本文來源：時代週報作者：陳澤秀

進入新時代，我國住房制度經歷深刻變革。黨的十九大報告提出，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度。今年7月，國務院辦公廳發佈《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，首次明確國家住房保障體系的頂層設計，提出保障性租賃住房是“十四五”住房建設的重點任務。

作為國家戰畧的堅定踐行者，2017年8月，中國建設銀行率先在金融同業中提出並踐行“住房租賃戰畧”，成為首家進軍住房租賃領域的國有大行。

建行廣東省分行堅定不移執行總行戰畧，無論是“佛山模式”、“存房業務”，還是支持保障性租賃住房籌集、協助廣東省住建廳打造“粵安居”平臺，建行廣東省分行始終走在前列，用金融力量引領“房住不炒”的新時代長租新風尚。

為何建行廣東省分行能在租賃住房市場一次次率先破局？面對保障性租賃住房這一“新物種”，有哪些規劃或思考？近日，時代週報記者採訪了建行廣東省分行副行長鄧波、廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉，請他們講述建行廣東省分行開拓住房租賃市場的獨家經驗和保障性租賃住房承擔的重要使命。

審批住房租賃授信超200億元

作為外來人口流入第一大省，廣東住房租賃市場潛力巨大。同時，廣東民風相對開放與包容，對於“租也挺美好”的接受度較高。

建行廣東省分行敏銳地看到廣東有住房租賃業務發展的土壤，也發現了市場痛點。鄧波說，住房租賃市場存在供需結構性失衡問題，主要體現不缺房子，缺有品質、適合長租的房子；不缺資金，缺低成本、長期限，與租賃經營週期適配的合規資金等。

2016年以來，國家出臺很多扶持政策，引導市場發展住房租賃業務。但李宇嘉認為，總體效果不佳，最突出的問題是利潤微薄、投資回收期太長、企業積極性不高。

更讓人擔憂的是，“高進低出”“長收短付”等暴雷隱患。鄧波說，大部分住房租賃企業都是民營企業，缺乏合格的抵質押物，往往無法從銀行獲得貸款，只能靠民間借貸，不僅利率高，而且期限短。

一切痛點皆是機遇，在新金融理念的指引下，建行廣東省分行切實關注人民群眾金融與非金融的需要，在住房租賃領域取得了創新與突破。

鄧波介紹，為有效破解融資難題，建行廣東省分行以總行“住房租賃貸款”及分行首創的“兩權分離存房”為依託，創新了“直接賦能”與“間接賦能”融資雙輪驅動模式。

對符合銀行授信主體條件的租賃企業，建行廣東省分行直接投放貸款；對暫未達到銀行授信條件，但深耕當地市場的中小型租賃企業，由全資子公司建信住房獲取房源租賃權並進行裝修改造後，聯合當地租賃企業運營管理。

經改造後，老舊建築“變身”溫馨宜居的精緻小家

“新建類最長可達25年，改造及日常經營周轉最長可達8年，完全匹配行業回報週期長的特點。對於保障性租賃住房，執行不高於4.2%的優惠利率，最大限度降低企業運營成本，以金融之力緩解企業資金壓力，最終把成本的下降傳導至終端租金的優惠。”鄧波說。

辛勤付出，結出累累碩果：四年來，建行廣東省分行已經審批住房租賃授信超200億元，投放近百億元，支持過百家租賃企業新建、購買或改造租賃房源以及日常經營周轉，涉及房源過11萬套。

綜合社會資源的耦合劑

建行廣東省分行對住房租賃市場的探索與思考，不僅是提供住房租賃貸款，還包括牽頭組建安居產業聯盟，為有需要的客戶搭建定制化租賃運營管理平臺等。

“現在年輕人租房子，需求已經從‘有房住’轉為‘住得好’，品質是關鍵要素。”鄧波說，為做到既“控成本”又“提品質”，建行廣東省分行牽頭組建安居產業聯盟，既有裝修公司、設計公司，又有傢俱家電企業、搬家保潔企業，實行一條龍批量採購，確保質量好，價格優。

“因為控制成本，我們讓環衛工人以每月500元左右的租金住上珠江邊配有簡易廚房與獨立衛浴的新居；改造了城中村私宅、工業舊廠房、商業用房，成為新畢業大學生、來穗新市民喜愛的青年公寓、長租社區等。”鄧波說。

此外，市場上租房平臺很多，比線下仲介找房方便。但這些平臺大都沒有房源、企業及租客的驗真，更沒有資金與交易的監管。

為解决這一問題，中國建設銀行創新推出“建融家園”住房租賃綜合服務平臺，由建行的全資子公司建信住房開展運營。平臺可根據政府需求將上線房源聯接房管部門驗真，也具備租客、房主聯接公安部門核驗身份功能，協助政府監測行業交易數據，製定有效管理措施。

住房租賃市場不缺房子，缺有品質、適合長租的房子圖源：視覺中國

鄧波說，現時建行廣東省分行的平臺服務已經延伸到整個住房領域，包括協助政府搭建公租房專屬運營平臺、協助製造業企業搭建員工宿舍智慧管理系統等，希望以金融科技力量，賦能涉房領域基礎設施建設，打通政務辦理的“最後一公里”。

“在這四年裏，無論是前期的實踐探索，還是現在支持保障性租賃住房籌集，建行廣東省分行內在邏輯一脈相承，就是發揮金融媒介作用，成為綜合社會資源的耦合劑，啟動住房要素市場、穩定租賃關係、平抑租賃價格，紓解社會的痛點。”鄧波總結。

李宇嘉認為，國有銀行要發揮普惠金融的作用，提供低成本的貸款，助推租賃住房的發展，體現社會擔當。同時，國有銀行也可以通過子公司投資運營長租公寓，支持規模化項目發展。

强化多元融資探索

進入住房租賃市場後，建行廣東省分行敢為人先，創新不止。鄧波表示，現時建行廣東省分行正積極配合廣東省住建廳儘快完成“粵安居”平臺上線目標全覆蓋及實際性應用，助力政府加强對行業的管理效率和相關政策製定的支撐。

善建者不拔，善抱者不脫。展望未來，鄧波認為，伴隨著國家各項支持政策陸續實施，預計2022年將進入保障性租賃住房籌集的蓬勃發展年。

“今年國家推出的保障性租賃住房，是為了緩解住房租賃結構性供給不足的衝突，讓新市民、年輕人安穩下來。”李宇嘉表示，資金錯配、前期投入大、回收期長，是過去發展規模化租賃的教訓，囙此保障性租賃住房需要在金融上給予支持。

保障性租賃住房是為了讓新市民、年輕人安穩下來圖源：視覺中國

李宇嘉認為，當前，金融支持保障性租賃住房的力度是全方位的、史無前例的。譬如，國家政策提出，金融企業可發行專項債券，定向支持保障性租賃住房項目。發改委關於基礎設施REITs，擴展到了保障性租賃住房等。

鄧波說，下一步，建行廣東省分行將進一步強化多元融資探索，圍繞政府提出的保障性租賃住房五類房源籌集通路，結合廣東特點，充分運用各類錶內外融資工具，進一步加大對行業各類主體的資金支持，包括聯合集團子公司協助企業在公開市場發行債券，探索保障性租賃住房公募REITs等。

同時，將持續加大優惠利率投放力度，做大產業聯盟線上採購平臺覆蓋範圍與優惠力度，通過資源整合和平臺助力，幫助企業降低運營成本。

不過，李宇嘉提醒，銀行支持保障性租賃住房也面臨資金錯配的風險。鄧波表示，將依託銀行在信貸業務和風控方面的傳統優勢，對不規範的企業與風險行為進行逐一排除，避免無序擴張的問題，推動長租市場持續健康發展。