各大城市集中式的土拍，一直以來都是我們比較關注的。

其中杭州很特別，雖然是新一線都市，但是在賣地上，早已壓在了一線都市上面。

從2016年到2020年，杭州的賣地收入累計超過了1萬億元，全國最高。

杭州土地一直以來都比較火熱，所以在今年第一批次土地集中出讓過熱後，馬上在第二批次訂立了對開發商比較高壓的土拍制度。

可惜開發商不買帳。

我們上次提到過，8月杭州一共推出了10宗競品質地塊，最後全部中止出讓。

這可能對杭州造成了一定的影響，於是，第三批次的土拍的規則發生了改變。

賣地更加主動了，從競品質改成了定品質….杭州居然向開發商妥協了。

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杭州第三批次土地出讓，有一個明顯的變化

與上一次相比，第三批次寬鬆了太多，它對開發商沒那麼苛責了，開始尊重開發商的意見

我們來看一下二三批次土地出讓的區別，你就會知道，為什麼我會這樣說。

首先，第三批次土拍有一個最大的不同：這次賣地開始提前溝通了。

第二批次是直接發佈了土地出讓公告，開發商只是被動通知，有一種完全不可以談，愛買不買的感覺。

第三批次則是先公佈了全部要推出的51宗地塊，在賣地開始之前溝通，更為主動。

這是對開發商的讓步，也是對開發商的尊重重啓。

在溝通之後，政府就可以知道開發商打算拿這塊地來做什麼，並且給予一定的便利，比如打造成我們熟悉的互聯網大廠的高新技術產業園、文旅項目、醫療康養等項目。

這就是一種比較主動的招商引資。

其次，第三批次比起之前，供給的地塊增多了，位置又更好。

第三批次開頭預告時就放出了51宗，當預告結束後，最終第三批次實際掛牌35宗地。

不僅數量新增了，整個供地質量也非常高，從中能看出杭州政府的誠意。

第三批次提供的主城區地塊，超過了前兩批次的總和，並且橋西、申花、運河新城、未來科技城、錢江新城二期等等熱門板塊都有地塊出讓。

再次，第三批次給開發商了一定的利潤空間。

之前的土地溢價率上限是15%，現在的溢價率為10%。別小看這小小的5%，當土地面積以千萬和億為組織時，5%也是不低的價格。

並且，第二批次流拍的土地，在第三批次中將地價下調了，起始樓面價降低後，也讓開發商更能有利潤空間了。

比如西湖翠苑板塊的14號地塊，起始樓面價或將從原來的33267元/㎡下調至3萬元/㎡左右。

而一些不降價的地塊，它們的利潤來源主要是靠新房的預售價來調整，有部分地塊的商品房預售價被提高了。

麵粉便宜了，麵包漲價了，所以這一次，開發商面對拍地也變得積極了。

另外，第三批次對開發商的資質也放水了。

之前第二批次對開發商資質要求也比較苛刻，為了避免開發商換馬甲來拍地，要求擁有一年以上的房地產開發資質，並且同一集團中不能拿超過5宗的地。

這一次，開發商只需要滿足同一集團企業不能買同一塊地就可以了。

最後一點，也是比較重要的一點，把開發商之前很難接受的競品質成屋給取消了，變成了定品質。

讓開發商不再被成屋困住現金流。

採取主動預告、出讓數量既多又好的稀缺板塊地塊、降低地價、提升商品房預售價、不再要求成屋銷售、放鬆開發商的資質……

這些管道，通通都是為了提高開發商的預期。

02

是開發商取得了勝利嗎？

無論從哪裡來看，第三次土拍規則的改變，杭州對開發商做出的讓步都很大。

杭州對土地競拍規則，做了減法，讓開發商獲得了利潤。

根據澎湃新聞的計算，這一次競拍的調整，讓房企的利潤能够達到10%-15%左右，大大超過了開發商的預期。

這其實是很奇怪的一件事，第二批次土拍的時候，杭州態度是非常强硬的，種種舉措是真的想要摘掉炒房大戶的帽子。

這一次的變化之大，讓人有一些想法，認為杭州是對開發商進行了低頭，開發商在博弈中取勝。也有人留言嘲諷：

這一次土拍規則的改變，板上釘釘的和第二輪土拍遇冷有關。應該是預料到了土拍效果會不太好，但是沒有想到會那麼不好。

如果說杭州是為了降低流拍率，完成供應計畫，才對開發商低頭，那其實也是不對的。

杭州首批次賣地的效果特別好，營收千億，即使後兩批次一點都沒有賣出，它也完成了本年度供地計畫的大半部分，自身問題並不是很大。

但杭州的市場信心，顯然受到第二批次流拍的影響。

杭州是一個一二手房倒掛非常嚴重的都市，不少人等著購買新房，如果沒有開發商拿地，購房者就沒有新的項目可以買了，對整個市場來說不是好事。

從長遠看，杭州的土拍規則必然要調整。

杭州政府也很放得下身段，這裡有一個細節需要注意，杭州不僅開辦了土地推介會，積極向各房企推介土地。

並且根據有關報導，還走進了開發商內部，聽取開發商的意見，希望開發商們積極參與土地拍賣。

在這之中，開發商迴響了不少意見，杭州政府也聽取了不少進行了調整。

還是那句話，杭州政府，是我看到的過的最為人著想的政府之一。辦事都是從解决問題的角度出發，非常靈活。

與其說是開發商的勝利，不如說是杭州政府為了重振杭州土拍市場，提振開發商的信心，調整了自己的政策方針，讓土拍更為合理，更適應整個市場。

也囙此，開發商們都很給調整後的土拍面子，這一次的土拍引起了不少開發商的積極爭搶，光是本地老牌房企綠城就報名了十幾宗土地。

網傳各公司的預公告中想要拿的地塊南岸樓市觀察員

不再會像過去一樣，多次流拍。

03

第三批次調整土拍政策的，不僅僅是杭州

第二批次土拍，全國各地都有不少都市產生了流拍的現象。

9月時，我們發表的《各地土地市場開始流拍了》中有提到，天津、合肥、成都、濟南等都市都產生了嚴重的流拍。

光九月，就全國土地流拍率就達到了新高。

前兩個批次的土地集中出讓反應出了太多的問題了，土地市場它在一定程度上代表樓市未來的走向。

那麼，這一次杭州調整了，其他城市會不會也跟上？

江浙滬一個土地比較熱的都市無錫，它前兩輪土拍情況較好，整體熱度在全國名列前五，這一次就沒有調整太多的土拍政策。

結果，無錫雖然土地沒有流拍，但是大部分土地都是溢價率為0的底價成交。

而且可以看出，很多開發商的名字就跟無錫本地分不開關係，無錫本地的國企在進行兜底，開發商們則興趣寥寥。

這是一個反面案例，也多虧了這個反面的案例，才讓杭州下定了决心調整自己的土拍政策。

其他城市自然也有調整。

南京：取消“不得聯合報名競買、不得合作開發，嚴格限制股權轉讓”的要求，房企資質由二批土拍的二級或一級下調至三級及以上”，部分區域保證金比例下調到20%。

蘇州：保證金下調到30%，土地款首付比例從60%降為50%，取消超溢價提前支付尾款。

廣州：掛牌地價下降了1200-3200元/㎡不等，部分地塊取消了限房價要求，部分地塊取消1個月一次性付清總價要求，允許分期支付。

還有更多的都市和杭州一樣，拿出了好的地塊。

比如北京之前流傳出了供地圖，有著朝陽區最强地塊之稱的寶地；深圳也有前海、寶中等區域地塊；南京河西區也有出讓。

各地都在或降低門檻，或拿出好地來吸引開發商。

畢竟越是臨近年底，開發商的資金就越有限，被某個都市吸引住視線了，其他城市的地就推不出去了。

04

全國各地都在推好地、降低規則，其實這也說明了一個問題。

政府意識到集中供地新規開始後，開發商們的利潤變得太少了。不管是理解了開發商，還是為了自身的財政收入考慮，都開始進行了一定的妥協。

開發商在土拍市場上取得了階段性的一點勝利。

把開發商的利潤壓低，對普通購房者來說，並不一定是好事。

開發商利潤壓縮之後，不僅新盤開發停滯不前，影響未來的供應，或許還會影響現有住房質量。

無論如何，樓市需要的還是穩，而土地是穩定的根源。