文|凱風

賣地收入，是許多都市重要的財政支柱之一。

據中指研究院數據，2021年，全國300都市土地出讓金總額為5.62萬億元，同比下滑9%，為7年來首次下降。

這背後，與過去一年樓市逆轉、市場轉向、集中供地制度的推出不無關係。

然而，環球並非同此凉熱。資料顯示，全國超過百城賣地收入下滑，絕大多數都是三四線都市，而部分一二線都市仍舊創下歷史新高。

那麼，誰是賣地收入最高的都市？誰是土地財政依賴度最高的都市？

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誰是2021年“賣地之王”？

2021年，12城賣地收入破千億。

這12個都市，包括4大一線都市，以及杭州、南京、武漢、成都、蘇州、重慶等主要强二線都市。

這些都市，基本都是GDP位居全國前列、人口持續流入的都市，且房價基本都處於全國前列。

上海、杭州雙雙突破3000億元，重繪歷史記錄。其中，杭州賣地收入已經連續5年超過2000億元，在全國獨一無二。

廣州、北京、南京賣地收入突破了2000億元，武漢、成都超過1500億元，蘇州、重慶、天津、深圳、西安超過1000億元。

值得注意的是，房價最高的深圳，賣地收入僅位居全國第11比特，這與其都市體量不大、供地面積較少不無關係。

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5年賣地收入排行：

3城破萬億，10城超5000億

賣地收入成為地方財力重要來源，已經持續了多年。

以最近5年（2017-2021年）來測算，誰是賣地收入最高的都市？

杭州、上海、北京4城破萬億；

廣州、南京、武漢、成都、天津、蘇州、重慶7城超過5000億；

佛山、鄭州、寧波、深圳、西安、濟南、青島、福州等超過3000億元。

其中，杭州以1.3萬億的賣地總額位居全國之首，超過四大一線都市，這一賣地收入相當於深圳的3倍多。

杭州賣地收入井噴，與亞運、城中村改造和棚改、樓市熱度居高不下等因素有關。

2022年是杭州亞運之年。為此，當地開展了大規模的體育場館、道路、捷運建設，這些建設無疑都需要巨額的資金作為支撐，賣地收入充當了這一功能。

大規模的土地出讓，未來將會形成新的樓市庫存，又會對房價形成平抑效應。

這就是大拆大建或大規模供地的兩面性所在。

土地供應井噴，固然會讓短期的賣地收入井噴，但為城市建設提供了大量土地，帶動住宅供給量的提升，從而緩解供求緊張的局面，這是其積極的一面。

相反，如果因為人為控制，導致土地供應不足，或者住宅用地占比低於正常水准，難以跟上人口增長的步伐，新房供求緊張就是必然的。

畢竟，雖然全國房子數量已經出現飽和乃至過剩，但熱門一二線都市仍舊存在結構性短缺，這在《中國城市大趨勢》一書中有詳細分析。

在這些人口流入都市，提高土地供應量，尤其是住宅用地供應量，依舊是當行之策。

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土地財政依賴度排行：

13城超過100%，只有4城低於50%

土地財政依賴度，一般可用賣地收入與一般公共預算收入之比來衡量。

如果以賣地收入/一般公共預算收入衡量土地財政依賴度，那麼誰是依賴度最高的都市？

在主要大中城市里，13城土地財政依賴度超過100%，其中杭州、佛山兩地超過140%，位居全國前三。

南京、武漢、廣州、西安、貴陽、南寧、常州、珠海、溫州、昆明、長春等地超過100%，這其中不乏弱二線乃至三四線都市。

相比而言，北京、上海、深圳土地財政依賴度全國最低，是少有的幾個不到50%的都市。

土地財政依賴度超過100%，意味著什麼？

2020年，在全國300多個地市中，僅有16市一般公共預算收入超過1000億元。

一般預算收入，相當於狹義的財政收入，為稅收收入與非稅收入之和，非稅收入主要包括行政收費、罰沒收入等。

可以說，大多數都市的賣地收入已經超過了狹義上的財政收入，成為地方主要的財力來源。

這正是“土地財政”這一說法的由來。

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房價全國最高，

深圳依賴度為何這麼低？

四大一線都市，只有廣州土地財政依賴度超過100%。

京滬相對容易理解，京滬過去5年賣地收入雖然雙雙超過1萬億，但作為經濟最强的兩個一線都市，擁有眾多大型總部，財政收入全國最高，土地財政依賴度相對較低也就容易理解了。

新的問題是，深圳房價全國最高，為何土地財政依賴度這麼低？

正如《中國城市大趨勢》一書的分析，深圳的特殊性在於，深圳都市面積過小，可開發土地資源不多，每年的供地面積都在大城市裏墊底。

資料顯示，深圳都市面積不到2000平方公里，而廣州為7434.4平方公里，上海為6340.5平方公里，北京則高達1.6萬平方公里。

從供地面積來看，2021年，上海、廣州、北京土地成交面積分別為2085萬、1162萬、689萬平方米，而深圳成交面積僅為524萬平方米，不到廣州的一半。

要知道，這已是過去5年深圳土地供應量最高的一年。

2017-2021年，深圳總土地成交面積僅為1200多萬平方米，不到廣州的1/4、上海的1/6。

所以，這幾年，深圳房價一直高熱不退就不難得到理解了。

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同為一線都市

廣州依賴度為何這麼高？

廣州土地財政依賴度為何這麼高？

這就不得不提到分稅制。由於三級稅制的因素，廣州財稅收入遠遠低於京滬深三地。

相比而言，京滬都是直轄市，作為省級組織，只與中央進行財稅分成。深圳雖然不是直轄市，但由於計畫單列市身份的存在，也是二級稅制，很少與所在省份進行分成。

相比而言，廣州不僅是三級稅制，且財政劃撥比例全國最高。

這就帶來一個結果，廣州財稅留成比例不僅遠低於京滬深，甚至還不及杭州等都市。

資料顯示，廣州全年總口徑財政收入6155億元，其中國內總稅收4460.5億億元，雙雙位居全國第4，僅次於北上深。

同年，留給廣州的全市一般公共預算收入僅為1721.6億元，位居全國第8，低於北上深，以及杭州重慶天津等地市。

單就稅收而言，廣州自留比例不到3成，在主要城市裏墊底，而重慶、杭州、蘇州、南京、青島等均超50%。這在凱風新書《中國城市大趨勢》一書中有具體分析。

這是廣州為何土地財政依賴度如此之高的關鍵原因之一。