見習記者沈思怡

  今年1月底，南橋書院的地下停車場即將面向社會開放，360個車位將在一定程度上紓解周邊老舊社區停車壓力。今年10月，奉賢的老地標建築鼎豐醬園與古華庭改造項目也將在全面煥新後，重新對公眾開放。

  近年，伴隨奉賢區“南橋源”都市更新項目持續推進，沈家花園、南橋書院、鼎豐醬園等數代奉賢人記憶裏熟悉的“南橋九景”正逐個褪去歷史塵埃，帶著新功能以新面貌呈現在世人面前。

  老城區面貌煥新，離不開精准有序的都市更新。如何將更完善的公共服務嵌入有限的存量空間？除了破牆、通路，都市更新還要破解什麼難題？都市更新如何尋求“高大上”與“接地氣”之間的平衡，又該如何可持續發展？在專案啟動6周年之際，記者探訪“南橋源”都市更新項目。

  融合：空間複合利用

  作為“南橋源”項目之一、南橋書院的所在地，是有著百年歷史的南橋中學。改造前，南橋中學建築陳舊、設備功能欠缺，無法滿足在校師生日益提高的教學需求；學校周邊的老城區，也面臨缺少運動空間、道路逼仄、停車困難等問題。

  “在老城區做都市更新，底層邏輯是百姓缺什麼我們補什麼。對南橋老城區來說，關鍵就是缺公共空間、商業配套、體育設施、停車設施。”項目推進方奉發集團副總經理周衛中說。

  囙此，在設計上，南橋書院項目旨在“學區+社區”相互融合，在重構存量土地資源的同時對空間複合利用。

  南橋書院項目包含綜合樓和運動場改造。綜合樓在建築上採用“搭積木”錯落疊加的手法，將原址中分佈散落於不同地點的圖書館、階梯教室、劇場、食堂、實驗室、美術教室和音樂教室等功能空間拼貼堆疊成一座3層近9000平方米的“空間魔方”。通過對空間集約化利用，為校園北側運河濱水景觀帶貫通釋放更多公共空間，能够在保證學校功能性和周邊交通動線高效組織的前提下，將臨河景觀空間歸還給公眾。

  改造帶來的最大變化，是運動場及停車空間的拓展。周衛中介紹，通過錯層設計，項目將與足球場並排的室外籃球場抬高2.6米，讓其下部半地下空間成為面向社會的停車場，其中包括284個地下停車位和76個專供家長臨時接送學生使用的地上停車位，還搭載了智慧停車系統，便於使用管理。“通過對有限的空間複合利用，能在確保學校功能的基礎上，最大限度釋放區域公共服務功能作用，提升百姓生活質量。”

  事實上，集約化的思路同樣貫穿在整個“南橋源”項目的改造過程中。在周衛中看來，老城空間密集的建設現狀註定無法大拆大建，如何通過改造，在老城現有尺度下，解决老百姓現實需求和老舊都市空間功能之間的衝突，才是都市更新最主要的目標之一。

  以停車為例，整個“南橋源”項目涉及的0.7平方公里地塊內，算上企業、組織、居民區，共需要6000多個停車位。改造更新前，至少有2000輛車需自行在地塊範圍外尋找解決方案。“為此，我們在多個項目改造中，都盡可能地拓展設計了地下停車空間。如在古華山莊地下辟設600個停車位；鼎豐醬園地下新增300個車位；沈家花園東側商業地塊預估新增400個車位。”周衛中說。

  活化：老城區更新再生

  在老城擴張及現代化行程中，刻進許多當地人記憶的四古溪行（古華商城、古華山莊、古華園、古華渡）、沈家花園、南橋書院、蔔羅德祠、運河水鄉等“南橋九景”，有些只剩下遺跡，有些則被新建的道路或高樓包裹進了隱秘的角落，失去早先承載的城市功能。

  2017年，“南橋源”都市更新專案啟動。曾經的“縣委大院”，位於南橋鎮解放路502號的沈家花園成為開篇之作。沈家花園始建於上世紀20年代，至今已有百年歷史，是奉賢唯一保存完整的近代海派花園別墅建築。經過3年多改造，2020年1月，煥新後的沈家花園向市民開放。

  如今漫步在沈家花園裏，遊客仍能體察到中西元素結合的建築風格。花園主樓修舊如舊，花園廣場上，既保留古樹名花，也優化園內道路，打造舒適宜人的遊園環境。改造後的沈家花園還被賦予讀書、遊藝、展覽展示等公共文化功能，免費對公眾開放，在形式與精神上都做到了“還院於民”。

  資料顯示，至2023年末，“南橋源”都市更新項目已累計新增公共活動空間8萬平方米，保留改造建築4萬平方米，完成都市更新土地面積20萬平方米。老奉賢人印象中的“南橋九景”，已有四景正煥新蓄勢歸來。

  在周衛中看來，老城真正的價值還在於城市文化的完整性，相比新城建設，老城更新在文化傳承方面承擔更多。“南橋源”項目還計畫打通區域內6街24弄的街區，並依照老地圖給一些小弄堂冠名，留住南橋的歷史文脈，留住奉賢人的“鄉愁”。

  突破：重構責權事權

  都市更新，“破”的不僅是圍牆、道路，還有因歷史遺留問題而產生模糊混亂的責權事權，以及推進過程中各協調部門之間的體制機制壁壘。比如，都市更新所在的地塊往往會因歷史悠久、多次易主而累積下錯綜複雜的土地權屬。

  周衛中坦言，沈家花園地塊的土地權屬混亂複雜，牽涉到十七八個獨立產權部門；南橋書院所在的校址本沒有產證，長久以來，區教育部門與其他單位針對該地塊的土地權屬僵持不下；有些待改地塊甚至還涉及抵押、債權債務等問題。這不僅會成為改造項目推進的“第一道坎”，也會給後續開發利用留下隱患。“為解决此類問題，我們協調了涉及產權的企業與區規資、房管、建交委等部門，通過多年大量工作分清土地產權，現在沈家花園十七八張產證已變成一張，南橋書院近期也順利辦出了產證，古華庭和鼎豐醬園也徹底完成了資產權屬的變更。只有產權明晰，後期投入使用時才不受局限。”

  另一方面，在都市更新這個大框架下，很多原本在體制機制上“難以跨越”的問題也創新探索出解決方案。周衛中說，前期協調時，各部門曾為能否在南橋書院的操場下方建設公共停車庫而爭論不休。好在都市更新是個彙聚多方資源，各部門聯動的整體性項目。通過多次協調，不僅停車庫方案最終得以落地，這一項目還正在申報市級示範性智慧公共停車場（庫）。

  盤活：業態“更接地氣”

  近期，周衛中常帶著團隊四處招商，為今年下半年即將營業的鼎豐醬園與古華庭引進契合的商業資源。

  在他看來，相比“造什麼”“如何推進”等前期工程性難題，“造好後，空間如何盤活利用”，更考驗著都市更新的成效如何長久永續。

  改造後的鼎豐醬園傳承非遺及發酵科技主題，保留了黃酒倉庫、腐乳車間及新腐乳車間等空間特徵，現時已引入陸鼎集團整體運營，未來將打造成集非遺老字型大小餐飲、文化展覽、體驗工坊於一體的文化商業街區。古華庭項目則將延續其上世紀80年代南橋鎮最繁華的商業綜合體的定位，配寘輕奢型商業業態，打造公園式商業漫步街區。

  商業與運營是郊區都市更新項目的弱勢短板。周衛中坦言，郊區的交通可達性、商業配套、客流量及消費能力註定其無法複製中心城區項目的發展路徑。

  周衛中認為，老城區的更新改造，關鍵要想辦法讓時代記憶呈現鮮活面孔，某種程度上，也要“更接地氣”。他說，相比引進咖啡館、西餐廳，更新後的鼎豐醬園或許會傾向引入茶館、評彈說書等業態。“周邊居民的老齡化程度高，喝茶聽戲是他們那輩人的共同記憶，也是如今城市生活中稀缺的服務。”

  提供“稀缺的服務”，先滿足“附近的需求”，進而再豐富業態輻射更廣泛人群，有望成為滬郊老城區空間盤活利用成效永續的路徑。