同比2020年前兩月增長10.2%，恢復至2019年前兩月約九成水准。

而在供應市場，2021前兩月海口商品房預售房源7722套，同比2020年同期的6956套增長約11%，住宅預售套數同比增長1423套。

看上去，市場供應似乎保持相對平穩，不過進入3月份後，海口商品房預售市場悄然發生變化。

據海南房地產專業研究機構『至理數據』報告顯示，截止3月23日，2021年3月份海口商品房共2984套房源獲得預售，預售建面約11.7萬方。

相比2020年3月份前23天3290套房源預售，目前為止，今年三月份海口商品房預售套數有所减少，其中有一項變化值得購房者關注，2984套預售房源，沒有1套為普通住宅房源。

按區域劃分，秀英區依然是海口商品房供應大戶，共新增2566套預售房源，占總供應量接近86%；龍華區則是2個項目共336套房源；美蘭區1個項目獲准預售82套房源。

按物業類別劃分，獲得預售的2984套房源，車位占了2401套，占比超過八成；辦公用途房源327套，占比11.0%；商業房源預售256套。

兩年前的2019年4月8日，海口江東新區起步區控規公示，根據規劃，起步區規劃範圍為：東起芙蓉河、西至道孟河，北鄰東海岸線，南至江東大道，總面積1.79平方公里，這是繼江東新區總體規劃後又一重量級控規。

起步區秉承江東新區“全面深化改革開放試驗區的創新區、國家生態文明試驗區的展示區、國際旅遊消費中心的體驗區、國家重大戰畧服務保障區的覈心區”的總體定位，建設走向世界的先鋒之城，打造全球領先的生態CBD。

截至2021年3月25日，板塊已累計掛牌供應土地15宗，供應面積217194.64平（約325.8畝），並全部成交，成交總金額346631.1764萬元。

成交的15宗地塊，用途為旅舘用地、商務金融用地、商務商業混合用地等，主要用於開發建設總部基地、金融中心、服務中心、星級酒店等。

為確保江東新區整體高標準規劃，打造未來都市模範，起步區CBD地塊對入駐開發企業，從一開始就設定了較高的准入門檻，競買人須為《財富》雜誌世界500强、中國500强等硬性條件高頻出現在土地掛牌資訊中。

目前為止，競得起步區CBD地塊的世界500强企業有7家，分別為原兗礦集團、中銀投資、中國大唐、山東能源、中國石化、恒力集團、中國南方電網；中國500强企業1家，為玖龍紙業。

其中中銀投資於2019年10月斥資逾4億元摘得1宗合3幅地，土地面積24375.95平方米，是當前起步區CBD地塊成交總金額最高的企業。

據悉，該宗地塊用於建設江東國際金融大廈，去年已正式開工，計畫2022年9月13日竣工，除此之外，部分企業佈局的地塊也已陸續施工。

江東新區成立近3年來，一直以高起點規劃、高標準建設，全球優質資源紛至遝來。

起步區CBD作為江東新區重點發展板塊，發展前景可期，是龍頭企業謀劃佈局的戰畧要地，隨著板塊規劃藍圖逐步實現、配套日益完善，起步區CBD地塊將持續吸引世界“巨鱷”企業競奪。

當年觀望的人，海南房價沒有下跌！當年不會，現在不會，以後也不會。

“海南擁有的度假養老資源，購買力是由全國來支撐的。現在新增了自貿港的概念，雖然建設自貿港的週期比較長，但在2025年全島封關前，隨著基礎設施建設的投入，醫院、教育、景觀、交通等配套會越來越好，區域的居住價值也會越來越高，甚至可能比肩一線都市。”

自貿港是全國最開放的地方，但房地產政策則是全國最保守的政策，所以不會長期持續，未來並不排除有放開的可能。

海南由於得天獨厚的地理優勢（單獨的、足够大的島嶼），在過去30多年裏多次獲得中央的青睞，先是建省、建特區，然後是建設國際旅遊島，現在是建設全島自由港。這次的歷史機遇，是史無前例的。

海南樓市值得被長期看好。未來海南不僅僅是中國面積最大的自由港，還將是國際級的康養中心、醫療中心，再加上得天獨厚的旅遊資源、自然資源，海南的發展必將邁上新臺階。

現在去海南買房的，很多人不僅是想要投資去，也有很多的自住需求，養老度假，等等。首先是自己享受了生活，而且後期還能升值，何樂而不為？

海南的崛起，是一個時代的選擇。

就像1980年，歷史選擇了深圳。而40年後，時代選擇了海南。