來源：時代財經作者：陳澤旋

“以前他們（購房者）想要買，有些會直接過去（海陵島），有些會過來找我們，但現在問都沒人問了。”嘉偉（化名）是土生土長的陽江人，現在在主城區江城做房產仲介，主攻那裡的一二手房，但也覆蓋其它區域，包括海陵島。

陽江是一座廣東小城，最有名的“特產”有刀剪、豆豉以及一望無際的碧海藍天。這座旅遊城市，擁有458.6公里的海岸線，其中大陸岸線323.5公里，海島岸線135.1公里，後者主要由海陵島貢獻。儘管海島岸線的長度遠遠小於大陸岸線，但只有登上海陵島，才能看到陽江最美的海。

海陵島曾連續三年被“中國國家地理”雜誌評為“中國十大最美海島”之一，也是國家最高級別的5A旅遊景區。

中國的旅遊地產在2010年和2016年左右曾迎來了兩波應激性的發展，海南、雲南和山東是房企們的最愛，但海陵島也不差。身為陽江的旅遊資源擔當，小小的海陵島，早已吸引了保利、恒大、碧桂園、龍光、敏捷和其它大大小小的房企。

嘉偉6月24日告訴時代財經，在2019年，依然有很多人來海陵島買房，不止外地客，也包括不少本地人。那段時間，經常有人主動向他諮詢海陵島的房子，帶著客戶跨海看房也不是一件新鮮事，即便海陵島離他工作地點足足超過了25公里。

然而，投資降溫疊加疫情的影響，如今海陵島上的房子，已經沒有那麼吃香了。

“以前很多人買，現在問都沒人問了”

近日，海陵島保利銀灘一棟面積為190.88平方米的雙層別墅，在阿裡拍賣平臺上進行司法拍賣，起拍價221.57萬元，按此計算單價約為11608元/平方米。儘管對比評估價格，這套別墅的起拍價已經打了八折，但耗時24小時的競價週期內，無人報價，最終流拍。

時代財經統計發現，2021年以來，海陵島的房源在阿裡拍賣平臺前前後後開展了6場拍賣，涉及4套房子。其中，1套流拍，3套至少經過1-2次的流拍和降價，才在最後一次拍賣中順利尋到買家。

“深坑！”這是阿宏（化名）看到阿裡拍賣平臺上海陵島的房源時，不假思索作出的唯一評估。阿宏也是陽江本地人，現時在廣州經營一家公司，但多年的研究使得他在地產投資方面頗有心得。

從投資的角度來說，阿宏最愛的是大灣區，最近兩三年他走遍了各大熱門都市，尤以深圳和廣州最受青眼相加。儘管陽江是他的家鄉，但他並不看好這裡房地產，而海陵島更是不在他的考慮範圍之內。

海陵島在行政上的準確名稱是海陵島經濟開發試驗區，為陽江下轄的一個開發區，在1992年經廣東省政府批准設立。全島綠化覆蓋率達到96%以上，島上全年平均氣溫22.3℃，年晴天310天，海水浴時間長達8個月，旅遊業是海陵島的主要產業。

疫情發生前的2019年，海陵島全年共接待遊客1000.2萬人次，首次突破千萬大關；而疫情發生後的數據較為零散，2021年春節期間遊客數量為30.8萬人次，五一假期首日則超過10萬人次。

第七次全國人口普查結果顯示，海陵島的常住人口為78376人，與2010年第六次全國人口普查的76082人相比，10年僅新增2294人；而作為陽江主城區的江城，常住人口673984人，對比2010年新增了138758人。

江城是陽江的繁華區域，也是陽江樓市的熱門置業板塊。時代財經統計得知，在阿裡拍賣平臺上，江城區法拍房的競價結果也是流拍次數多於成交次數，但對比普通房源，法拍房因為風險更高，流拍的概率也更大。即便如此，對比海陵島，江城區的居住用房依然更受歡迎，在所有成交的房子中，第一次拍賣便順利尋得買家的數量占比接近一半。

“疫情影響很大。”在江城做房產仲介的嘉偉對時代財經說道，但他表示，江城樓市從去年5月份就開始恢復，但海陵島的樓市似乎還未緩過勁兒來，“以前他們（購房者）想要買（海陵島），有些會直接過去，有些就會過來找我們，但現在問都沒人問了”。

“現在是價格最低的時候。”海陵島當地的仲介告訴時代財經，海陵島的房子是投資房，因為疫情影響，很多業主都在低價拋售，2019年二手房價大約8000元/平方米，今年已經降至6000元/平方米，降幅高達25%。

“萬一暴漲了呢？誰都不想這時候賣掉海南房子”

陽江只是中國旅遊市場大盤中的小小一隅。疫情發生前的2019年，中國全年實現旅遊總收入6.63萬億元，而陽江僅為349.39億元。中國文化和旅遊部每個季度和年度都會發佈《全國星級飯店統計報告》，公佈全國和50個重點旅遊城市的星級飯店經營數據。這其中被單列出來統計的50個重點旅遊城市，是中國旅遊產業最為發達的都市，陽江並未上榜。

相比陽江，這50個重點旅遊城市才是旅遊地產的投資高地。國內的旅遊地產項目主要集中在北部灣、粵港澳、長三角、環渤海、中部、雲貴川渝等六大區域，而50個重點旅遊城市也主要分佈於這些區域。

而近幾年，新增旅遊地產項目亦主要分佈在上述區域，其中尤以北部灣的海南較為突出。根據克而瑞的數據，2012-2019年，海南每年新增文旅地產項目占全國整體比例最小約8%，最高曾達45%。

海南全省陸地總面積3.54萬平方公里，其中海南島占去了3.39萬平方公里，其房地產項目多為旅遊地產項目。

當購房者向海南當地的房產仲介或銷售諮詢買房事宜時，他們一般會先得到一張海南島的地圖，該地圖以北緯18°為界，將海南島劃分為兩個板塊，其中北緯18°以南僅包括三亞市、樂東縣、保亭縣和陵水縣。

北緯18°以南實際上為熱帶區域，它不僅是遊客過冬的地方，也被視為最值得投資的旅遊地產板塊。按照發展成熟度及房價從高到低排序，旅遊地產項目主要分佈在三亞市的亞龍灣、海棠灣，以及陵水縣的香水灣和清水灣。

小雪（化名）是海南的一名資深房產仲介，她告訴時代財經，疫情之後海南的遊客確實變少了，但這並不妨礙房子的暢銷，“在這邊買房的基本上都是外地人，疫情之後大家更珍惜生命，重視環境質量了，人們開始有享受的需求，（他們）就越來越嚮往這個地方”。

她以海棠灣舉例，去年以來賣得“非常好”，現在剩下的房源已經不多。“你如果要來看房的話，喜歡的項目不一定都有房源，我可能要提前半個月幫你做好攻略。”

根據海南省統計局的數據，2020年海南全省實現房屋銷售額1232億元，同比疫情之前的2019年，僅下降3.4%；而今年1-5月份，全省銷售527億元，比2020年同期新增83%，比2019年新增9.84%。

不過，三亞2020年房屋銷售額同比出現30.7%的下跌，但陵水則出現了68.8%的上漲。值得一提的是，海南省的省會海口在2020年也出現了8.4%的增長。

房價方面，2019-2021年，三亞和陵水上漲趨勢明顯。2021年1-5月，三亞房價達到了33574元/平方米，陵水則為30434元/平方米；而2019年三亞為25321元/平方米，而陵水為24661元/平方米。

“旅遊地產的房源也有出現房價下跌的情况，主要是看不到海的房子，而海景房只會越來越貴。”小雪說。

不過，影響海南旅遊地產價值的並不全是海景或森林，仲介或銷售人員跟購房者打交道的時候，總會提到與自貿港有關的各種規劃、政策等利好，“自由貿易港法剛通過，誰都在觀摩（政策效果），萬一（房價）暴漲了呢？所以誰都不想這時候賣掉（房子），除非業主很缺錢。”

“好的非常好，差的基本上就倒閉了”

然而，並不是所有的旅遊地產都像海南的一樣，銜著政策的金鑰匙。

李玲（化名）是雲南人，由於省內旅遊資源豐富，身為旅遊地產從業者的她，時不時要根據項目換個工作城市。去年，李玲剛剛從她的家鄉--位於中緬邊境的著名旅遊城市騰沖，被調往旅遊小城澄江。

澄江的面積很小，僅有916平方公里，還不到騰沖的1/5，整座都市2020年末總人口僅21.6萬人。澄江最著名的旅遊資源就是撫仙湖，為珠江源頭的第一大湖，流域面積674.69平方公里。

撫仙湖作為旅遊度假區進行開發的時間並不是太長，僅有10餘年，現時湖邊在售的地產項目僅有四個，由龍湖、萬科和兩家小型房企打造。

李玲告訴時代財經，現在撫仙湖的遊客不多，但已處於淡季的尾聲，“從下個月開始，會有很多人過來避暑了。”撫仙湖的旺季很短，從7月持續到10月，相比之下，淡季則長達9個月。

度假客和投資客向來是旅遊地產項目的購買主力，從投資收益的角度講，李玲也不敢打包票房價一定會上漲，“業主如果考慮二次轉手的話，最好買住宅，公寓比較難賣”。

淡季的衝擊是旅遊地產項目普遍面臨的問題，環渤海地區的重要港口城市秦皇島也是如此。

身為北方區域少有的沿海城市，秦皇島深受北京遊客的喜愛，當地的房產仲介吳亮（化名）告訴時代財經，這裡的遊客大約有5成來自北京，他們基本在5-10月份前往秦皇島遊玩，因為十一假期一過，北方開始明顯降溫，直到來年的4月份海水依然太凉，“淡季的時候，客流量只能達到旺季的10-20%。”

不過，吳亮表示，秦皇島的旅遊地產市場比較分化，“社區概念的項目，比如阿那亞基本不愁客流量，社區內部的結構做得特別好，可以理解為國外的小鎮子那種形式，業主收租也好，未來出售也有一定增值空間。但有些盤他們只不過是拿了一塊地，建了個小公寓之類的，就很便宜。”

實際上，分化是近幾年旅遊地產的一個大趨勢。“好的非常好，差的可能就越來越不對，差的基本上就倒閉了。”好好生活創始人、賽博文旅董事長謝翅表示，用簡單粗暴的管道開發旅遊地產的時代已經過去，未來要用運營的思維，“其實物業就是持續經營才有價值，如果不去經營它，物業就是一個鋼筋水泥的建築垃圾。”

最近十年，中國的旅遊地產獲得了巨大的發展。2009年12月，國務院印發《關於加快發展旅遊業的意見》，首次明確旅遊是戰略性產業，此後政策支持不斷。

2016-2018年同樣是具有里程碑意義的年份，除了國務院繼續出臺政策支持旅遊發展外，全域旅遊、特色小鎮等概念得到了有關政策的支撐；同時由於那幾年房地產政策趨嚴，房企開始尋求普通房地產市場之外的其他業務增長點，由此旅遊地產受到廣泛關注。

根據旅遊地產觀察的報告，截至2020年，在TOP100房地產企業中，已經有近九成涉足旅遊地產。

近兩年，旅遊地產的概念相對冷淡。不過，無論是謝翅，還是中國城市經濟專家委員會副主任宋丁都不認為旅遊地產到了“退潮期”或“冷淡期”。

“嚴格來講，旅遊地產不應該有這麼大的空間、這麼大的量，但大家都在做，量起來以後才發現市場承接力沒那麼大。”宋丁說，“某種意義上是前些年不應該有的‘虛潮’漲得太猛了，現在只是回落到它應該有的高度。”

房企開發思維需要轉變，這是謝翅和宋丁的共識。不過，宋丁認為，需要改變思維的不僅是開發商，還有購房者。

實際上，為數不少的業主正在為幾年前買下的旅遊地產房子後悔，除了資產保值性不足、使用頻次低，他們往往還會考慮到由於遠離市中心導致配套不足的問題，有業主對時代財經表示：“我們準備把房子賣掉了，拿著錢去租一個，再也不買了。”

“旅遊地產產品一定和我們日常居住的產品不是一個類型，”宋丁表示：“旅遊地產的房子不是為了天天住，它就是個度假地，你要認同隔一段時間過來度兩天假、平常就放著，我覺得這個想法是對的。生活方式就是一個多元組合的管道。”