作者:公子不悔
01
影響一個都市房價的因素有很多,比如供需,比如短期的政策,再比如土地價格。
這其中,土地價格是長期因素,也是根本因素。土地是成本價格,它的高低漲幅,决定了產品,也即房子的價格高低與漲幅。
換句話說,地價高的都市,房價一定高,地價漲幅大的都市,房價漲幅也一定不會小。
根據中國指數研究院統計的2021年二季度百城居住用地價格來看,內地地價最高的10個都市依次分別是北京、上海、深圳、廈門、杭州、廣州、南京、福州、蘇州、寧波。
其對應的基本就是內地房價最高的10個都市。
製圖:都市財經;數據:中國房價行情網
北京地價第一,儘管從中國房價行情網的數據來看,深圳的房價第一,但北京、上海、深圳三座都市覈心區的房價,整體上還是北京最高,上海次之,其次是深圳。
深圳因為沒有郊區,週邊的寶安、龍華、光明、龍崗、坪山房價都非常高,拉高了整體均價。而北京上海的郊區房價並沒有深圳週邊房價高,所以從均價表現上看,深圳最高。
廈門島內的地價已經在5萬+,被島外的地價平均後,為30028元/平方米,僅次於北上深,位居內地第四位。
02
從地價角度來看,杭州的房價已經比肩廣州了。
從上錶還可以看到,地價在萬元以上的都市,有18個,其中長三角最多,占了7個。粵港澳大灣區次之,占了4個,京津冀占了2個,福建占了2個,山東占了1個,湖北占了1個、海南占了1個。
在熱點都市中,或者說在省會城市中,長沙的地價是最低的,只有4550元/平方米,比太原、南寧、昆明、蘭州、呼和浩特、烏魯木齊等這些弱省會與弱首府都市的地價都要低。
正因為長沙的房價低,才有了長沙的房價在熱點都市中墊底的現狀。
從長沙的地價可以看到,唯有控制住地價,才能讓房價回歸。地價不降,降房價就是一句空口號。
現實卻是,我們的地價一直在上漲,從未停止過。
根據中指院追跡的數據來看,2021年以長三角、珠三角、環渤海、中西部、東北五大區域的地價,全線上漲。
從圖中走勢可以看到,長三角不但地價最貴,漲幅也最顯著。
如果將時間軸拉長,從2018年至今,則五大區域出現了分化,其中環渤海地區的地價出現了下跌。
長三角地區的地價從16220元/平方米漲到了19052元/平方米,漲幅高達17.5%;珠三角地區從14384元/平方米漲到了如今的16345元/平方米,漲幅為13.6%;中西部地區從4949元/平方米漲到了5996元/平方米,漲幅21.2%;東北地區從4011元/平方米漲到了5598元/平方米,漲幅39.6%。
整體來看,東北地區近三年地價漲幅最猛。中西部次之。
五大地區中,環渤海是最近三年地價唯一下跌的區域。從16091元/平方米降到了14998元/平方米,降幅為6.8%。
這期間的地價下降,正好對應了華北地區的房價下跌。
上圖是緯房大資料庫今年年初披露的一組資料顯示,在全國房價領跌的十幾個都市中,大部分都是北方都市,其中京津冀城市圈就占了5個,廊坊、天津、石家莊、北京、保定。
廊坊的房價相較於最高點,幾乎腰斬。天津房價相比於2017年3月最高價位,下跌了21.8%。
這些數據再次佐證了地價漲跌與房價漲跌的直接關係。今年上半年,五大區域地價集體上漲,也意味著,五大區域房價未來還將繼續上漲,尤其是五大區域的中心都市。
03
具體來看,今年上半年22個集中供地的都市,除了長春兩次供地都大量流拍,以及上海穩定的表現外,其他城市的表現,都堪稱火熱。
比如最後完成首批集中供地的武漢,光穀板塊三次重繪武漢的樓面價,並最終將武漢的樓面價帶入了“2”字打頭的時代。
那塊地王,位於武漢東湖新技術開發區光穀板塊的P(2021)037號地塊,引來了保利、華潤、金茂、金地、中鐵建、城投、建發、旭輝、正榮、碧桂園、萬科等房企圍獵,經過421輪叫價後,最終被深圳南山以72.13億總價、20799元/平米的樓面價和103.27%的溢價率競獲地塊。
再比如重慶,去年12月誕生的地王之後,重慶的地王就一直不斷。4月末的首次集中供地,更是一天內四次重繪重慶樓面價。重慶中央公園地塊,樓面價高達15711元/平方米,重繪了重慶樓面價的天際線,成為新地王。
廈門方面,5月份首次集中供地推出的5塊地,成交溢價率達29.4%,較2020年全年成交溢價率增長9.3個百分點;本批次成交樓面價為35823元/平方米,較2020年全年成交樓面價增長71.9%。
之後進行的第二次集中供地,同樣大賣。推出的11宗涉宅地塊,總起價274億元,最終賣出344億元,溢價率高達25.5%。
此外,廣州、杭州、南京、寧波等都市紛紛大賣,地價都創下新高。而一直很低調的長沙,也拍出了地王。
由此可以看到,絕大多數中心都市的地價,都在繼續上漲。儘管現時在調控加磅,尤其是二手房官方指導價與銀行貸款收緊的背景下,部分城市的已經開始陰跌,如深圳、成都、合肥、杭州等都市。
但從地價上漲的角度來看,陰跌程度非常有限,而且一旦挺過了這段陰跌期,長線還是會上漲。
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