撰文：佩奇美編：田青校對：紫藤

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2021即將過去

到2021年末開始回顧全年，大量的鄭州“有房戶”都在抱怨一個問題：鄭州房價為何4年都不漲？除掉利息和持有成本，甚至不少都是淨虧的。

2020年，上海、深圳都出現了階段性的漲幅，不少鄭州人誤以為這樣的行情會複製2015-2016席捲鄭州，帶來一波行情。

沒曾想，行情還沒起勢，就草草收場。

其實，鄭州並不是全線啞火，而是很小的局部在漲，大部分的基本面在橫盤，大多數人只要看了基本面，而沒有注意到那些穩中微張的局部空間。

別人的房子漲，你的房子不漲，通脹和通脹預期又這麼嚴重，無形中就是在稀釋你的財富。

其實，在2017年之後，我就沒有再買過房子，更多是在賣掉手中的房子，綜合資源。

說幾套有特點的：西郊地鐵口老破大、老東區通泰路上聚源路小學的學區房、兩套安置房。

在未來，我會買的只有兩種極端房子：極大價差的潜力新區商品房、主城區成熟地段的優質改善房。

除此之外，90%以上的房子就單純是個房子，是個窩，僅此而已。

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普通人的首套房，重中之重便宜的東西，除了買的那一刻是幸福的，往後使用過程中，每時每刻都是痛苦的；貴的東西，買的那一刻是痛苦的，往後使用或者轉手的時候，卻是相當幸福的。

我一度認為這是商家的行銷話術，是心靈砒霜。

現在，這就是鄭州買房的金科玉律。

東哥探盤後臺粉絲當中，不少都是來自河南各個地市的年輕人，他們可能出身在縣城、或者不少都出身於農村。

憑藉自己寒窗苦讀12年考入鄭州的學校，或者通過各種機緣巧合到鄭州工作，開始為這個城市貢獻青春和汗水。

在需要結婚成家或者孩子上學的時候，在鄭州買房就成為了剛性需求，不得不買。

但是，因為資金有限，他們大多數人只能去看看低總價、小面積的公寓產品。

一旦陷入其中，用三四十萬的資金買入了公寓，你的資產昇階之路就算是畫上了句號。

公寓的便宜和低總價是因為本身這類產品就值這麼多錢，並不是因為所謂“實惠”。

等到孩子需要上學落戶的時候，等到有急事需要賣房變現的時候，等到月月交水費、電費的時候，你每次都會戴上痛苦面具。

對於年輕人而言，如果沒錢，或者只有買個小公寓的錢，應該怎麼辦？是不買，是等！或者錢放在餘額寶或者銀行買個年化3-4%左右的理財。

努力工作，提升自己的專業能力和賺錢能力，等有小戶型住宅或者剛需住宅的機會後，再考慮買入。

對於年輕人而言，分為兩種，一種是有點錢的年輕人，另外一種是沒什麼錢的年輕人。

前者容錯率比較高，買錯就買錯了，不行租出去，或者幾年後賠個利息脫手就算了，一套房子不會傷筋動骨。

後者容錯率就比較低，買錯房子10年都可能無法翻身。

電影《匆匆那年》中，趙又廷飾演窮孩子出身的陳孝正有句話說的是：我的人生是一棟只能建造一次的樓房。

對於家庭可以支持的年輕人而言，買錯房子就當是人生路上的歷練，但對於沒什麼錢和支持的年輕人，人生就和陳孝正大概率差不多。

現在這個社會，但凡是能有點成績的，大多數都是有點小背景的，哪有什麼那麼多沒有資源和背景卻又能飛黃騰達的案例。

對於普通人而言，10分的努力可能才可以勉强過的上7分的生活。

說以上那麼多是為啥？

普通購房者就那幾十萬，買錯一次房子，滿盤皆輸，不僅首付可能沒有了，簽訂合同之後就是30年的房貸，而這兩者會僅僅綁定在你身上，可能直到你退休為止。

普通人買房，就是要買確定性！別再為那虛無縹緲的預期浪費大好人生。

學校已經簽約了、捷運已經開建了、距離工作的地方通勤最好40分以內可以解决，這樣就夠了。

這樣的房子，不指望能特別強勢，起碼安心，起碼穩健。

對於普通購房者，安全性和可靠性，比可能性和預期性重要10倍。

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幾個案例

上面一段可能有點心靈雞湯的味道，下麵講一些真實的個人案例。

從2017年到2021年之間，我賣掉了4套房子：一套西郊地鐵口老破大、一套聚源路小學學區房、兩套安置房。

第一套是西郊地鐵口，總高7層的組織家屬院，我的房子在4樓。

在沒有現在高層林立的15年前，多層房源當中3-5樓是最吃香的，樓層適中，採光合適。

約150㎡的建築面積，只有不到幾個平米樓梯間的公攤，但是這些過去的優勢，現在看來已經不復存在。

有幾點劣勢已經形成不可逆的變化：

鄰近高架產生譟音；約150㎡只做三房，利用率低；停車難，早晚挪車和玩華容道一樣；物業和綠化分別是以為操著豫南方言的60歲大叔和大叔種的無公害蔬菜。

這類房子，市場普漲的時候默默無聞；市場跌價的時候最先掉價。

這個時候，賣多少錢對我而言已經不重要的，能出手是我最大的福報。

第二套是東區聚源路小學學區房。

同樣是多層社區，因為是5樓的原因，仲介給出的成交價比四樓少了10萬，而且越高越便宜，還是因為多層沒有電梯的原因。

下麵是交易截圖。

至於地段，已經完成成熟，沒有什麼想像空間；多層無電梯，未來會越來越難賣；物業同樣也是隨緣物業，地庫和地面都是停車位，社區衛生經常無人打掃；

至於最重要的所謂學區價值，第一不是聚源路放東區還行，放全市並不是特別突出；第二我也沒有需求。

第三是兩套安置房，這點應該沒有什麼爭論的必要吧？重視質量，放弃數量，一直是佩奇的原則。

交房前半年，我就開始在周圍仲介找買家，但由於不是商品房，買家的信任度都比較低。

最後，在交房後，通過熟人介紹找到了兩個買家，其中一套臨高架的我為了快速出手，鎖定買家，比市場價便宜了300-500元/㎡。

交易流程很簡單，網簽直接簽對方的名字，買家給全款。

至此，我基本上算是清空了手裡暫時可以賣掉的房子。

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一些總結

整個文章寫下來，有雞湯、也有實操，也算是複盤一下過去幾年的一些經歷，對於在看文章的各位，姑且總結一些可能有用的方法吧。

1、對待房子，一定要及時斷舍離。

房子本質上就是個商品，對待商品就要足够理智、冷靜和清楚，不能夾雜任何個人感情因素在當中。

你以為能賣掉的價格，必須是真實能拿到的錢，那才叫價值，否則都只是一個標價而已。

2、房子是用來換的，其次是用來住的。

房子儘管綁定了很多學區、捷運價值，但是一旦房子開始破敗、物業開始不作為、綠化開始無人管理，房子的價值馬上開始斷崖式下滑。

一般情况下，新房交付後6-8年是巔峰期，超過10年後就開始走下坡路，加上房子的產品、戶型、設計在不斷反覆運算，需要適應當代年輕人的住房需求。

這就像蘋果手機一樣，如果用了2-3年之後，手機還是相對比較保值和之前的，換一臺新機器，也許加2000-3000元就夠了；但是如果一臺蘋果手機你直接用到報廢為止，這臺手機就沒有絲毫的剩餘價值，再換新的機器，就要掏出來一大筆錢。

3、我未來的買房策略：極大價差的潜力新區商品房、主城區成熟地段的優質改善房。

既然說了不少賣房的事，肯定也要說一些關於買房的事，上面兩條原則，就是我未來的買房原則。

第一首先是潜力新區。

比如白沙、比如常西湖、比如楊金、比如濱河，我們都可以泛稱為“新區”，與主城成熟區無縫連接的這種，任何與主城有明顯斷裂帶的區域或組團我通通不考慮。

其次是價差極大的商品房，比如某某組織團購房，價格是市場價的6折；比如某某斷供的法拍房，急用錢，房東願意賠錢低價折給我的。

這種漏，或者是筍盤，如果說過去8折我就願意入手，但在新區，跌價各種不確定性的前提下，而且還有各政策落地的延遲性，必須6-7折，必須足够便宜，才能抵禦種種風險和可能性。

第二是成熟地段的優質改善房。

這點就比較好理解了，就是都市覈心區的核心資產。

北龍湖、高鐵站、龍子湖附近、金水CBD附近的新房、次新房。特別是二手次新房，一定要比區域均價貴超過20%以上。

二手房經過市場檢驗，是買出來的價格，水分很幹；而且我不怕貴，我最怕的是站在好地段卻賣著白菜價的次新房，事出反常必有妖。

覈心地段的優質改善房，住起來舒服，增值也一定是超過同時期市場的平均漲幅。

以上，簡要說一下2017-2021年四年期間，我的買房實操。

至於具體買房選籌，以後有機會再聊。

本文完。

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