作者：公子不悔

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影響一個都市房價的因素有很多，比如供需，比如短期的政策，再比如土地價格。

這其中，土地價格是長期因素，也是根本因素。土地是成本價格，它的高低漲幅，决定了產品，也即房子的價格高低與漲幅。

換句話說，地價高的都市，房價一定高，地價漲幅大的都市，房價漲幅也一定不會小。

根據中國指數研究院統計的2021年二季度百城居住用地價格來看，內地地價最高的10個都市依次分別是北京、上海、深圳、廈門、杭州、廣州、南京、福州、蘇州、寧波。

其對應的基本就是內地房價最高的10個都市。

製圖：都市財經；數據：中國房價行情網

北京地價第一，儘管從中國房價行情網的數據來看，深圳的房價第一，但北京、上海、深圳三座都市覈心區的房價，整體上還是北京最高，上海次之，其次是深圳。

深圳因為沒有郊區，週邊的寶安、龍華、光明、龍崗、坪山房價都非常高，拉高了整體均價。而北京上海的郊區房價並沒有深圳週邊房價高，所以從均價表現上看，深圳最高。

廈門島內的地價已經在5萬+，被島外的地價平均後，為30028元/平方米，僅次於北上深，位居內地第四位。

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從地價角度來看，杭州的房價已經比肩廣州了。

從上錶還可以看到，地價在萬元以上的都市，有18個，其中長三角最多，占了7個。粵港澳大灣區次之，占了4個，京津冀占了2個，福建占了2個，山東占了1個，湖北占了1個、海南占了1個。

在熱點都市中，或者說在省會城市中，長沙的地價是最低的，只有4550元/平方米，比太原、南寧、昆明、蘭州、呼和浩特、烏魯木齊等這些弱省會與弱首府都市的地價都要低。

正因為長沙的房價低，才有了長沙的房價在熱點都市中墊底的現狀。

從長沙的地價可以看到，唯有控制住地價，才能讓房價回歸。地價不降，降房價就是一句空口號。

現實卻是，我們的地價一直在上漲，從未停止過。

根據中指院追跡的數據來看，2021年以長三角、珠三角、環渤海、中西部、東北五大區域的地價，全線上漲。

從圖中走勢可以看到，長三角不但地價最貴，漲幅也最顯著。

如果將時間軸拉長，從2018年至今，則五大區域出現了分化，其中環渤海地區的地價出現了下跌。

長三角地區的地價從16220元/平方米漲到了19052元/平方米，漲幅高達17.5%；珠三角地區從14384元/平方米漲到了如今的16345元/平方米，漲幅為13.6%；中西部地區從4949元/平方米漲到了5996元/平方米，漲幅21.2%；東北地區從4011元/平方米漲到了5598元/平方米，漲幅39.6%。

整體來看，東北地區近三年地價漲幅最猛。中西部次之。

五大地區中，環渤海是最近三年地價唯一下跌的區域。從16091元/平方米降到了14998元/平方米，降幅為6.8%。

這期間的地價下降，正好對應了華北地區的房價下跌。

上圖是緯房大資料庫今年年初披露的一組資料顯示，在全國房價領跌的十幾個都市中，大部分都是北方都市，其中京津冀城市圈就占了5個，廊坊、天津、石家莊、北京、保定。

廊坊的房價相較於最高點，幾乎腰斬。天津房價相比於2017年3月最高價位，下跌了21.8%。

這些數據再次佐證了地價漲跌與房價漲跌的直接關係。今年上半年，五大區域地價集體上漲，也意味著，五大區域房價未來還將繼續上漲，尤其是五大區域的中心都市。

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具體來看，今年上半年22個集中供地的都市，除了長春兩次供地都大量流拍，以及上海穩定的表現外，其他城市的表現，都堪稱火熱。

比如最後完成首批集中供地的武漢，光穀板塊三次重繪武漢的樓面價，並最終將武漢的樓面價帶入了“2”字打頭的時代。

那塊地王，位於武漢東湖新技術開發區光穀板塊的P（2021）037號地塊，引來了保利、華潤、金茂、金地、中鐵建、城投、建發、旭輝、正榮、碧桂園、萬科等房企圍獵，經過421輪叫價後，最終被深圳南山以72.13億總價、20799元/平米的樓面價和103.27%的溢價率競獲地塊。

再比如重慶，去年12月誕生的地王之後，重慶的地王就一直不斷。4月末的首次集中供地，更是一天內四次重繪重慶樓面價。重慶中央公園地塊，樓面價高達15711元/平方米，重繪了重慶樓面價的天際線，成為新地王。

廈門方面，5月份首次集中供地推出的5塊地，成交溢價率達29.4%，較2020年全年成交溢價率增長9.3個百分點；本批次成交樓面價為35823元/平方米，較2020年全年成交樓面價增長71.9%。

之後進行的第二次集中供地，同樣大賣。推出的11宗涉宅地塊，總起價274億元，最終賣出344億元，溢價率高達25.5%。

此外，廣州、杭州、南京、寧波等都市紛紛大賣，地價都創下新高。而一直很低調的長沙，也拍出了地王。

由此可以看到，絕大多數中心都市的地價，都在繼續上漲。儘管現時在調控加磅，尤其是二手房官方指導價與銀行貸款收緊的背景下，部分城市的已經開始陰跌，如深圳、成都、合肥、杭州等都市。

但從地價上漲的角度來看，陰跌程度非常有限，而且一旦挺過了這段陰跌期，長線還是會上漲。