中國基金報安曼

這兩天的重磅新聞太多了，以至於以前老百姓最關心的樓市出了一則重磅新聞，都被淹沒在浩瀚的資訊中。

7月9日，深圳市規劃和自然資源局發佈《關於進一步加大居住用地供應的若幹措施（征求意見稿）》。

圖源：深圳市規劃和自然資源局

這個檔的中心思想是，深圳擬加大居住用地供應，到2035年人均住房面積達40平方米以上。但是在有限的土地上，如何加大居住用地？

意見稿中有一條最為重磅：允許商業改居住，商品房占比可達到30%！不止商業用地，舊改裡面的商業部分也可以改成居住性質。

八大看點

住房、學位都有涉及

這幾年，深圳樓市的火爆有目共睹，曾頻頻因“高房價”被推上熱搜。而且，“代持打新”、“捂盤惜售”、“違規經營貸”等市場亂象多次引發了監管部門的關注。

探究深圳房價上漲的底層邏輯，最根本的原因就是人多地產。據公開資料顯示，同為超一線都市，深圳總面積為1997.47平方公里，上海市總面積6340平方公里，北京總面積16410.54平方千米，廣州市總面積7434平方公里。

其中，深圳還有30%的工業用地的紅線，囙此用於住宅的土地少之又少。用“寸土寸金”來形容深圳的土地供給一點都不過分。

根據《2020年廣東省國民經濟和社會發展統計公報》，廣東全省2020年居民人均住房建築面積40.89平方米，其中城鎮為37.35平方米，農村為48.92平方米。

而公開資料顯示，截至2020年8月，深圳市人均住房面積僅為27平方米。此次意見稿要在下一個15年內，將深圳市人均住房面積提高到40平方米以上，這意味著在深圳總人口不變的情况下，居住面積至少新增48%。

而允許商業改為居住用途之後，將有大量的商業辦公及辦公大樓用地被釋放，大大提升居住供應！

住房用地提高了，那與老百姓日常生活息息相關的交通、教育等問題呢？

基金君幫你總結了一下八大要點：

2035年全市常住人口人均住房面積達到40平以上，年度居住用地供應量不低於總量30%，規劃新增各類住房200萬套以上，公共住房占比不低於60%；

提高居住用地比例，允許商業改為居住用途，30%為商品房，其餘為公共住房；

引導舊改項目建住宅，可申請新增住宅面積，已批規劃商業可改成可售的公共住房；

捷運附近重點建住宅，500米範圍內以居住為主綜合開發；

合理確定住宅建築高度，控制規劃建設超高層住宅建築；

以後新建項目，都要解决學位問題；

新增租賃用地面積，單列計畫；

企業自有住房補繳地價，可轉為公共住房或市場商品住房。

下個月22塊住宅用地集體出讓

加大住宅用地，深圳市政府並不僅僅停留在檔案上，行動上也是空前速度。

7月9日，深圳交易集團有限公司（深圳公共資源交易中心，簡稱深圳交易集團）發佈本年度第二批次住宅用地集中出讓公告。

公開掛牌出讓22宗住宅用地，總土地面積約83.38公頃。將於8月9日進行集中出讓，而且22塊地大部分集中在都市覈心區的8個街道辦裏。

附：8月土地供應錶

新房成交漲超56%

二手房成交跌35%

據深圳房產資訊網資料顯示，2021年上半年深圳樓市經歷著嚴查經營貸、房貸利率上浮等因素的考驗，市場買房熱情有所下降，新房成交踴躍，但是二手房成交在6月創下10年新低，房產仲介現關店潮。

2021年上半年深圳合計成交26140套新房住宅，同比2020年上半年（16727套）新增56.3%，成交面積2554281平方米，同比新增54.0%。

而二手房方面，208指導價政策出臺，買賣雙方觀望情緒濃厚，市場成交凍結。

資料顯示，2021年上半年深圳合計成交28442套二手房住宅，同比减少35.4%；成交面積2465560平方米，同比减少34.1%。

其中，6月份二手成交2575套，對比去年同期，足足少了8019套，同比下滑76%，環比5月的3027套，跌破3000套大關，創下十年來深圳二手成交量新低。

深圳二手房價兩年來首降

據國家統計局6月17日發佈的《5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情况》顯示，深圳二手房價格環比下降0.1%，這是今年以來連續第五個月環比漲幅下降，這也是自2019年7月以來深圳市二手房價格指數首次下滑。

1-4月，深圳二手房環比漲幅分別為1.7%、0.9%、0.4%、0。

連漲23月後，深圳二手房終於降價了！

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，更代表市場走勢、具有領先特徵的二手住房市場已開始見頂回落，信貸政策對二手房的抑制作用更明顯。很多銀行二手房貸款週期拉長到3-4個月，或者降低二手房貸款評估價、變相提高首付，或暫停二手房貸款，這對二手房的衝擊非常大。

受二手房指導價政策的影響，加上近期一手供應量有抬頭迹象，擠壓二手房，深圳二手房市場成交將持續低迷，現時正經歷著“類橫盤”的階段，預估至今年年底，二手市場不容樂觀。

朋友圈置業顧問哀嚎遍野，有仲介連續5個月沒開單的，有打算轉行做滴滴司機的、送外賣的。

據深圳市房地產仲介協會統計，2021年上半年，深圳市實名登記的地產仲介從業人員呈下滑趨勢。

截至6月30日，深圳實名登記的地產仲介人員數量同比下滑11.8%。由於市場持續低迷，房地產仲介行業吸引力下降，新人（完全無地產行業從業經驗者）在從業者隊伍中占比呈現波動式下滑。

據多家媒體報導，深圳二手房市場遇冷後，有不少門店在過去數月都沒有開過一單，虧損的局面頻現，更有門店面臨交不起租金的困境，最後不得不關閉店面。而仲介經紀人一般會選擇開拓新房、公寓市場或轉戰臨深區域，也有部分仲介做起送外賣、跑滴滴等兼職。