近日，住房和城鄉建設部官網公開發佈了一則題為《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》）。

該意見一出，迅速引發各方熱議。

而大家關注的焦點莫過於隨著該則《意見》的發佈，將給整個國內房地產交易市場帶來“新的拐點”。

尤其是70㎡以下的小戶型房源，未來利空的概率明顯增大。

為什麼會怎麼說？

老規矩，先劃重點！

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《意見》中具體的三大“訊號”

首先我們還是一起來看下這份最新發佈的《意見》所釋放的三大關鍵訊號——

一、發佈該份《意見》的目的：

根據《意見》的內容可知，之所以要加快發展保障性租賃住房，就是為了要促進解决好大城市住房突出問題。翻譯過來就是主要解决符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。

至於為什麼會如此急迫，一句電影臺詞足以解釋——21世紀，什麼最貴？人才！

當然，大家也可以自行查閱一下最近幾年國內各大城市大搞人才引進比拼賽的背景資料。這裡就不贅述了。

回歸正題，我們接著來看《意見中》明確提到的具體保障制度主要有：

1、以建築面積不超過70㎡的小戶型為主；

2、租金低於同地段同品質市場租賃住房租金；

3、各都市須科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和政策措施，製定年度建設計畫，並向社會公佈。

4、准入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由都市人民政府按照保基本的原則合理確定。

二、這些保障性租賃房源從哪裡來？

而為了確保保障性租賃房源的充足，更是明確了未來將採用“引導多主體投資、多管道供給的管道。

尤其是對於人口淨流入的大城市和省級人民政府確定的都市，該《意見》還進一步提出了多個可行行的方向：

1、探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；

2、按照職住平衡原則，在城區、靠近產業園區或交通便利的區域（注意了，這裡還進一步明確了是在軌道交通網站的附近和城市建設重點片區等區域，並且還將在編制年度住宅用地供應計畫時就優先單列的），通過出讓和劃撥的土地供應管道，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例；

3、鼓勵企事業單位自有土地變更土地用途，建設保障性租賃住房；

4、將產業園區各工業項目配套中涉及生活服務設施的用地面積占比提高，用於建設宿舍型保障性租賃住房；

5、提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房（但嚴禁建設成套商品住宅）；

6、非居住存量房屋（閒置和低效利用的商業辦公、旅舘、廠房、倉儲、科研教育等）不變更土地使用性質，直接改建為保障性租賃住房；

7、支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房；

8、採取租賃的管道來補充保障性租賃住房的數量；

9、普通新建商品房（尤其是捷運上蓋物業中），配建一定比例的保障性租賃住房（具體配建比例和管理管道由市縣人民政府確定）。

三、如何從根本上確保該《意見》的實施成效？

為了更為有效的刺激各大企業參與的積極性，同時也將，該《意見》專門從審批、財稅、金融等方面羅列出了一長串“誠意滿滿”的支持政策。

審批方面——

注意提出了要精簡保障性租賃住房項目審批事項和環節，構建快速審批流程，提高項目審批效率。

尤其是不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等資料作為土地證明檔案，不再辦理用地手續。

財稅方面——

1、符合規劃、滿足安全要求，只要不變更土地使用性質的，不用補繳土地價款；

2、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策；

不僅如此，還明確了通過該種通路所建設的保障性租賃住房，一旦取得對應的項目認定書後，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。

3、中央通過現有經費通路，對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助的同時，也免收保障性租賃住房項目的城市基礎設施配套費；

4、以出讓或租賃管道供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調整管道作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。

金融政策方面——

1、加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度。

具體來說，即支持銀行業金融機構以市場化管道向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規、風險可控、商業永續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。

2、放寬保障性租賃住房建設主體的融資管道。

不僅支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用於保障性租賃住房貸款投放。

還支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用於保障性租賃住房建設運營。

且企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，還可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。

更支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。

相比於在這之前，國家層面和各都市住建首長部門為了落實“住房不炒”依次推出“三條紅線”、“五條紅線”（即設定房地產貸款餘額占比和個人住房貸款餘額占比上限，建立房地產貸款集中度管理制度）以及設定土拍新政等情况來看，這一次推出的“促保”政策則可謂是從審批、到建造再到貸款融資基本上給是開了一路綠燈。

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為什麼會有這一波操作？

事實上，關於這個問題，《意見》中早已給出了明確的回復：

1、突出住房的民生内容

2、緩解住房租賃市場結構性供給不足

因為據第七次全國人口普查結果顯示，我國現有的流動人口已經達到了3.76億人。

在58同城、安居客聯合發佈的《2020中國住房租賃市場總結》中我們也可以看到，這部分人群現時在租賃市場上房源的覈心需求和市場的主力供應面積都好主要集中在50㎡以下和70-90㎡兩個區間。

且租金價格在1001-2000元/月的占比最高，而租金在2001-3000元/月的房源占比為兩成。

但這樣標準，在一線都市和一些新一線都市其實是很難找到各方面條件都比較理想的房源的。

而原有的地方保障性住房，因為其非市場化的（即便不能像常規的商品住房帶來較大的市場效益，也需要大量的資源投入）這一特殊内容，導致很多保障性住房項目要麼直接被選址到了遠離都市中心，各類生活配套設施也較欠缺，最後不是建成後遲遲不能入住，就是入住了但生活不方便。要麼就是因為供地的實際問題，規模難以擴大。

最終導致新市民、青年人等群體普遍存在住房條件較差、難以尋找到適合房源的情况。

所以如何讓這部分流動人口能够在就業地穩定居住生活，尤其是更好的解决其住房問題，就成為擺在各地政府首長部門面前的一個中長期待解問題。

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將對國內房地產市場帶來的巨大影響

整個《意見》所帶來的影響其實是分兩個層面的。

其一，主要是針對對未來投身保障性租賃住房的企業和個體來說的。

即在“一路綠燈”的影響下，不僅打消了包括銀行在內的各金融機構對保障性租賃住房在信貸支持方面上的顧慮，更以“鼓勵經營好的企業尤其是現金流穩定的企業發行債券”和“”的管道，充分的調動起企業發展的積極性，减少其後顧之憂。

其二，就是文章開頭提到的會對“手持70㎡以下戶型房源的出租客”產生“拐點式”的影響。

即未來隨著一大批位置和配套優越，產品定位也不差（參攷前段時間22城集中推地中關於保障性住房在各高價地塊中的配比），關鍵價格還遠比市場價便宜的保障性租賃住房入市後，如果房東還想繼續有坐收穩定租金，估計就只剩降價這條路可走了。

當然，前提是房源品質相對較好，區位配套也算不錯的。

不然，很可能會面臨陷入無人來租的尷尬。