10月26日，德陽市綿竹市九龍鎮棚花村“享山小宿”民宿老闆吳遠軍將客房整理好後，梳理起週末房間的預訂情况：“許多遊客來賞秋，生意不錯。”吳遠軍是棚花村的“新農人”——看中村子的發展前景，流轉了當地村民的閒置農房發展民宿。

順利流轉，離不開當地的“四書模式”工作法。“九龍鎮閒置農房使用權流轉交易衝突糾紛多發，影響了穩定發展。”九龍鎮人大主席範和平介紹。當地因地制宜探索創新“四書模式”工作法，規範閒置農房流轉交易，依法整治違法違規買賣宅基地、違法違規占地等突出問題。2019年以來，九龍鎮閒置農房使用權流轉交易有關訴訟、治安案件、群體性事件實現“三個零發生”。

規範交易

將法律約束貫穿全程

隨著沿山公路貫通，棚花村嘗試以民宿帶動鄉村旅遊。“我們先是在村裡摸排，發現有30多處閒置房屋，原戶主都搬走了。”棚花村黨支部書記蔣剛說，這些閒置房屋，正好為發展民宿經濟帶來空間。

然而，在村民自行交易中，卻存在許多問題。“有的村民把房子租出去，等別人裝修好了又反悔，引起糾紛；有的自行交款簽下所謂的‘房屋買賣合同’，但實際政策禁止違法違規買賣或者變相買賣宅基地和農房。”

為避免此類事件發生，九龍鎮總結出“四書模式”工作法，解决契约、產權、債務等衝突糾紛問題。

記者瞭解到，“四書”即《律師法律審查意見及見證書》《閑置農房使用權流轉標准合同書》《公證書》《農村產權流轉交易鑒證書》。工作模式上，即由村“兩委”對農戶提出的閒置農房使用權轉讓申請進行調查公示，鎮政府委託律師事務所開展前置審查服務，確保交易合法合規，再由司法所、律師事務所、公證處聯合審查組，在法律政策框架內擬定標準合同書並“一宗一公證”，最終出具交易鑒證書，納入全市農村產權監管平臺跟踪管理，維護交易雙方合法權益，防範化解矛盾糾紛。

2020年，棚花村村民餘某與德陽市旌陽區居民葉某達成使用餘某閒置農房的協定，雙方自行簽了《房屋買賣合同》，葉某當場交付定金。契约簽了後，葉某諮詢了律師，得知禁止違法違規買賣或者變相買賣宅基地和農房的政策。此後，葉某多次與餘某交涉解除合同、要求退還定金未果，雙方多次發生糾紛。

“得知此事後，我們立即同雙方聯系，瞭解癥結確定調解方案，對雙方簽訂的交易契约內容的合法性逐項進行研究審查。”蔣剛說。針對雙方仍存在的迫切交易意願，調解小組遂建議雙方對閒置農房使用權的流轉，採用“四書模式”工作法確保交易合法性。在鎮政府、司法所、農交所等協力配合下，2020年9月下旬，雙方順利完成交易。

多方聯動

推動衝突糾紛就地化解

“我們想把這棟3層小樓改建成集住宿、餐飲、娛樂為一體的民宿，吸引城裡遊客來體驗農家生活。”10月26日中午，在棚花村三組，棚花村民宿老闆曾啟俊正與施工人員討論房屋的改建、裝修方案。

這是村民鄧清榮的閒置房屋，如今，曾啟俊用60萬元流轉到這套農房使用權。曾啟俊表示，自己看中的不僅是棚花村的發展前景，還有“四書模式”工作法帶來的“安心”：“房屋流轉的全流程，都有法律專家、專業團隊為我們提供幫助，心裡感覺特別踏實。”

得益於“四書模式”工作法，棚花村的民宿產業逐漸發展壯大。全村已有60餘家大小民宿，“下院子”“南僑清舍”“臨湖小院”“嘉美家”……在棚花村指引牌上，標記著多家精品民宿。

為將紛爭止於萌芽狀態，九龍鎮還組織執法管理、法律文宣服務、專業化調解三支力量，聯動開展衝突糾紛化解。

綿竹市委政法委相關負責人介紹，“四書模式”工作法試點實行以來，已被德陽市全面推廣，運用此工作法促成了德陽全市閒置農房使用權安全交易594宗，並延伸擴展運用至116宗土地經營權交易、32宗養殖水面經營權交易、11宗林權交易，累計交易金額7800餘萬元，涉農村宅基地盤活利用、農村土地經營權流轉等領域工作全面規範，衝突糾紛總量比試點前下降80%以上，有效激發了鄉村發展活力，促進了農村社會穩定。（記者範芮菱）