本文來源：時代財經作者：陳偉納

圖片來源：視覺中國

捂盤近600天，深圳網紅樓盤海德園終於坐不住了。

11月22日深夜，價格與二手房倒掛數百萬的深圳福田安托山片區項目海德園公佈了意向登記客戶認籌名單，181套住宅共引來504批次客戶，凍結資金13.1億元，中簽率為35.9%。

入圍海德園的購房者除了身家不菲外，他們還有一個共同點，就是社保積分均在62.2分及以上，這個分數重繪了深圳今年的新盤認籌分數。而上個月日光的“超級網紅盤”深業中城入圍積分也不過61.9分，海德園略高0.3分，相當於三個月的社保繳納。

按照深圳現時的積分計算管道，要達到62.2分難度不小，大致有兩種類型：一類是“夫妻雙方均滿足十年內無房且無房產交易、深圳戶口的基本要求，有未成年子女，並且雙方各連續不間斷繳納3年社保”；另一類是“夫妻雙方同為深圳戶口、近5-10年內無房但有房產交易，有未成年子女，且夫妻雙方各連續不間斷繳納7年以上社保”。

有網友表示：“在深圳買房，只要同時滿足深戶、已婚、有未成年小孩，上車的機會就大很多”。

根據海德園項目銷售方案，11月24日將進行公證搖號、26日進行線上選房，從現時接近三倍的認籌數來看，海德園極大概率會清盤。

開發商捂盤近600天，卻等來倒掛出售

2020年初，海德園曾傳出有入市計畫，但直到2021年底，項目B區才獲批預售，延期近600天。此次海德園推出181套建面約121-296平方米的住宅，均價約12.6萬元/平方米，總價約1385萬元—4260萬元/套。

時代財經實地走訪發現，現時海德園B區已封頂，正在裝設外立面，但項目並沒有開設行銷中心。在附近仲介門店工作多年的曹光（化名）告訴時代財經：“海德園的開發商比較低調，項目從動工到現在，開發商的人基本沒怎麼出現過，倒是來看（項目）的人比較多。”

天眼查顯示，海德園的開發商為深圳市新潤園房地產開發有限公司，註冊資金為6000萬元，成立於2005年，背後的實際控制人是肖永堅。時代財經發現，肖永堅的關聯企業有9家，涉及行業較多，其旗下的新潤園房地產與餐飲椰子雞品牌潤園四季頗為相似，而肖永堅手中確實有一家餐飲公司，名為深圳鵬灣大酒樓有限公司，但並未發現與潤園四季有何關聯。

海德園已封頂，時代財經/攝

曹光告訴時代財經，海德園從去年4月開始就傳出入市消息，關注的人特別多，自己平時除了帶看周邊二手房的工作，大部分時間是給來看海德園的購房者講解項目，最多的時候一天可以接待5批客戶，大家就站在海德園工地旁聊。

“很多人來看，都問怎麼沒有行銷中心，其實我也不太清楚原因。”曹光表示，雖然自己並不是海德園的銷售，但通過每天的講解，自己對於這個項目已經非常瞭解。

同時，曹光向時代財經表示，海德園最大的優勢在於價格。根據深圳二手房指導價，安托山片區的指導價基本處於13.1萬元/平方米，囙此海德園12.6萬元/平方米的均價極具吸引力。“今年5月，鄰近的萬科臻山府成交了一套200多平方米的大戶型，單價20萬元/平方米，總價接近5000萬元，所以能買到海德園的客戶都是賺的。”曹光如是說。

35歲的王靜在一家互聯網公司做運營工作，在認籌海德園之前，她曾入圍過華潤城潤璽一期，遺憾的是搖號拿到1300多號，最後並沒有進到選房大廳。這一次海德園開盤，她關注了很久，並表示一定要買到。

“我的目標很明確，就是要買（總價）一千多萬、有升值空間的房子（投資），所以並不是所有房子我都會看，我覺得大家都追的網紅盤更有投資的價值。”王靜表示，如果這一次搖號又拿到比較靠後的號碼，下一次看到合適的項目不知道要等到什麼時候。

事實上，在深圳，開發商捂盤惜售的情况頗為普遍，比如盛璟潤府和榕江壹號院，捂盤時間超過10年，相比之下海德園也才不到2年。

有業內分析人士談到：“海德園遲遲不入市可能跟利潤有關。2018年以前房企拿地成本較高，房企捂盤可能會帶來更大的利益，但現在市場環境變了，整個行業出現下行趨勢，房企到了不得不入市的節點，越往後拖可能利潤更低。”

不過，對於海德園的去化情况，該分析人士表示看好，安托山近來少有新房入市，加上周邊環境好，教育資源、商業配套、交通等都很完善，自然會吸引大批客戶。

有樓盤日光，有的去化僅3成，深圳樓市上演冰與火

無論從價格、地理位置和項目定位來看，海德園都有望成為11月深圳的第二個日光碟。此前，海德園“鄰居”深鐵懿府也曾實現日光，為本月第一個去化100%的項目。

11月14日，位於南山安托山片區的深鐵懿府推出二期產品，648套住宅招攬1260批客戶參與認籌，凍結資金約25.2億元，開盤當天所有房源即售罄。

時代財經粗略統計，11月以來，深圳共有16個新盤入市，位置遍佈福田、南山、羅湖、龍崗、坪山等地，其中，不乏均價10萬+/平方米的千萬豪宅，也有很多價格低、面積小的剛需“上車盤”。僅11月23日當天，就有包括深鐵瑞城、中泰印邸、合正方洲在內三個住宅項目取得預售證，共計1993套房源計畫入市。

雖然上新數量多，且有臨海攬山、深鐵懿府等網紅項目，但整體的銷售情况並不理想。公開資料顯示，進入11月份，開盤當天售罄的項目僅深鐵懿府一個，臨海攬山開盤首日去化為64.9%，其餘大部分樓盤去化僅3成。貝殼資料統計，截至21日，深圳新房住宅共網簽4404套。

時代財經梳理發現，銷量不佳的項目普遍認籌慘澹。位於羅湖翠竹片區的京基水貝城市廣場推出的441套住宅僅有86批次認籌，羅湖蓮塘片區的東海富匯豪庭911套住宅僅51批意向客戶進行誠意登記，中簽率高達1786%，而福田沙頭片區的富通上舍，65套住宅只有8人參與。

有業內人士向時代財經透露，“隨著深圳一二手房價格差縮小，打新的紅利也越來越小，購房者將愈發理性。”時代財經瞭解到，近來入市的新盤中，部分價格已經超過同片區的二手房指導價，甚至有新房價格已經追平周邊次新房的實際成交價。

富通上舍的均價就達到了11.4萬元/平方米，而鄰近的國都高爾夫花園二手房指導價6.4萬元/平方米，君臨天下二手房指導價8.4萬元/平方米，其中，君臨天下是2014年建成的次新社區。與周邊二手房對比，富通上舍並無價格優勢。

“現時君臨天下有一套中間樓層的房源在售，92平方米的4房報價990萬元，折合單價約10.7萬元/平方米。”負責沙頭片區的仲介孫新（化名）表示，現在的購房者都很理性，相較於配套一般、價格還高的新房，大家更願意考慮二手房，而不再追著新房不放。

不過，對於海德園、深業中城、深鐵懿府這類網紅盤，孫新表示，其購房者多是擁有千萬資產人士，買房更多是為了投資和進入更好的圈層，“你能說買深圳灣的人是剛需嗎？他們當然不是，只是身份的象徵。普通人還是務實一點，沒必要硬擠進那個（豪宅）圈子。”