賣地收入下降，正成為地方基層頭疼的問題。

第一財經的報導說，中泰證券研究所資料顯示，2021年31省前10個月成交地塊的土地出讓金中，只有江蘇、浙江等8個省份土地出讓金同比正增長，其餘23個省份土地出讓金同比下降，其中雲南、新疆、海南、黑龍江等降幅超過50%。

為什麼賣地收入降得這麼厲害？

一方面，去年上半年經濟活動停滯，很多都市都沒賣地，全年的賣地數據是“前低後高”的，加上今年22個重點都市實行“三次集中拍地”，10月份很多都市剛完成第二輪集中拍地，賣地數據下滑也在情理之中。

另一方面，今年調控政策頻出，“三道紅線”如同大山一般壓在房企身上，加上巨型房企爆雷，房地產行業信用收縮，銀行、信託開始抽貸斷貸，依賴融資的開發商無力再拍地，土地流拍現象開始蔓延。

另外一個關鍵的問題是：賣地收入究竟降了多少？

全國300城住宅用地今年三季度成交1.6億平方米，同比下降46.9%，土地出讓金為8623億元，同比下降幅度高達36.6%！

穆迪報告顯示，在已經進行了第二輪集中供地都市的成交地塊中，四分之三的地塊，已經沒有任何溢價。

下降36%是什麼概念？

去年三季度300城賣地收入還是13700億的級別，今年降到了不到8700億，只用了一年時間，300個都市的賣地收入就下降了5000億！

5000億，就是本文開頭那個冰冷的數位。

去年賣地收入是8萬億，表面上看5000億並不多，還不到10%，但對市場預期的影響不容小視。

這會帶來兩大影響。

第一，賣地收入依賴度較高的省市，地方財政、基建、基層開支會受影響。

哪些地方土地依賴度高？

國金固收蔡浩指出，2020年全國土地財政依賴度攀升至29.72%。分各省來看，浙江、江蘇、廣西、重慶、四川、山東、安徽七個省市的土地財政依賴度高於45%；相對而言，寧夏、內蒙古、西藏三個省市對土地財政的依賴度偏低，土地財政依賴度均低於20%。

第二，影響當地城投的償債。

由於政府返還的土地出讓金是城投公司償債的重要資金來源之一，囙此，區域內的土地行情會對城投公司的債務償付產生一定影響。

2022年城投債面臨一定的償付壓力，總償債量約在4萬億元左右，其中3、4月份是償債高峰。從省份來看，江蘇、浙江、山東、四川和湖南為城投債到期回售量前五大省份。

但是，江浙由於區域經濟實力强，且金融資源豐富，就算土地市場走冷，城投償債，基層運轉，工資發放，基礎設施建設也沒太大影響。

中泰羅志恒把各省份分為四檔。

1，高土地依賴度、高債務率的地區，以天津、貴州、湖南、廣西、福建為代表。

對這些省市來說，土地出讓收入下滑影響最大，因為賣地不僅是發債的擔保，更是償還地方債的來源，

賣地規模和價格下滑，必然會造成轄區內城投的融資能力下降，債務還本付息壓力上升。

2，高土地依賴度、低債務率的地區，以浙江、江蘇、山東、廣東為代表。

這些省份土地財政收入的用途，更多是直接用於都市的基礎設施建設或者注資成立地方融資平臺，為都市的基礎設施建設向金融機構融資，囙此土地市場降溫對這些省份的影響，更多體現在投資端，也就是基建速度會放緩，但還債壓力不算大。

3，低土地依賴度、高債務率地區，以遼寧、雲南、內蒙古為代表，無法通過賣地為地方“輸血”，只能繼續發債，緩解收支壓力。

4，土地依賴度低，債務率低的地區，以江西、甘肅、山西為代表，土地市場的變化影響不大，反正一直過的是緊日子，賣地少了也沒太大感覺。

藍白跟大家聊過，土地財政，現時依然是地方財政的大頭，對“三保”非常重要。

所謂“三保”，是指“保民生、保薪水、保基層運轉”。

經濟觀察報採訪了一個縣城的財政人士，描述了賣地下滑後的財政現狀。

2021年，縣本級預計可用財力40億元，匯總支出需求50億元，財力缺口達10億元。

從月度帳本來看，本級市剛性支出3億元，其中薪水性支出每月約2億元，運轉、社保等總計約1億元。

稅務部門每月收入大概2億元左右，僅僅“三保”支出，每月庫款缺口1億元左右，庫款運行壓力非常大。

要扭轉現時的境况，只靠發債、稅收、節衣縮食是很難解决的，穩住房地產，維持土地市場交投活躍，是唯一的解決辦法。

現時，樓市已經有轉向的苗頭了。

比如，銀保監會最新資料顯示，10月末，銀行業金融機構房地產貸款同比增長8.2%，整體保持穩定。個人住房貸款中90%以上用於支持首套房，投向住房租賃市場的貸款同比增長61.5%。

除了監管放鬆，地方也在放鬆。

成都市住建局日前提出，協調金融機構新增房地產信貸投放額度，加快發放速度。

效果很明顯，根據中指研究院監測，截至2021年11月23日，11月房地產企業信用債發行明顯提速，發行規模已達425.4億元，發行量是上月的227.2%。

銀行有額度了，市場裏錢多了，利率也就降了

11月100城主流首套房貸款利率為5.69%，較10月回落4個基點；二套房貸款利率為5.96%，較10月份回落3個基點。平均放款週期為68天，較上月縮短5天。超過60%的都市放款週期縮短。

當然。房企現時的融資形勢依然嚴峻，指望諸多民企馬上掏出真金白銀拿地，也不現實。

但從土地市場到地方財政，從基層開支運轉到都市基礎建設，從開發商到施工方、供應商，從銀行到購房者，整個鏈條都不能出差錯。

這是個有點無奈的事實：人人嫌弃房地產，可我們確實離不開房地產。