文|凱風

房價“過山車”，這事不是第一次出現。

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日前，環京地區個別業主“弃房斷供”的消息引發廣泛關注。

據第一財經報導，近期，有網友自述稱，2017年在燕郊花426萬買了套房，四年還了16萬本金、64萬利息，如今這套房在二手市場跌到235萬，於是他選擇斷供。

當初426萬買的房子，現在帳面縮水191萬，加上64萬利息、律師費等，虧了超兩百萬。

這種事情，不是個案。

據經濟觀察報報導，一位在燕郊從事法拍房生意的人士表示，最近兩年裏，燕郊法拍房數量增長極快，大部分都是斷供房源。

有購房者2017年300萬買來的房子，最終90萬被拍走。本以為通過100萬的首付能撬動起數百萬的杠杆，沒想到最後賠上了首付、利息，又上了征信“黑名單”。

資料顯示，在不剔除重複拍賣的情况下，2021年燕郊法拍房數量為818套，為2020年全年的1.6倍，是2019年全年的4.4倍。

這些斷供拍賣的，大多數都是投資客。

02

為什麼有人會選擇弃房斷供？

原因很簡單，房價跌了太多，或者因為種種原因收入無法覆蓋房貸支出，或者看不到房價大幅反彈的希望。房價跌10%，只是正常波動。

一旦跌了30%以上，那就意味著跌去了整個首付。

如果跌幅繼續擴大，房屋價值甚至低於房貸，還貸似乎就成了虧本生意，弃房斷供就會出現。

然而，弃房斷供說起來很容易，但這絕不是躺平那麼簡單，不要房子，債務卻不會憑空消失。

換句話說，虧幾百萬還是小事情。一旦弃房斷供，銀行將收回房子進行拍賣，而當事人列入失信人名單，征信記錄留下污點，無論乘坐高鐵飛機，還是子女入學，都將受到影響。

更嚴重的是，如果拍賣款仍然不足以覆蓋房貸及罰息、訴訟費用，那麼剩餘的債務仍會攤到購房者頭上。

03

斷供背後，是燕郊及環京地區的樓市困境。

與環滬、環深地區房價一路高漲不同，環京地區房價已經連續4年多走跌，部分區域接近腰斬。

與北京通州只有一河之隔的燕郊，隸屬於河北三河市，曾經是環京第一樓市。

借助地理區位優勢，這裡成了北漂們的“睡城”，每天都有數十萬“北漂們”，從河北跨越到北京上班。看起來是跨省上班，但實際上從燕郊到位於通州的北京市政務中心，也就10多公里的距離，到二環也不到40公里，與北京市中心的距離甚至近過大興等地。

正因為這一點，燕郊樓市曾經一飛沖天。

2016年到2017年，在京津冀一體化、雄安新區和北京副中心等概念的推波助瀾之下，加上一些人不乏“環京三縣併入北京”的狂熱想像……短短一年時間，燕郊房價從1萬多元飆升到近3萬元，部分樓盤更是一度攀升到4萬元以上。

然而，2017年，北京出臺史上最嚴樓市調控，環京地區隨後跟隨加碼，燕郊開啟限購，外地戶籍3年社保或納稅證明的高門檻，幾乎將所有購房者拒之門外。

燕郊樓市開始一蹶不振，在全國率先開啟下跌之路。從2017年到2019年，燕郊房價從最高的3萬元左右，跌到1.6-1.7萬元。

2019年到2021年，雖然環京地區利好不斷，樓市不斷傳出回暖乃至走熱的消息，但房價始終維持橫盤，到2021年，均價維持在1.8萬元左右。

燕郊如此，三河、大廠、香河等“北三縣”也是如此。

04

環京地區，無論區位還是戰畧優勢，均不弱於環滬和臨深，為何房價走勢有著天壤之別？

其一，環京地區樓市調控向北京看齊，遠比環滬、臨深都市更為嚴格。

如果說北京是我國樓市調控最為嚴厲的一二線都市之一，那麼環京區域就是樓市調控最嚴的三四線都市。

早在2017年，環京調控就向北京看齊。在北三縣、廊坊市區、永清、固安、霸州、文安等地，非本地戶籍購房需繳納三年社保或個稅。

與之對比，環滬的嘉興，直到2021年才對外地人限購1套住房；而臨深的惠州，至今未出臺限購或限售政策。

不僅如此，當地還一度緊控落戶，人口流動基本處於凍結狀態。而同一時間，無論環滬環滬臨深，都還在零門檻搶人。

所以，不要低估政策的影響。

其二，本地需求不足，環京地區承接的主要是來自來自於的外溢性需求，而投資需求又遠遠超過剛需。

資料顯示，廊坊樓市外地購房客占比高達8成，其中絕大部分來自來自於。

這一局面，將會帶來諸多影響。購房客中投資比例過高，同時投機情緒氾濫，樓市安全邊際較低。

同時，樓市走向易受政策影響，政策方向一旦發生轉換，樓市毫無招架之力。

其三，本地是否有強勁的產業支撐，决定了基本面的好壞；而資源能否持續外溢，决定了環大城市都市圈發展的高度。

環滬的蘇州是我國三大工業都市之一，臨廣的佛山、臨深的東莞都是重要的製造基地。

即便是三四線都市，環滬的嘉興經濟增速也位居全列，而惠州也不乏電子產業和綠色石化等工業的支撐。

同時，滬深有關產業正在向周邊地區疏解。

這幾年，深圳有大量電子製造企業，轉向了東莞、惠州等地，華為終端總部從深圳龍崗搬到東莞松山湖就是典型案例。

05

雖然房價中道遇阻，但環京的未來仍然不容低估。

在京津冀協同發展的圖景中，東西城為“央區”，通州為北京都市副中心，與雄安新區一同構成北京新的“兩翼”，而三河、大廠、香河等“北三縣”則與北京都市副中心高度融合，實現一體化發展。

可見，環京三縣雖然基本沒有併入北京的可能，但未來必然是北京都市圈密不可分的一部分。

現時，北京市政府主要機构已經搬到通州，部分非首都功能也開始向副中心以及環京地區轉移。

前不久，《支持北京城市副中心高質量發展的意見》對外印發，提出到2025年，北京通州區與“北三縣”一體化高品質發展制度體系基本建立。

届時，環京地區與通州，將在交通、產業、公共服務方面完成對接及協同發展。

事實上，經過4-5年的連續走跌，環京京價基本已經回到了基本面水准，泡沫程度明顯低於一些還在高位橫盤的三四線都市。

隨著京津冀一體化利好持續釋放，尤其是北三縣與通州一體化行程的推進，環京地區未來將迎來更為實質性的支撐。

所以，環京樓市基本見底，且不說會否存在鬆綁限購的可能，即使調控仍舊趨緊，未來也不會出現再次腰斬的可能。

如果不是實在沒有選擇，千萬不要輕易弃房斷供。