北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

很多人會有這麼一個疑問：為什麼房價動不動就能大漲，而降下去卻很難？

跌幅最大的是2008年暴跌，在前兩年漲了200%之後，平均跌幅不過是30%。可之後的2009-2010年，北京房價又暴漲了一倍多，從一萬漲到兩萬五，卻在調控中只降了不到10%多點兒。

而2016年的這次行情，不到一年時間，北京均價又從4萬左右一下子漲到了6/7萬。可從2017年3月至今，連著三年多了，卻僅僅下跌了10%左右，高峰期同樣不過是15%。這是為什麼？

這個話題確實很讓剛需們悲傷，也很憤懣，但也很現實，就這個話題來分析一下這個冷酷的樓市漲跌吧。

1.

按照經濟學原理，商品價格是由供需關係决定的。那在需求减少，供給不變的情况下，價格是必定下跌的。在需求不變，供給增多的情况下，也應該下跌。

可是，看看數據，這幾年的成交量，比高峰期下降了一半都不止。說明需求至少减少了一半，可房價卻並沒有下降這麼多，為什麼？

其實道理很簡單，需求雖然减少，但供給也隨之减少了，他們被刻意的壓制住了！

2.

有時間可以翻翻房地產簡史，看看自改革開放之後，中國的幾次樓市暴跌都發生在什麼時候，其背景是什麼？再對比一下近十年來的情况，大致就能有答案了。

第一次房地產泡沫是1993年的海南事件，從1992年起，不到一年時間，房價從一兩千達到了將近8000的天價。當年萬元戶還都是稀罕品呢，可海口的一套房子就動輒百萬。而1992年的北京呢，東西南北四個社區同時開盤，都是二環邊上，均價才不過區區2390，連海口的三分之一都不到。

但是，1993年6月起，海南樓市崩盤，最高峰跌去了將近九成，無數人囙此而傾家蕩產。逃過一劫的只有“萬通六君子”等人，也就是馮侖、潘石屹、易小迪他們，這些人在後來的房地產市場上又屢次引領了行情。

第二次泡沫發生在北京，當時在房改的刺激下，方莊等地的房價一飛沖天。但好景不長，1999年左右暴跌開始，龍珠公寓從16000跌至4000，跌幅高達70%以上。

再之後是2005年的上海，3個月暴跌40%，震驚全國。當時還有個樓盤的業主們進行了維權，抗議開發商的降價行為。並到法院起訴，申請退房，法院還真的支持了，又一次震驚全國樓市。也不知道這些退了房的業主們現在怎樣了，反正上海的房價是從當年的5000漲到了現在的6萬多！

從這幾次暴跌事件可以看出，跌幅和跌速都很大。可以說當時還是野蠻生長時期，市場比較自由放任。但是，之後的幾次就開始不同了，樓市調控開始了。

3.

從2008年起，全國樓市哀聲一片。主要城市中一半的房價被腰斬，有12個都市的跌幅甚至達到60%，所有人都覺得房地產的末日要來了。

但是，美國次貸危機卻爆發了，反倒給了中國樓市翻身的機會。隨著四萬億計畫的推出，各大城市的房價迅速上漲，北京僅僅用了一年就從一萬漲到了兩萬五。這次，真的可以說完全是政策和信貸資本推動了房價上漲。

而且，從此之後，各個大城市就算再出現了幾次樓市低迷，房價卻從此再也沒有暴跌。只有鄂爾多斯、溫州和一些中小城市出現過大幅下跌，一線都市都沒有受到什麼影響。這是為什麼？

因為限購政策。

在沒有限購政策出臺的時候，全國到處都有炒房團，確實是興風作浪。但自從限購之後，炒房的難度加大，他們於是從集團作戰改成了散兵游勇。炒樓花的難度越來越大，而且北京等大城市也進入了二手房為主的時期，炒房客的力量大幅减弱。

囙此，剛需、改善和投資，這三股力量成了主力軍，快進快出的炒作行為减少了很多。

而且，自從2010年有了限購，也就給了買房人一個訊號：房子是好東西，而且資格難得，賣掉容易，可就不一定買得回來了。

另外從2005年起，滿二、滿五、唯一等限售政策的屢次加碼，更讓已經獲利的業主們不願意賣房了。因為只要是賣房，就意味著收益要讓相關部分拿走一大塊，實在不划算。

所以，這就造成了房價漲上去容易，跌下來難。因為如果沒有限售政策，交易成本就會大幅降低。在樓市低迷期，就會有很多人跟風出手賣房。在相互踩踏之下，房價將跌得更狠。

而在限購和限售的政策下，大多數房產持有人都捂盤惜售了，這就相當於供給下降。這也就是說，雖然在樓市低迷期的需求降了，但是供給也降了，尤其是在大城市，二者基本保持了平衡，所以房價也很難降下來。

4.

總結：人們總以為限購政策是針對炒房客的，主要目的是控制房價上漲。其實這只是一部分原因而已。政府之所以推出各種政策，最重要的目標是防止暴漲暴跌，尤其是暴跌，那對經濟的破壞性更大。

限購中的限售規定，使得交易成本大增，這讓很大一部分房源幾乎無法入市交易。那其結果就等於是强行壓制住了供給，房價還有可能大幅下跌嗎！

參照北京歷年的二手房交易量，比如去年吧，再創新高，但成交量也不到17萬套。看上去似乎很多，但對照北京接近800萬的存量房市場，這個數位僅僅占比0.2%。這麼點兒的流動率，很難掀起風浪。

再有一點，可以參照今年9月27日央行的官方檔案，提出“兩個維護”：維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

我不知道別人是怎麼解讀的，但我看出的仍然是兩個字“穩定”。

那什麼是穩定，既不能暴漲，也不能大跌，否則何談保護住房消費者的權益。所以，房價漲到今天這種程度也就行了，別指望大漲，也別幻想大跌。

僅供參考。

隨便買房都能發財的年代過去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產升值紅利！