最近，“銀行額度緊張”“二手房停貸”的消息不絕於耳。我們來看下央行6月10日發佈的數據：5月居民部門中長期貸款新增規模今年首次同比轉負——新增4426億元，環比减少492億元，同比减少236億元。

把時間拉長更能看出差距：2020年前5月，居民部門中長期貸款新增規模是40264億元，今年同期是29420億元。居民部門中長期貸款，幾乎跟房貸劃等號，所以銀行（針對房貸）錢緊也就不足為怪了。

水龍頭關小了，房地產行業自然受到影響。雖然頭部房企的銷售業績表現依然不錯，但房企各有各的苦。小房企難，踩中“三道紅線”的規模房企同樣難。事實上，三道紅線的威力，仍在不斷發酵和擴大，如果房企不努力降負債，往後還會越來越難。

現在，踩線的房企很多事情已經不能幹了。

融資管道不斷收緊，拿不到錢

銀行將房企劃分成三六九等，哪些能放貸，哪些需要謹慎，哪些堅決不貸……在幾年前就已是業內的公開秘密。

三道紅線，對此作了進一步的約束。政策公佈後，明源君獨家對話過十餘比特百强房企董事長/總裁，他們幾乎均坦言：三道紅線帶來不小的壓力——即便不是實質性的，心理壓力也很大。

為何？

一TOP30房企副總裁告訴明源君：現在投行不講三道紅線，對企業投資都是名單制，經營能力强，風險小，獲取融資的成本低，規模大，才給你錢；其他的不是說融多少的問題，而是根本沒機會。壓力能不大嗎？

最近，“商票”兌付事件，鬧得沸沸揚揚。一些曾經的百强房企，竟然連幾十萬元的商票都無法如期兌付。

6月30日，財聯社報導稱，其獨家獲悉，央行等監管部門已經出手，將“三道紅線”試點房企的商票數據納入監控範圍，要求房企將商票數據隨“三道紅線”監測數據每月上報。

過去幾年，由於融資管道不斷收緊，商票成為房企融資很重要的一條通路。踩中三道紅線的房企，紛紛加大商票的使用規模。房企應付票據總規模由2016年的704億元增長至2020年末的3932億元，年複合增速高達53.7%（中達證券的研究報告）。

這種融資手段的成本很高，部分現金流緊張的房企，其部分商票年化利率超過30%！大多數重點房企的商票年化利率為10%-20%。已經是在鋌而走險。

如果未來商票數據被納入“三道紅線”名額中的有息負債名額計算，碰線的房企，壓力將進一步加大。

隨著監管層針對房企的融資監管越來越嚴，資本市場上的禿鷲也聞風而起，部分踩中三道紅線的規模房企的股票或債券被做空，甚至惡意做空。讓其雪上加霜。

所以，我們看到，一些房企今年以來很少拿地，甚至幾乎不拿地，這是對的。因為還抱僥倖心理，未來一定會付出代價。

在部分城市已無資格拍地

近幾年，出問題的房企基本都有以下問題：房屋品質差，原因很好理解，公司命懸一線，哪還有心思打磨產品；項目停工，或者爛尾；更有甚者，還一房多賣……

購房者的問題得不到解决，必然找當地政府相關部門，帶來巨大的麻煩。

囙此，近年來，我們看到，高能級都市拍地，設定的准入門檻越來越高。

其中典型代表是成都。

6月初，成都進行第一次集中土拍。這次集中供地，需要競大比例的自持和大量的配建，囙此，雖然表面上看，此次集中土拍的溢價率不高，但拿到手的地塊，實際算下來的溢價率是非常高的。

此外，成都還限定了清水房價的最高價格，這意味著，房企想玩裝修搞溢價的機會都沒有了。

這麼苛刻的條件，對房企的能力要求自然非常高。

為了防止問題房企搶地，增大後續麻煩，成都住建局頒發了一個關於限制競買主體資格審查辦法的檔案，簡單地說就是黑名單制度。

根據檔案，存在爛尾的項目，拖欠工程款，在最高人民法院的網站上，被公開列為失信人的等，觸碰到9條中任何一條的房企，均不具有參與土地競拍報名的資格。其中，踩中三道紅線，位列第一條——不符合三道紅線規則，同時踩中了三條紅線的房企，不具有參與土地競拍報名的資格！

談及為何沒在成都拿地，一房企投資總表示：原本還想跟土豪聯合一起拿，但是這個黑名單直接把我們卡死了。考慮到接下來可能更多的都市會跟進，該投資總表示：如果公司不改變的話，可能只有我自己改變了——跳槽。

參與舊改，也不受歡迎

22城第一輪集中土拍熱火朝天，面對同行的瘋搶和飆升的溢價率，部分房企選擇另辟戰場。

比如，4月26日，未參加廣州集中出讓的富力，拿下廣州海珠赤沙舊改，改造範圍內總建面達152.86萬平方米；4月30日，合景拿下廣州黃埔雙沙社區舊改，項目建新範圍內總建面約250萬平方米。

不過，舊改項目存在開發週期長、資金壓力大、規劃難度高、關係複雜等各種風險。十幾年還沒動工，有些老業主至死都不能搬回自己家……這樣的現象不在少數。

囙此，近年來，原業主在選擇實施舊改的房企時，越發謹慎。其中，就涉及“三道紅線”的標準。

今年5月份，廣州市增城區朱村街朱村村舊村全面改造項目公開選擇合作企業，預計投資總金額71億元。

該村對尋求合作的房企從規模、資產、舊改經驗和引入產業4大方面，提出了詳細要求。其中，非常引人注目的是，該村要求：合作企業實繳注册資本金不低於15億元；企業總資產不低於1500億元，企業淨資產不低於380億元，且剔除預收款的資產負債率不得大於70%！

簡單地說，踩中三道紅線的房企，就不要來了！

為了防止合作企業違約，該村還明確了企業違約責任與退出機制。

據瞭解，早在2019年11月6日，朱村村舉行舊村改造項目選擇合作意向企業和表決大會，大華集團就成為了贏家。因為大華有豐富的舊改經驗，而且“三道紅線”零踩線。

▲來源：大華集團2020年公司債券年度報告

地產人和獵頭，都敬而遠之

最近一段時間，無論是主動跳槽還是被動優化的地產人不在少數，很多總裁“辭職”之後也只能去幹副總裁，一是總裁的空缺少，二是即便有的房企有空缺，但風險係數很高。

去穩健的房企，雖然title降了，但是好好幹，收入有保障。明源君此前專門分析過，為何網上都說地產人薪水高，現實中很多地產人卻覺得自己收入低，其中一大原因就是流動性大，很多跟績效掛鉤、跟就職時間（比如一年一度的獎金等）掛鉤的部分，你很難拿全，自然要打折扣。

高管如此，中層和基層，就更是如此了。高管多半已經財務自由，完全可以提前退休了，再找個工作，只是為了有事幹，不脫離行業。絕大多數中層和基層家裡沒礦，工作是為了養家糊口，穩定性至關重要。

多年來，一直有熟悉的房企HR或用人部門，讓明源君推薦人才。過去，人人對去大房企心神往之。這兩年發生了很大變化，很多人寧願去小一點，但發展穩健的房企，也不願意去危險係數高的大房企，衡量的標準之一就是踩中了幾條紅線。

很多獵頭公司也是如此。

前不久，某房企招聘多個中高層職位，我問了幾個熟悉的獵頭朋友有無興趣。對方一聽連連搖頭：踩中紅線太多，不幹，因為幹了也很難拿到錢。

據他們透露，跟銀行/投行一樣，獵頭圈也會對房企劃成幾個等級，有些房企直接被拉入黑名單，踩中三條紅線過多的房企，即便合作，也特別謹慎。因為很多運作進去的人才在這些房企呆不久，獵頭費還沒拿到，人已經走了。

而且，將人往火坑裏推，也會損害我自己的信用，這事要特別謹慎，一資深獵頭如此表示。

優秀供應商只要現金，否則不合作

2019年初，新三板公司H企因2018年末淨資產為負，遭全國中小企業股份轉讓系統實施風險警示，被“ST”。

公開資訊顯示，H企主要從事建築智能化工程服務，公司收入的9成一度只來自於一家房企。

這是典型的一榮俱榮，一損俱損。與大部分地產項目一樣，H企需要為合作方大量墊資施工。在合作房企正常狀況下，H企的資金壓力都十分緊張。

2014年，合作的房企陷入泥潭，幾經努力也無法救活，2017年，合作方進一步被列入失信被執行人名單。包括H企在內的200多家供方的巨額工程款無法結算，H企隨之陷入困境。

類似的例子比比皆是，只是嚴重程度不一。

有血淚教訓在前。供應商老王對最近“商票”兌付的動向十分關注。過去，為了跟房企做成業務，收商票司空見慣。特別業內知名的規模房企，收商票是慣例，即使契约裏標明了是現金交易，最後往往還是會拿到商票，如果非要現金，對方則會要求扣幾個點的利息。

但今年以來，隨著越來越多的“商票”無法如期兌付的事件出現，老王對收商票變得十分謹慎：現在基本要求現金。

因為，過去到期能如期兌付，問題不大，但現在各項政策收得越來越緊，高負債特別是踩中多條紅線的房企，最後可能本都收不回。

“我每天一睜眼，也有一大群員工要養活，寧可少做點業務，也不能立於懸崖邊”。

老王這麼幹，也有其底氣，因為有些事，還真的就只有極少數企業能幹，他們就屬於極少數。

購房者對高負債房企，充滿警惕

降負債，無非開源節流。開源，很重要的一點是銷售回款。但現在的購房者也越來越精明。

過去，購房者買房，看區位，看產品，看戶型，看服務……當然，還有非常重要的一點：價格。

現在越來越多的購房者，還會關注企業經營的穩健性如何。其中的一個名額就是踩中了幾條紅線。

這非常好理解，缺錢的房企，很難沉下心來打磨產品，搞不好還會無期限停工，交房遙遙無期。

上述財聯社的報導出來之後，緊張的，除了資本市場、房企、供應商等，還有廣大購房者。

當天，就有一比特網友焦急地問明源君：正打算買某房企的房子，但查了下發現該公司最近諸多商票到期批量拒付，再一查，踩中了多條紅線。網上關於該房企品質問題的報導也非常多。

「高負債+品質問題多多，商票還可能被監控，其房子還能不能買？如果買了，能不能如期交房……」

這位購房者十分擔憂，最終其决定：不買。畢竟，首付是掏空六個錢包才凑齊的。同時，還勸身邊有意向的親友不要買。

近年來，這種現象其實已經越來越常見。隨著監管繼續加碼，如果房企的負債過高，賣房會越來越難。

小結

除了三道紅線，還有房貸兩集中，加起來是五條紅線。五道紅線下，房企必須要做出改變，繼續依靠高負債推動規模發展，終將把企業帶入萬劫不復的境地。（作者：明源地產研究院淩峰）