2021年樓市風雲變幻，多家房企頻繁暴雷，從側面推進了國內預售監管制度的加强，烏魯木齊樓市即將進入准現房時代！

商品房預售與資金監管

首先，我們要先瞭解商品房預售制度，2001年6月，我們實施《商品房預售管理辦法》等一批法律法規，完善了預售制度的法律體系。

“拿地—施工—取得預售證—預售回款—再融資—拍下一塊—施工……”形成完整的資金迴圈體系。

2018年6月27日正式實施的《烏魯木齊市商品房預售資金監督管理辦法》規定，我市市區範圍內申領《預售許可證》的商品房項目，在申請《預售許可證》前要和監管機构烏魯木齊市住房保障和房產管理局商定在監管銀行開立監管專用帳戶。

房地產開發企業開立監管帳戶後，要與房管局、監管帳戶開戶銀行簽訂三方監管協定，明確商品房項目的重點監管資金標準和具體額度，按要求實現預售資金被監管的目的。

烏魯木齊商品房預售資金監管額度比例

一類監管企業

每筆預售款5％的資金留存為重點監管資金，其餘95％預售款房地產開發企業可以按照非重點監管資金申請使用，用於該商品房項目工程建設。

二類監管企業

每筆預售款10％的資金留存為重點監管資金，其餘90％預售款房地產開發企業可以按照非重點監管資金申請使用，用於該商品房項目工程建設。

三類監管企業

每筆預售款20％的資金留存為重點監管資金，其餘80％預售款房地產開發企業可以按照非重點監管資金申請使用，用於該商品房項目工程建設。

四類監管企業

每筆預售款30％的資金留存為重點監管資金，其餘70％預售款房地產開發企業可以按照非重點監管資金申請使用，用於該商品房項目工程建設。

先收錢，再蓋房，資金杠杆的靈活運用，期房預售制度，極大的緩解了開發商的融資難題，烏魯木齊房地產行業前幾年也迎來了蓬勃發展的好日子。

三道紅線政策下期房預售暴雷

2020年7月，在實施“三道紅線、兩道紅線”政策之後，樓市風聲鶴唳。幾大房企的債務危機爆發，揭開了期房預售下房企的“真面目”。

“預售資金監管”原本是期房制度下保護業主的最主要手段。

簡單說，買房人的房款，不能直接給房企，要先放到銀行協力廠商監管帳戶裏。根據施工進度，房企可以按比例選取，有效的防止爛尾情况的發生。這樣一來，即便房企出事，政府也能用監管帳戶裏的錢，把房子蓋完。但是，房企對資金的渴望是無止境的。

不少房企與施工單位串通，虛報工程進度，提前預支監管資金來抵債。“三道紅線”政策一出，房企盲目擴張所產生的高負債一覽無餘，造成了烏魯木齊多項目停工、交房日期延後的問題。

當房企暴雷後，最為焦急難安的群體，就是那些已購買房產還未交房的准業主們。他們往往傾盡全家之力凑够首付，加上銀行按揭貸款，可以說被房企深度綁定，如果房屋爛尾或拖延數年交付，將對家庭形成較大衝擊。

准現房成為“香餑餑”

11月7日、8日，石家莊市住房和城鄉建設局相繼出臺兩則規範商品房專案開發建設的公告，2021年11月8日後出讓的房地產開發專案，預售形象進度達到封頂後，方可辦理預售許可審批手續。

由此，烏魯木齊樓市也相繼推出許多准現房，綠城·明月蘭亭今年開盤，明年10月交房、中建·匠心閣2021年10月交房、中南·錦悅府今年12月交房……

新疆新天潤房地產開發公司銷售經理說道：過去提到成屋銷售，市民們都認為是賣不動的尾盤，但從今年來看，各項目都在尋找銷售利器，准現房和成屋銷售成為實力開發商的不二選擇。

從實際銷售來看，准現房和成屋銷售也深受購房者喜愛，其原因真實客觀，實景遠比沙盤和樓書更直觀。而且購買准現房能够從期房等候時間不同所產生的價差，以及銀行貸款利息和一些不確定的風險。

在小編看來，成屋、准現房的大量上市是烏魯木齊房地產市場理性發展的成熟標誌。項目的准現房和成屋銷售，對於開發商來說也是實力的體現。

“准現房銷售”是基於對烏魯木齊市場需求的預判，有意的控制開發量、提升房屋品質保障、减小期房開發的各類風險。成屋時代將開啟我們更加期待的有家更有愛的未來。