原創劉曉博

最近幾天，關於二手房停貸的新聞屢屢見諸媒體。

涉及的都市包括武漢、合肥、南京、連雲港等。武漢的自媒體，甚至整理出了下麵這份表格：

表格裏的內容是否屬實，尚不清楚。但有一點是肯定的，二手房停貸的確在某些地方發生了。

那麼，這到底意味著什麼？樓市會全面入冬嗎？房價會有一波下跌嗎？

下麵談談我的看法：

第一，二手房停貸或者申請貸款難度加大，是局部的，而非全域性的，這之前也出現過。至於原因，可能跟某些都市樓市過於活躍有關，也跟銀行壓降房地產貸款比重有關。

大家應該還記得，去年年底的時候，央行、銀保監會曾聯合下發了“關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知”。

這個制度的覈心，是給金融機構劃了“兩道紅線”，具體如下：

對於超標的銀行，要求限期整改，具體政策是：

2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業務調整過渡期分別設定。

央行、銀保監會對各地銀行的監管是非常嚴格的，還會根據形勢不斷動態調整要求。

今年上半年，樓市整體是偏暖的。在這種情況下，金融資源仍然在加速流入樓市。

到一季度末的時候，本外幣住戶貸款餘額65.75萬億元，同比增長16.3%，增速比上年末高2.1個百分點；一季度新增2.56萬億元，同比多增1.36萬億元。

其中：本外幣住戶經營性貸款餘額14.75萬億元，同比增長24.6%，增速比上年末高4.6個百分點。住戶消費性貸款餘額51萬億元，同比增長14.1%，增速比上年末高1.4個百分點。

如果你只看房地產貸款，增速可能沒有那麼快。但中國的事情不能孤立地看，很多住戶貸款是“變相的房貸”。比如住戶經營貸，肯定有相當一批流入了樓市；而住戶消費貸，看起來是買車、旅遊、裝修了，其實大多數也跟買房子有關。

讓中國人為了消費而貸款，這個難度是非常大的。只有投資的時候，大家才“捨得貸款”。

另外，來自財政部、統計局的各種數據，都可以證明房地產市場過熱。

比如財政部公佈的最新資料顯示：

1、2021年1到5月，全國契稅累計收入為3255億元，比2019年同期增長了29.7%，平均每年增長13.9%。這顯然大大超過了經濟增速。

2、2021年1到5月，全國土地增值稅收入為3371億元，比2019年同期增長了25.6%，平均每年增長12.1%，也顯著超過了經濟增長。

3、2021年1到5月，國有土地使用權出讓收入26123億元，比2019年同期增長了24.9%，平均每年增長11.8%，也顯著超過GDP的增長。

樓市局部過熱，過熱的地方發放房貸過多、過快，被要求控制節奏。所謂二手房停貸，主要是這些原因造成的。

第二，之所以選“二手房”停貸，說明各地政府只想讓樓市適度降溫，而不想讓樓市猝死。

如果全面停貸，樓市交易將全面入冬。這時候，不僅二手房成交量大减，新房也一樣。

但新房和二手房的影響不同。二手房交易大减，直接影響是加在賣房人身上的。對於限購的都市來說，你賣不出房子，就很難騰出名額來買新房。

現時高級別的都市往往限購，而且限價。所以，樓市過熱的都市新房普遍比二手房便宜，剛需往往首選買新房，其次才是買二手房。

二手房停貸，把準備“騰名額”“打新”的人“凍結住”，讓他們無法換房；其次，斷了剛需買二手房的路，讓他專心“打新”。

從這個意義看，“二手房停貸”對開發商是利好，可以把有限的銀行貸款“用在刀刃上”，幫助他們消化庫存，給地方經濟做更大的貢獻。

所以，管理層一般不會對新房停貸，最多對二手房停貸。

第三，二手房停貸，有給樓市“留口飯吃”的作用。

中國老百姓現時在銀行的總存款接近100萬億，如果大家達成共識一起去買房，那將產生多麼巨大的波瀾和衝擊。

一定不能出現恐慌性買房，也不能出現恐慌性賣房，儘量避免大家預期一致，才能遏制資產泡沫、防範金融風險。

樓市過熱的時候，二手房貸款適當加以限制，可以延后一些人的買房、換房需求，最終的效果是給樓市“留口飯吃”。

中國人對房子的熱情，如果一起爆發就是“核爆炸”。國家希望通過“三道紅線”（房企融資的）“兩道紅線”（銀行發放房貸的），以及限價、限購、限貸、限售、限商等行政措施，再加上稅收杠杆，造出一個“核反應爐裝置”，讓樓市的能量平穩、持續輸出，給經濟增長貢獻長期動能。這就是樓市調控的終極目標。

第四，隨著調控的深化，前期房價漲幅比較高的都市，比如深圳、廣州、東莞等都市，二手房將全面轉冷，先是橫盤、僵持，然後就是價格鬆動和有所下跌。

在廣深莞此前漲幅較大的片區，比如深圳的南山區、寶安中心區和光明區，炒作痕迹明顯的盤，價格出現10%甚至20%的跌幅都是有可能的。但整個都市的均價，跌幅將比較有限，會有結構性的調整（局部甚至可能補漲）。

最後想說的是：

樓市跟股市有很大的不同，股市泡沫如果破裂，其殺傷力可以很大，但仍然相對有限；樓市泡沫如果破裂，對實體經濟的殺傷力，對老百姓購買力的影響，對社會穩定的影響，都將數倍於股市。

樓市已經到了大而不能倒的地步。

所以管理樓市的上策，是穩字當頭。通過時間換空間，而絕對不能、也不會採取過激行動（比如主動刺破泡沫）。

二手房停貸如果全國推行，就是一個過激舉措，肯定可以降房價，也必將引發巨大風險。所以，它不會發生。

所謂停貸，只會在局部、短期內發生。樓市板塊輪動、輪流吃飯的基本格局，很難改變。