記者謝飛君

  “怡城苑物業管理面積約1萬平方米，物業費每平方米1.2元，整個社區的物業費滿打滿算也就1萬元出頭，招聘一個警衛、一個保潔就超支了。但社區業主以老年人居多，要漲物業費不現實，這樣的社區該怎麼管？”從去年年底開始，這個問題一直壓在李天翔的心頭。

  李天翔是虹口區凉城新村街道城市建設事務管理中心主任，給他帶來困擾的直接原因是，轄區內好幾個“袖珍社區”的在管物業公司提出要撤場。在物業管理行業，單個社區維持物業正常運轉的理想面積為10萬—15萬平方米，但在凉城新村街道，建築面積低於3萬平方米的社區有32個，占社區總量的55%。這些建造年代久遠的袖珍社區基礎設施老舊、物業收費低、物業服務長期處於低水準運行，業主不滿意，物業公司也想撤離。

  在不漲物業費的前提下，如何提升這類袖珍社區的物業服務水准？李天翔在經過一番調研後推出了物業團購——最近該街道的3個袖珍社區在各方共同努力下，通過聯合招標，用原物業費的價格引入品牌物業。

  不漲價如何提升服務

  跟著李天翔從車站北路500弄進入星苑社區，只見道路兩側停滿了車，中間留出可供一輛車單向通行的寬度。不過，順著這條路在社區兜了一圈，並無一處擁堵阻塞。據業主迴響，道路通暢是社區的新情况。星苑社區作為售後公房，最近和同屬凉六居民區的凉城苑、怡城苑2個商品房社區聯合招標物業，在物業費未漲價的情况下將複欣物業引入社區。物業進駐後第一時間清點停車位數量，稱後期將編號向全體業主公佈，緩解因停車資訊不公開加劇的停車衝突。

  怡城苑、凉城苑、星苑社區這3個袖珍社區建造於1994年至2000年之間，面積分別為1萬平方米、5萬多平方米和7萬多平方米，對應的物業費為每平方米1.2元、1元、0.5—0.8元。隨著歲月變遷，社區的基礎設施老舊問題嚴重，維修、管理糾紛不斷。“歸根到底是單一社區體量太小，管理成本高，物業企業能動性不强。”要想提升物業服務水准，最直接的管道就是漲物業費。“按照純市場邏輯，這些社區的物業費漲到3元也不算高，但這樣的漲幅顯然不是業主能輕易接受的。”

  “之前已有街道針對這類袖珍社區管理做了探索，比如有的街道將房屋類型相同、品質相似、地域相近的社區先合併為一個物業管理區域，開設一個專項維修資金帳戶，成立一個業主委員會，再著手選聘品牌物業。”但凉城新村街道的社區多為封閉式社區，合併社區工作量巨大，最終考慮通過居民區黨建引領，牽頭相鄰社區業委會團購物業服務。

  物業服務也能“團購”

  2022年年底，申城物業告知凉城新村街道房辦，根據總公司業務調整，將於2023年3月底不再對凉六居民區的星苑、怡城苑、中星凉城苑進行物業管理。“3個社區原本就由申城物業共同管理，且在地理位置上相鄰，又同屬一個居民區，在一番走訪後，擬試點通過業委會共同體招標方式選聘物業公司。”

  對於聯合招標，3個社區各有疑慮。外部條件稍好的社區，考慮的是“自己社區的利益會不會被侵佔”；體量最小的社區，業主則乾脆表示“不要物業，搞自治”。李天翔向3個社區業主解釋，雖然是聯合招標，但每個社區的物業服務標準不强求一致，“好比團購去一家飯店，選不同的套餐，吃不同的菜”。

  在關鍵問題上達成統一意見後，凉城新村街道面對3個社區開了一次又一次的協調會。凉六居民區黨總支書記賀馥珺記得，先是組織業委會開會，然後是樓組長會議，再到業主代表會議。最終，大家的關注焦點從一開始的“擔心吃虧”變成“方案優化”。當業主代表對管理水准差异、資源共亯管道、物業管理費調增等問題的存疑一一得到解决後，3個社區分別擬定了各社區物業服務和收費標準，並召開業主大會表決“實行聯合招標”的議題。

  理論上，每個社區都要進行招投標才能選聘新物業。社區聯合體建立後，凉城新村街道房辦通過虹口區房辦與市房管局積極溝通，第一次完成了多社區公開聯合招投標事項，3個社區在不新增物業支出成本的情况下選聘到複欣物業，為實現物業集約化、規模化管理打下基礎。

  聯合招標可複製推廣

  5月23日上午，記者在3個社區現場看到，管理區域已完成新老物業交接工作。與合併社區後再統一進行物業招標的模式不同，3個社區在物理形態上並無變化。社區的進場整改事項還在繼續。當天在社區負責現場巡查抽檢工作的複欣物業副總經理茅瑞算了一筆賬：接管這個聯合體項目，成本預算非常緊張，但複欣物業在附近還有一個5萬平方米的在管社區，希望通過這個項目做片區化管理的嘗試。後續，為了集約化管理，複欣物業將投入資金做整體片區打造，通過上線App報修系統實現維修派單工作合理化。

  “不少業主家裏積壓了一些維修需求，我們進場後都在加緊完成，公共部位的維修養護已墊付了10多萬元，但這些事必須先做，業主們才有獲得感。”在該項目物業經理陸鼎立的安排中，日常生活類維修最為緊急，後續則將對社區綠化、停車管理進行優化。對於這些變化，業主也深有體會。怡城苑業委會主任王曉青說，團購物業價格公道，品質過硬，短短時間已經感受到物業服務的改善。

  在上海，類似的袖珍社區不少，凉城新村街道的此次探索頗具意義。上海市虹口區物管中心副主任龔宇說，虹口區房管局多年來嘗試過各種管道，在不同街道嘗試社區合併、物業聯合招標等模式，旨在針對社區體量小，物業服務難以形成集約化等問題給出破解之道。下一步將在凉城新村街道試點的基礎上，在全區推廣物業聯合招標模式，淘汰一批管理能級低的物業企業，引進優質物業企業，擴大企業管理規模，促進社區物業服務品質提升。