經濟觀察報記者丁文婷

“我今天還是經理，但明天就不是了”。

6月30日是二季度考核的最後一天，上海市閔行區一家大型連鎖仲介的經理汪晨即將被降級，他的季度業績考核沒有達標。不僅是汪晨所在門店，他所在大區的12家門店開單量都從今年開始下降，並在二季度銳減。

去年年底樓市火爆的時候，汪晨所在門店每個月開單量都在10單以上，而現在大區裏的12家門店，最好的業績不超過5單，許多門店一個月成交量為0。“失去了信心”，汪晨指著附近另一家連鎖仲介一家門店說，那家這幾個月走了十幾個經紀人。“客戶還有，就是成交不了。”阻擋在成交開單面前的是不斷被拉長的銀行放貸時間。多名仲介人員表示，上海二手房從網簽到放貸週期已經從去年的1-2個月，延長至上半年的3-4個月，最近開始，時間再度拉長至4-5個月，有些甚至要等半年之久。

但賣房置換的房東幾乎不可能等這麼久。“拿不到尾款，房東就沒法去買房置換，這樣的衝突糾紛我們處理了不少，現在有點不敢做了。”一比特徐匯區連鎖仲介的店長也表示。

事實上，不僅是上海，鄭州、合肥、重慶、南京、武漢等熱點都市都出現了房貸業務收緊的狀況，部分銀行暫停了二手房貸款。貝殼研究院資料顯示，從放款週期來看，6月，72城房貸平均放款週期為50天，較上月再延長2天。其中，46個都市房貸放款週期延長，已超過六成，比如，廣州較上月延長14天至98天，佛山、東莞、中山、惠州等粵港澳大灣區都市放款週期也基本延至百天以上。

上海長寧區一比特招商銀行信貸負責人表示，這一波貸款時間延長是系統性的，很多熱點地區的銀行基本上都差不多，如果稍微有點額度的支行，可能放款會稍微快一點，但差別非常小。

延遲與暫停

現時額度普遍非常緊張，鄭州、合肥、南京等多家銀行的信貸人員表示。“我們支行過去還會做一些二手房貸款，這幾個月因為額度緊張，已經連續幾個月沒有接過二手房的單子了。”合肥工商銀行某支行一比特信貸人員表示。同樣暫停二手房貸款的還有鄭州一家工商銀行，該行的一名信貸經理表示，現在只能辦理一手房貸款，二手房貸款暫停了。“如果是房屋抵押貸款可以，但是購房貸款不行的”。

即使還受理二手房貸款業務的銀行，放款期限也大幅拉長。合肥中國銀行貸款業務部門的一比特工作人員告訴經濟觀察報，現在一些支行已經暫時不做二手房貸款業務了，只有個別銀行還接二手房貸款業務，但是貸款時間也無法確定，最快也需要3個月，慢則需要5個月。“過去放款速度非常快，可能等一星期就可以了，就算再緊張也是月底緊張，月初能放，現在不管什麼時候都緊張，今年以來都是如此。”這是鄭州另一處工商銀行網點信貸人員的感受。

在經濟觀察報諮詢的十餘家銀行中，放款速度最快的為招商銀行鄭州分行，該行的一名信貸人員表示，“從網簽到放款大概在2-3個月之間，但是這個時間無法保證，因為額度隨時都在變化”。他透露，一些銀行暫停貸款的原因主要是額度無法保證，不敢接。

同樣感受到額度緊張的還有上海建設銀行負責放貸的業務員小吳，現在領導都會給每個業務員劃一個數位，即放款的額度，“今天接受的單子不能超過給定的額度，多了就超額了。”這在過去幾年幾乎從未出現，小吳明顯地感受到受理的單數和受理的金額都比去年减少了。

上述上海長寧區招商銀行信貸負責人表示，因為額度緊張，雖然還在受理貸款，但普遍要3-5個月才可能放款，而浦發、中國銀行等銀行已經階段性不接單了，要把手上消化掉再接。

各銀行額度的緊縮與2020年12月31日央行和銀保監會共同發佈的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度的通知》不無關係，通知對房地產貸款餘額和個人住房貸款餘額分為五檔進行分類管理，設定了房地產貸款餘額占比上限和個人住房貸款餘額占比上限。

大型銀行房地產貸款和個人住房貸款占比的上限分別為40%、32.5%，中型銀行為27.5%、20%，小型銀行為22.5%、17.5%，縣域農信合作社為17.5%、12.5%，村鎮銀行則為12.5%和7.5%。

根據2020年年報披露，37家上市銀行中有13家銀行超過了監管紅線標準，超過房地產貸款占比紅線的有9家；超過個人房貸占比紅線的10家。招商銀行和興業銀行兩項占比均踩線，建設銀行個人房貸占比踩線，房地產貸款占比也僅有不到1%空間。經濟觀察報注意到，不少銀行雖未踩線，但距離紅線僅一步之遙。

額度的緊張直接導致了放款速度的變慢。一比特常年配合客戶辦理貸款業務的仲介表示，難等的不在批貸而在於放貸。大部分銀行去年銀行批貸款週期由3個星期到1個月延長至一到一個半月。審批後，等待放貸的排隊更長，時間從去年的1個月到現在至少3個月。

與房貸額度緊張同時出現的，還有全國範圍內的“加息潮”。根據中國人民銀行、植信投資研究院數據，與2020年12月相比，截至2021年5月末，全國首套平均房貸利率從5.23%升至5.33%，二套房平均房貸利率從5.54%升至5.61%。部分重點都市紛紛上調利率，包括廣州、深圳、北京、寧波、杭州等，其中杭州年內已上調三次。

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為，未來這些重點地區的房貸利率仍有上行壓力。

在信達證券宏觀分析師解運亮看來，此次對房貸的調整具有中央和地方組合調控的特徵，“房地產貸款集中的管理制度給銀行劃上兩道紅線是從全國層面進行嚴格限制和規定，因城施策則是把更多的調控許可權下放到各個都市，各個都市針對自身的情况，有針對性地出臺一些調控措施。”解運亮表示，現時熱點都市房貸利率的上調，都是在LPR上加點，各個地方來自主决定加點幅度漲調多少，所以各個都市上調幅度可能不一樣，但是共性是這些熱點都市的房貸利率都在上調。

根據貝殼研究院對全國72個都市房貸業務的統計，首套和二套房貸平均利率已經連續7個月上升，二季度分別累計上漲17和15個基點。6月份，72個都市首套和二套房貸平均利率分別為5.52%、5.77%，分別在LPR基礎上加點87點和112點，而央行對首套、二套房貸規定的最低利率分別為LPR和LPR加60個基點。

審批收緊

額度緊張除了造成放貸不斷被延後外，銀行也普遍收緊了住房貸款的審批，無論是放貸對象還是資質都在被不斷進行篩選。“二手房現時除了和鏈家合作，其他仲介都不受理”，建設銀行信貸員小吳說，不過時間也大大拉長了，從去年的全流程2個月左右，現在要超過4個月。

上述招商銀行的信貸經理也表示，在現時額度緊張的情况下，小的仲介公司在銀行額度的事情上沒有話語權。

另一方面，貸款人的資質稽核也在不斷嚴格。如要稽核借款人收入證明、銀行流水、購房資質等。購房首付款必須是自有資金，或父母資金，無論是兄弟姐妹還是親戚朋友的資金則一概不被允許。

鏈家一比特員工提供的四大行近期對購房自有資金要求顯示，中國銀行、農業銀行和工商銀行要求提供半年內的流水，80%以上資金屬於自有資金，需提供各類活期存款、理財餘額等證明。對於有部分款項近半年轉入的，要進一步核查為合理收入所得。

汪晨告訴經濟觀察報，過去並不是所有銀行都對薪水流水稽核得十分嚴格，現在不僅嚴格要求月流水金額需要兩倍覆蓋每月所還款項外，收入證明蓋章要和公積金繳納組織一致。“光是這一點幾乎就堵住了所有鑽空子的可能”。小吳也表示，現在需要的證明材料比過去多多了，自有資金來源裏凡是超過10萬元以上的都需要提供來源證明。

更重要的一點是，今年上海取消了父母參貸。小吳進一步表示，包括建設銀行在內的多家銀行都取消了父母參與貸款、還款。一方面銀行貸款額度减少了，另一方面銀保監會的這種審批上就不允許了，“但這種東西是不會有官方公告的。”小吳說。

值得注意的是，即使是資料更多，審批更詳細，也未能使信貸部門的工作量回到今年之前的水准。一些銀行的信貸部門開始出現變化和調整，小吳告訴經濟觀察報，雖然自己所在的支行尚未將員工調去做別的貸款業務。但因為單數减少，自己部門裏有些同事已經選擇了休假，“另外，很明確的是，我們部門今年也不會再招人了”。

“錢荒”何時休？

在連平看來，對熱點都市進行金融調控非常正常，意在通過管控信貸給樓市降溫。他告訴經濟觀察報，信貸放的比較慢的這些都市，共同特點是新房和二手房房價都漲得比較快。“房價在短期內漲得比較快，我們通常認為有些過熱了。”連平說。根據國家統計局數據，今年1-5月份，全國商品房銷售面積和銷售金額分別增長36.3%和52.4%，較2019年分別增長19.6%和36.2%。

而居民的住房貸款增速也持續走高。解運亮表示，2020年，全年居民住房貸增速是14.6%，比總體的房地產貸款增速高了2.9個百分點。需要注意的是，房貸和銷售是高度相關的，這兩個名額幾乎是是同步的，解運亮說，當在房貸增長轉弱時，市場銷售情况也會轉弱。

而在中央與地方針對住房貸款的組合調控下，房貸增長轉弱趨勢已經顯現。

解運亮表示，今年以來，5月居民中長期貸款（主要是房貸）同比少增236億元，這是今年以來首次出現同比少增，形成鮮明對比的是，今年一季度還保持了同比大幅多增的局面。“今年5月份起，新增居民房貸開始進入下降通道，上一次下行拐點出現，還是在2017年3月嚴厲的調控新政出臺之後，距今已經過去了整整四年。”

解運亮認為，在房貸已經受到抑制的情况下，意味著銷售已經在轉弱了，可能再過一兩個月，大家就會看到更多、更明顯的數據。“房貸被管住之後，市場上的購房意轉化不成有效的購房需求。而當整個銷售總額以及房價的下降趨勢出現後，居民的購房意願也會相應地下降，那個時候自然房貸的需求也就下來了。”解運亮表示，這個週期他預估在兩個季度左右，但其實可能更快到來。“比如說2017年3月份最嚴的調控出臺之後，一個季度之內，房價的外調性變化就出現了。”

除了購房者和仲介們，同樣在期盼房貸荒早日結束的還有受影響的開發商們。雖然沒有像二手房出現個別暫停貸款情况，新房貸款時間同樣被大大拉長，這也進一步影響了開發商的回款速度。上海一名中型房企行銷負責人表示，去年從網簽到開發商收到尾款差不多1-2個月，今年開盤的盤短則一個半月，長則需要3個月左右。總體來說都拖慢了1個月。

一名上海地區新房銷售人員也表示，雖然稍微“強勢”一些的樓盤基本上都會將類似“30~45天收到尾款”的條目放上契约，但在目前看來，一個月肯定是做不到的。“雖然契约上這麼寫，我們也不會真的因為銀行放款時間延遲就讓客戶承擔相應違約責任，這個損失還是我們開發商自己來兜。”他補充道。

上述招商銀行長寧區信貸負責人也表示，雖然今年還會留給開發商一些額度，但是非常有限，一家支行可能就2000萬、3000萬額度，而這遠遠不足以支撐起開發商的貸款需求。

上述行銷負責人算了筆賬，通常情况下來看，項目100個億的貨值，貸款的金額就要需要30億-50億，如果樓盤一共才5個億的貨值，也需要兩三個億的貸款金額。“對於延遲回款，其實開發商能做的事情非常有限。”上述行銷負責人表示，無非是提前做好資金延遲到賬的財務籌畫，或者許多開發商選擇在開發貸的時候就找到合作的銀行，將後續按揭的貸款也配套好。不過即便如此，網簽的時候，額度仍然會隨時發生變動，“我們只能隨時換，哪家有，我們就馬上換哪家”，他透露，全款客戶已經不奢望了，只能隨緣。“積分搖號制度下，不管是公開還是私下，我們都不挑客戶的。’全款優先’這種碰不得，一投訴就會出問題，也不是沒有前車之鑒。”他說。