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短短半個月，我們聽到了無數行業底層崩裂的聲音。

教育雙减政策一落地，原先被資本輕吻的k12教育中概股，瞬間從鮮花鋪地的黃金賽道，跌落到無人問津。

俞敏洪的朋友圈，互聯網行業的反壟斷，學區房的爆雷，中概股的青青草地，無一不讓我們深刻的意識到：

在政策面前，强大的資本脆弱地不堪一擊。

網絡上有人說，我們正在步入的是一個生育友好型社會，在國家大計面前，房地產、金融、教育、互聯網等的利潤和壟斷，統統都要讓路。

這種脉络之下，我們不難獲得了一個關於北京樓市的新思考：

下一步，什麼調控政策會被擺上案頭？

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先預警一下，本篇會比較晦澀，需要耐心閱讀。

我們一起來折開一下這個問題。

要解决這個問題，先要瞭解一下當下的北京樓市的政策現狀。前一段時間，北京住建委出臺過一份意見稿，主題是《進一步規範新建商品房銷售行為》。

我之前寫過一篇解讀向文章，覈心觀點就是北京的新房市場，會引入大量深滬等地經驗，被進一步規範管控，大家感興趣可以看看。

再往前，五月份北京第一次集中供地，在廣州重慶把溢價率拍出40多%的背景下，北京把溢價率控制在個位數。

這種極致的地價管控能力，在全國樓市裏的新房市場裏，都是教科書般的存在。

類似以上針對新房的政策，不勝枚舉。

它們像一層層加固籬笆一樣，讓北京新房市場從土地端，開發商，資金杠杆，交易，售賣全流程，全流程都進入了可控可管的政策安全區。

但新房越安全，越多的不確定性就會湧入二手房市場。

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去年開始，北京二手房市場越來越不穩定，除了大家熟知的東西海澱的學區房，還有很多跟學區沒有關係的行情，比如天通苑，亦莊河西，朝陽區全區的二手房，都漲幅明顯。

有一些更微觀的案例，可以供大家參攷。

我們去年8月觀測的海澱學院路上掛牌價不到800萬的電梯房，到現在好幾套成交價已經破千萬了；

前年一直被大家詬病萬年不漲跑輸大盤的回龍觀，現在次新普遍都7w往上；望京的網紅盤，東湖灣13萬+，融科橄欖城11萬+，保利中央公園已經到了15萬+了。

不止如此，朝陽區的農展館區域農業部和北京市安全局的家屬樓社區，這些原先被吊打的區域，隨便拉一下成交價，基本漲幅也能達到1萬/平米。

17年3月至今各區成交價

如果上述的微觀案例不直接，可以再看一下我們監測了二手房均價圖，紅色表格越來越多，它們不約而同的指向一件事：

“北京二手房成交均價，已經快回到17年高點水准了。”

更嚴重的是，二手房市場的漲幅，甚至影響到了新房市場，最典型的，就是海澱的幸福裏，這個項目一年多前上市的時候，根本賣不動，一直都是用的割肉讓利降價的策略。

但是最近半年，這個項目不但價格恢復到高位，甚至還被瘋搶了，沒有別的原因，就是海澱昌平區域的二手房漲完一波，這個新盤突然看起來便宜了不少。

如果你對宏觀政策有一絲敏感度的話，會意識到這些二手房的漲幅，存在一個極大的問題：

“它是脫離政策掌控的。”

比起新房市場，二手房會顯得更特殊，它全程是個人to個人，價格高低完全是房東和買家的心理博弈。

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這樣一來，從政策的覆蓋程度上看，北京樓市不經意間存在一個巨大的斷層。

這個政策斷層，橫亙在新房和二手房之間。

新房市場的政策網織的綿密細膩，而二手房市場卻是一路野蠻生長。這種情況，在一個存量房主導的都市裏，是風險極大的。

在過去的一段時間裏，深圳、上海無錫、東莞、寧波、成都、西安等等都市，都一一推出了精確的二手房指導價和二手房成交參考價。

這些都市中，一部分屬於存量房主導的都市，另一部分市場行情火爆，有的則既是存量房主導，同時也是行情火爆。

必須意識到一點，在火爆的二手房市場裏，每一單二手房買賣成交，都是一場場血淋淋的資產換手，他們有些毫不留情的推高房價，有些則擠壓了新房市場。

文章開頭我們說到，在生育友好型社會裏，很多不利於生育的市場和利潤，統統是要讓路的。而北京樓市在進入政策調控深水區之後，唯一能掀起市場漣漪的，就是二手房市場的浪花。

這一點在原則上，是不被允許的。

所以，我們斗膽預測，在北京樓市裏，距離一個二手房的調控政策之間，只差一個合適的契機。

一旦出現，北京二手房市場的應激反應，一定會比當下深圳和上海更强烈。