記者王海燕

  寶山區一精裝房樓盤今年初交付時，遭到不少業主投訴：不僅存在裝修問題，甚至連水、電、地暖都無法正常使用。

  “精裝”變“驚裝”，買房竟成了開盲盒？！市人大代表包玉倩調研發現，買房者面臨的困境之一就是買完精裝房遭遇維權難，建議相關部門儘快完善相關法規，建立行業標準，加强精裝房監管。日前，這份建議得到首長部門的答覆。

  實際交付與樣板房差距較大

  看完精裝的樣板房，岑女士爽氣地付了定金。結果房屋交付時，與她當初看到的樣板房相去甚遠，不僅空間小了不少，塗料也換了品牌。

  “從選房那一刻起，消費者就處於弱勢地位。”包玉倩說，在購買精裝商品房時，消費者經常會遇到實際交付房屋與樣板房差距較大的情况。她調研發現，房地產開發企業銷售預售精裝房時，一般會設定樣板房，依據《商品房銷售管理辦法》有關規定，未在契约中明確說明商品房的交付標準是否與樣板房一致的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。“但是房地產開發企業往往在銷售完商品房時，就會拆除樣板房，導致消費者舉證困難。”

  消費者遇到的第二個“坑”是裝修材料品牌、型號、工藝等不明，且與公示不一致。代表調研發現，開發商在售樓處和公眾號上公示的交付標準，常常採用“XX品牌或同等品牌”的措辭，而房屋預售合同中約定的交付標準與公示的交付標準基本會有差异。正式簽署契约時，消費者並沒有談判能力，不可能修改契约。

  “有時裝修價格也不透明，且沒有標準。”包玉倩調研發現，有的開發商對裝修價格不做具體約定，或者約定了也無法與後期實際裝修投入進行覆核。對於一些如空氣品質等較為個性化的標準缺少約定。

  消費者為啥遭遇維權難

  “精裝”為何變“驚裝”？“買賣雙方的話語權不對等。”在包玉倩看來，消費者在買房過程中，需要提前支付數額不小的認籌金，一旦選房成功，認籌金自動轉為首付款，若此時放弃簽訂合同，開發商將沒收全額認籌金。房屋預售合同的正式版本只有在繳納完首付款後才正式簽訂，且預售合同內的條款和約定，消費者並無調整的空間。而開發商經常會利用資本和資訊不對等的優勢，擬定對自身比較有利的條款，比如在交付使用條件方面，先簽訂商務部的格式合同，再讓買受人簽訂《補充協議》，而補充協議中的標準要比之前那份格式合同的標準低，買受人無從選擇，只能接受。

  我國商品房預售制度中關於交付標準的規定主要適用於傳統的毛坯房，而精裝房交付標準並無相關法律、行政法規對應比特階的規定，消費者也不具備專業驗房能力。“乍一看感覺都挺好的，也許住個幾年沒什麼事，但是時間越久問題越多，漏水、開裂、脫落，防不勝防。”包玉倩說，首長部門在核發商品房交付許可證時，一般僅以毛坯商品房的交付標準為依據，實際上降低了交付標準。

  為此，包玉倩建議，儘快出臺地方性精裝房交付規定和地方標準，明確裝修質量、細化各類裝修問題的賠償標準，為調解此類糾紛提供法律依據。“與動輒幾百上千萬的房屋價格相比，《商品房銷售管理辦法》對於開發商的罰款金額最高只有10萬元，無法產生震懾作用。”包玉倩建議，加強監管並加大處罰力度，嚴厲打擊開發商在成品住房開發建設過程中惡意違約、偷工減料等違法違規行為。

  加强全裝修住宅驗收管理

  “我們將積極研究製定具體措施，完善住宅精裝修質量驗收相關科技標準，提高精裝修質量。”市住建委表示，將加强全裝修住宅工程質量驗收管理，分兩個階段進行驗收。第一階段：在裝飾裝修施工前，進行基層工程交接檢驗驗收；第二階段：全裝修完成後，工程竣工驗收前進行分戶驗收。分戶驗收合格的，由建設、設計、施工、監理等組織分別在《上海市住宅工程質量分戶驗收錶》上蓋章、簽字確認。

  如何避免實際交付房與“樣板房”差距過大？市住建委表示，將要求建設單位按照規定公示主要建築材料、參建組織及專案負責人資訊等。交付使用前，應公開質量承諾書、質量保修負責人及聯繫方式等資訊。要求建設單位在房屋銷售文宣時，遵守契约、廣告法律法規規定，不得進行虛假宣傳，房屋銷售合同約定的品質標準應與所銷售房屋實際標準一致，同時應明確是否與“樣板房”或者文宣的質量標準一致。

  市住建委表示，將嚴厲打擊開發商在商品住房開發建設過程中惡意違約、偷工減料等違法違規行為，及時向社會曝光典型案例，規範市場秩序。因工程品質問題不能確定施工進度和竣工交付日期的，建設行政管理部門會同房屋行政管理部門根據國家和本市房屋預（銷）售管理相關規定，不予核發項目預售許可證，或不予出具銷售方案備案證明，已核發或出具的，可以採取暫停網簽等措施。

  “本市已建立住宅全裝修品質管制相關制度，基本涵蓋了從設計、報建、施工、審圖、竣工驗收、竣工備案等開發建設過程。”市房管局表示，下一步，將會同市市場監管局，修訂、完善現有《商品房預（銷）售合同》（示範文本），在現有契约中約定的精裝修商品房所用的裝修材料的材質、品牌、型號等內容的基礎上，進一步明確相應的違約責任。同時，發揮行業協會作用，設立商品住宅全裝修配寘自律標準和規範、協調處置機制，維護購房者權益。