中新經緯用戶端7月3日電（薛宇飛）6月29日，武漢完成了共計54宗地塊的集中出讓，土地總成交額達788億元人民幣，這標誌著中國22城首輪集中供地正式結束。機构的統計資料顯示，在過去3個月的時間裏，22城共計成交住宅用地800餘塊，土地總價款邁過1萬億元。

這場土地盛宴中，規模房企、國企等資金實力雄厚的開發商成為贏家，將諸多優質地塊收入囊中，而地方國企及深耕區域的民企則憑藉著各自優勢，斬獲相關項目。但土拍過後，企業不得不面臨利潤空間被壓縮的困境，如果市場價格未能上漲，個別項目甚至還會出現虧損。

京、杭土拍金額過千億熱點都市趨熱

資料圖：建築物。中新經緯萬可義攝

關於集中土拍，自然資源部開發利用司負責人於今年2月表示，今年要求各地進一步將住宅用地出讓資訊合理適度集中，重點都市要對住宅用地集中公告、集中供應。有報導指出，上述所說的重點都市，共計22個，涵蓋了4個一線都市和18個熱點二三線都市。

據貝殼研究院此前統計，22城首輪集中土拍，總計成交住宅用地（含綜合用地、不含武漢最後一日出讓土地）867宗地塊，成交用地面積約4958公頃、規劃建築面積1.09億平方米、土地價款總計1.05萬億元，綜合溢價率14.7%。

每座都市的集中土拍都是百億元乃至千億元的競拍盛宴。22城中，出讓金額排在第1-5比特的都市分別為杭州、北京、南京、廣州、上海，出讓金分別約為1178億元、1110億元、993億元、906億元及857億元，武漢則以成交54宗土地、總成交額788億元，排在第6比特。

上述都市土地出讓金較高，與本次供給地塊相對優質有關。武漢出讓的49宗涉宅用地的成交溢價率為17.7%，較2020全年的成交溢價率上漲10.42個百分點，溢價率的提高，將樓面價推昇到了8255元/平方米，較2020全年成交樓面價上漲了40.7%。貝殼研究院高級分析師潘浩對中新經緯用戶端表示，武漢此次集中供地推出了相對覈心、優質的地塊，樓面價囙此大幅提高。

各都市本次供地面積，占全年土地出讓計畫的比例並不相同，北京、上海、廣州此次成交占全年用地的比例位列22城前三，分別為56.3%、40.4%及40%。貝殼研究院預計，首次集中供地占全年供地計畫比例較大的都市，後續供地將會有所减少，但競拍的激烈程度可能會提高。

可以發現，熱點都市的土地市場依然受到企業追捧，都市間呈現明顯分化情形。雖然熱點都市的拍地規則較為嚴格，但如北京、杭州、寧波等都市仍然拍地踴躍，杭州41宗地塊以競自持成交，占總成交土地的72%，自持比例最高達40%，且有宗地進行高達138輪的拍地對決；北京有10宗地進入報高標準商品住宅建設方案階段，寧波29宗成交住宅用地中有19宗觸頂或搖號，市場活躍度高，溢價率達25.1%。

品牌房企大舉拍地强者恒强趨勢凸顯

資料圖：售樓處沙盤。中新經緯薛宇飛攝

自重點都市集中進行土地出讓以來，外界一個普遍的觀點認為，集中出讓後，企業需要在短時間內支付大量的土地保證金及出讓金，對企業資金要求越來越高，中小型房企拿地會變得更加困難。

克而瑞研究中心近日就指出，龍頭房企和國企、央企策略仍是率先“搶跑”，且優勢顯著，TOP50房企超過半數在22城中有所斬獲，TOP30房企更是競得雙集中供地四成地塊。相較之下，中小房企拿地難度加大，僅能通過合作拿地或撿漏的管道參與。

根據該研究中心公佈的榜單，截止今年上半年，房企新增貨值百强門檻為105.1億元，同比上漲32%。年內新增土儲貨值超過千億的房企已達到13家，碧桂園6月份在上海、長沙、武漢、鄭州等一二線都市均有所獲，年內新增土儲貨值率先突破3000億元，位居首位。

萬科也在積極拿地，在武漢的集中土拍中，萬科聯合或獨自獲得了4宗地塊，成交金額44.7億元。在6月30日的2020年度股東大會上，萬科總裁、首席執行官祝九勝稱，萬科在上述22城共拿下47總地塊，可售面積717.5萬平方米，代價558.6億元，占前6個月的總投資的40%以上，節奏和結構大體上合理。按照克而瑞研究中心的排名，萬科以2580.6億元的新增貨值位居行業第二比特。

作為地產行業“央企一哥”的保利發展，在拿地上毫不手軟，公司在2020年調增了一次投資計畫後，又將今年的房地產及相關產業直接投資總額定在了3950億元，較2020年上調後的金額同比增長17.9%。在上海的集中土拍中，保利以約105億元的總價奪得靜安區靈石社區地塊，中指院資料顯示，該地塊成為6月份全國住宅用地總價“地王”，成交樓面價為5.17萬元/平方米。

“碧萬保”之後，招商蛇口、融創分別以1890.3億元、1837.4億元的新增貨值位居行業第4、5比特。這兩家企業擴充規模的野心十分明顯，招商蛇口的拿地節奏明顯快於去年，拍下的土地不乏多個高溢價地塊，在重慶的土拍中，更是以溢價率130%、總價32.5億元拿下西永板塊一宗土地。融創的新增貨值雖然位居行業第五，但近幾個月頻頻在22城拿地以及大舉並購，引發外界關注，有統計稱，融創上半年的拿地金額已經超過去年全年。

克而瑞研究中心分析認為，短期來看，强者恒强的趨勢並未改變，在集中供地影響下投資集中度將進一步提升。

除了大型房企以外，深耕區域的地方國企也在這場盛宴中分到了一杯羹。武漢的土拍中，按權益金額計算，武漢城建聯合與獨自取得了3宗土地，成交金額97.8億元，成為拿地金額最高的房企。

高地價項目面臨盈利壓力利潤保衛戰打響

近幾年來，雖然有個別都市和一些區域的房價出現連續上漲，但從整體看，全國房價還是保持平穩態勢。但這種情況下，個別地塊的價格依舊較高，在“價高者得”的競拍規則下，熱門地塊的成交價被推到較高水準，這給企業未來的盈利留下隱患。

近期，濱江集團董事長戚金興的一段公開表態，引發外界關注。他稱，公司在杭州集中土地出讓中共獲取了5塊土地，“在團隊精幹高效管理下，努力做到1-2%的淨利潤水准”。

事實上，本輪集中土拍中，一些熱門都市和都市內的熱門地塊，出現了地價與房價比偏高的情况，如果未來售價不能提升，企業盈利空間壓縮將在所難免。據中信建投測算，濱江集團在杭州拍得的5宗地塊，有4宗的地價/房價比超過80%，一宗為79.1%，隱含毛利率最高的地塊位於上城區，但僅為10.2%，隱含毛利率最低的地塊已經轉負，為-1.9%。中信建投指出，根據實際樓面價和限價，杭州此次集中土拍的地價/房價比為62.9%，整體的利潤率不高。

重慶本輪土拍較為火熱，整體溢價率位居22城首位，隱含毛利率僅約為7%，這導致多個地塊面臨盈利難題。中信建投測算，在46宗土地中，有超過10宗土地的隱含毛利率為負數，其中，佳兆業拍得的北碚區蔡家組團地塊的隱含毛利率為-16.8%，金科、華宇、新希望聯合體拍得的大渡口區大渡口組團地塊的隱含毛利率為-16%。

“地價不斷上漲，部分城市如重慶、杭州、無錫新房價格存在上漲壓力，在銷售端限價難以放開之下，預計這些都市去化速度將有提升，但房企利潤率會繼續壓縮。”中信建投判斷稱。

面對市場變化，不同的企業所採取的措施不盡相同。龍湖上半年新增貨值870.4億元，排名跌至行業第15比特，略低於銷售排名。龍湖首席執行官邵明曉近日表示，公司參與了很多土拍，但也堅持拿地原則，即保持毛利率達25%左右、淨利潤率10%以上的底線。

某新晋TOP10房企在這輪土拍中鮮有出手，上半年新增貨值跌出了50名開外。該企業相關人士對中新經緯用戶端表示，公司參拍了此次集中供地，但出價比較謹慎，斬獲不多。不過，他們參與多個非集中供地都市的土地拍賣，已經競得一些地塊，同時，也採取收購與合作、政府勾地、佈局都市更新類項目等管道拿地。（中新經緯APP）

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