作者|成康

出品|智訊財經·騰訊房產

在深圳樓市的“黃金十年”裏，大部分投資客都賺得盆滿缽滿。

在梁龍的記憶裏，自2014年開始到2016年，深圳房價漲幅已經沒有任何規律可言。在深圳的樓市“神話”之下，還屢屢出現了開盤即清盤的銷售奇迹。

32歲的梁龍看起來比同齡人多了一份“悠閒”，這份“悠閒”得益於他曾經60萬投資的幾套深圳房產。在未限購時，與其他投資客一起聯合控盤炒房。

前海概念加持，寶安中心房價一路高歌猛進證明了梁龍的眼光，在交易平臺上，其入手的房源掛牌價已經突破10萬/㎡。當時整個樓市完全處於魔幻的狀態。”梁龍說：在強勁的樓價之下，短期倒賣交易頻繁，深圳二手房產交易出現空前繁榮。

在深圳房價領漲全國的2015年，離不開銀行信貸、P2P等高杠杆產品的推波助瀾，極致的金融杠杆撬動下的投機行為瘋狂引爆深圳樓市的“速度與激情“。

在金融去杠杆的形勢下，今年年初，針對挪用“經營貸”炒房的圍剿行動，席捲了北上廣深等熱門都市。“現在銀行查得嚴，且二手房的流動性已被控制，投資客鮮有敢鋌而走險的，僅對學區房抱賭徒心態。”資深業內人士指出。

深房中協資料顯示，2021年6月份二手房網簽3216套，同比去年13492套的二手房網簽數據暴跌76.2%。鑒於深圳二手房市場有5000套榮枯線說法，3216套的水准可謂跌到“冰點”。筆者實地走訪發現，新一輪的仲介“關店潮”暗流湧動。

仲介自白：從月賺15萬到轉行送外賣

站在位於福田區八卦嶺的門店裏，陳帥（化名）將煙頭狠狠地掐滅——他並未轉發7月9日晚“央行放水，深圳房子又要漲價”的消息，而是在開始想著自己的未來。

五年前，陳帥從廣州一所三本院校畢業來到深圳，他所選擇的職業正是此前如日中天的房產仲介。但剛剛畢業工作不久卻錯過了2015年深圳樓市的“狂熱”，迎來的只有不斷加碼的調控政策，入行兩三年業績平平。

誰也沒想到，疫情當中的2020年，深圳樓市卻异常火爆，陳帥終於嘗到了甜頭，加之自己所在的八卦嶺片區堪稱深圳學區房魔幻表現的代表：荔園小學東校區剛剛開建，這裡的房價可以在一年多的時間裏直接翻倍。只是，房價普遍過了“10萬+”，學校卻還沒有“出地面”。

“八卦嶺房價魔幻，我們也有飯吃。”陳帥回想起去年的業績，很是驕傲，“店面月度業績已突破逾九十萬，平均一個月我自己也能賣掉兩三套二手房，加上不少租單，銷售傭金入帳15萬左右。”

看慣了樓市暴富效應之後，2020的6月，陳帥以單價約5萬/㎡的價格購入一套光明的住宅，購買半年就上漲逾20%。

人生有高潮低潮，樓市也是這樣。近段時間以來，陳帥的心思開始發生變化。

二手房參考價、嚴查購房資金、打擊代持及眾籌炒房，嚴查深房理事件、堵各種政策漏洞……回顧整個上半年的深圳樓市，相關部門相繼出臺一系列房地產調控政策積累疊加，被稱為史上“最猛”樓市調控組合拳的威力，讓深圳樓市跌落神壇。此前，國家統計局發佈了2021年5月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，深圳由上個月的持平轉向下跌，微跌0.1%。這是2019年7月以來，深圳二手住宅價格首次下調。成交量更不在話下，今年上半年深圳全市二手房網簽套數30505套（含自助），同比去年同期下滑48.0%。此外，6月深圳二手房成交更是同比暴跌7成。

“最近幾個月的業績只能用慘澹來形容。”陳帥說，“基本上每個週末帶客上門看房的次數只有一兩次，有時甚至連看房的客戶都沒有，成交就更別說了。業主開始願意降價，但買家也越來越謹慎。”

附近的二手房沒有以前好賣，陳俊也有自己的生存法則：深圳周邊的房子，他都賣。陳俊說，“每逢長假，我都成兼職司機了，經常帶客戶到惠州和中山看房。”

“深圳的調控每年都有啊，對於有多年從業經驗的資深房產仲介來說，覺得扛一扛就好，對於新人來說，壓力真的比較大。”陳帥說，這時他的領導對他說的話。

然而，與去年的火爆行情相比，指導價的出現讓深圳二手房市場“量價拐點”初現。官方指導價“殺手鐧”的出臺，鎖死二手房的溢價及流動性。寒冬之下，迎來“仲介辭職”“店鋪關門”熱潮。2021年6月，陳帥正式成為了“外賣騎手”中的一員。一天工作14個小時，掙一萬多，但這遠遠不夠他的房貸，每天焦慮得睡不著覺……

投資客不甘離場仍豪賭學區房

不管樓市如何調控，深圳樓市在眾多投資者眼裡的前景依然那麼誘人。

不過今年上半年，深圳樓市降溫明顯，就連一直被稱為“硬通貨”的深圳優質學區房也在發生著微妙的變化：價格和成交量近來也都出現下跌的趨勢。

“我從去年開始關注學區房，第一次去看房我被嚇到了。”從事跨境電商的黃麗（化名）已在深圳投資了兩套公寓，現時正準備給正在讀幼儿園的小孩準備學區房，考慮再三，决定買一個“老破小”，再在附近租一個大一點的房子。“我也是買辦法，已經花了好幾個錢包了，不想壓力太大。”

樓市荒誕的一面，都可在學區房窺見。去年，深圳學區房的漲幅一直走在前列，羅湖福田的“老破小”學區房衝破單價15萬/㎡的比比皆是。今年以來，在調控的威力下，學區房市場也開始有所動搖。

“我關注了羅湖區的愉天社區，最高的時候35平的房子接近700萬，現在有仲介跟我說600萬上下也有房源，但我還是覺得價格很誇張。”黃麗說，“第一次去看的時候我著實被嚇到了，樓梯的牆面脫落，電線網線亂搭，我看的那個房子被租出去當成宿舍用，好幾個上下床放在客廳和房間，著實像電視裏看到的香港蟻房。我只是覺得，住的人辛苦，但我要花500多萬去買這種房子，更辛苦……”

說起蟻房，大家並不陌生。在香港，蟻房還有很多其他名字，包括劏房甚至是車位房。香港電影《一念無明》講述了一對父子掙扎在貧困和漠視的社會邊緣的故事。影片裏兩人生活的房子放了一張雙層床，兒子側臥在上鋪，父親站立在床前，狹小的空間擺滿了各類生活用具，現實中人們就把這種房子形象地叫做蟻房。

然而，距離深圳兩千多公里外的北京西城區“嚴格執行多校劃片的入學政策”的消息在近期更是引起輿論的廣泛關注，這個政策也被認為是打擊高價學區房的終極大招。因針對西城區教改政策發佈煽動性資訊引發群體性聚集，涉嫌尋釁滋事，北京某機构2名經紀人也被刑事拘留。

此前西城從未嚴格執行過多校政策，不過這次是真的動真格了，直接上馬了“最狠”學區房政策。這也讓一些家長開始擔心，學區房還是否會是“硬通貨”。

“與北京同樣風口浪尖的深圳也許會跟進措施。”資深業內人士透露。事實上，為均衡教育資源，給學區房降溫，深圳市教育局在2015年提出各區要積極探索學區制招生。至今，羅湖、福田、龍華、寶安、坪山、龍華等6區均試行大學區。家長從擇校變成了“擇學區”。

另據樂有家研究中心的數據，今年4-6月，深圳約有55%房源下調報價。典型學區八卦嶺片區平均掛牌價下調0.32%，百花片區平均掛牌價下調1.23%。

不過，還是有很多深圳家長認為，基於深圳教育資源依舊緊張，優質的基礎教育資源更為緊缺的現實，優質學位房仍是剛需，囙此更為保值，也更受投資客的青睞。“雖然不能說讀好的學校就能考出好成績，但小孩讀完書或許還能賺到不少錢，能不吸引麼。”

“樓市降溫了，我這時候買學區房還穩嗎？”猶豫之後，黃麗决定賭一把，“還是搏一搏運氣吧！”其一，為了讓孩子不輸在起跑線，其二，投資回報的誘惑力令其更加堅定自己的抉擇。

高價學區房成為家長和投資客不可承受之重，但他們仍願意抱著“賭徒”心態，堅定認為，優質學區房怎麼都不會走到崩盤的那一天，只要做好“放長線”的準備，興許能迎來新的轉機。