沒錯，今天說的就是紅星美凱龍都市綜合體項目！

不是7月份才簽約的嗎？這麼快就黃了？不修綜合體，那修什麼呢？

今天我們就來一起解開這些謎團！

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再次無緣大型都市綜合體？

今年7月6日，綿陽科技城新區“紅星美凱龍都市綜合體項目”戰略合作簽約儀式在上海舉行。

根據合作協定，將計畫投資10億元，在科技城新區直管區建設一個總建築面積14萬㎡，集高端住宅、商場、創客公寓等多業態為一體的商業綜合體，打造一個提升城市品位、提質都市品牌、創新消費新供給的重要平臺。

項目將建設商業綜合體及商業街約5萬㎡，可提供就業崗位1700餘個。

據悉，項目的具體位置就位於科創園區園藝路東側、元通路南側，被太陽城和陽光清華夾在中間，旁邊就是博雅學校。

圖中紅色地塊

對於亟需大型商業的園藝山來說，紅星美凱龍若能成功建成、運營起來，將在一定程度上完善新區直管區功能佈局和產業鏈，形成相關行業集羣效應，推動周圍區域經濟發展。為市民提供更加便利的生活服務，為生活品質增色添彩。

但是，很不幸，昨天自然規劃局網站發佈了一則調規公示，擬將這塊地由商業相容居住用地調整為二類城鎮住宅用地、城鎮社區服務設施用地。

今年7月底，綿陽就發佈了這塊地的投資資訊，很顯然是為紅星美凱龍準備起的，不過，它沒來，所以自然是要調規出讓的。

上個月，綿陽發佈了2021年國有建設用地供應計畫的調整方案，這塊地已調入出讓計畫，待調規公示完成後，或將報批，應該明年就可以入市了。這也意味著紅星美凱龍都市綜合體項目大概率是黃了。

真的太遺憾了！5萬㎡的商業面積，雖然比不得凱德、萬達這樣的大型商業綜合體，但是卻足以牽動每一位園藝山人，尤其對於購房者來說。

在綿陽所有新區裏，園藝山似乎總是最搶眼的那一個，從誕生之日起，伴隨的都是鎂光燈和紅地毯。

憑藉行政中心的占位、享譽西南的教育資源以及宜居的環境，園藝山引來了眾多高淨值人群；如今，更是搭乘新區的發展快車，納入直管區所屬範圍，坐享政策紅利，城建紅包拿到手軟，區域門檻也是不斷高築，房價也是水漲船高。

然而，諸多榮譽加身的園藝山卻有一個大BUG——缺乏大型商業綜合體。

這麼多年過去了，也只有樂薈城不溫不火的運營著，這些年，隨著區域樓盤越來越多，人氣日漸旺盛。本想指望著美凱龍來填補區域大型商業空白，拉動區域經濟增長。沒成想，不到半年就要夭折了。

不過換個角度想，總比開工了爛尾强。

時間回到2018年，銅鑼灣天倫城市廣場項目宣佈開工，這個總建築面積38萬方的商業綜合體，包含了室內遊樂、旗艦購物中心、一級院線、超五星級飯店、風情美食街、鎏金SOHO公館等不同附屬業態，可謂規模宏大，功能齊備！

然而，這麼多年過去了，終究是鏡花水月一場空，園藝山也再次無緣大型商業綜合體。

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不來？或許也是件好事

明明7月都簽約了，為什麼這麼快就黃了呢？

先說明，7月份簽的是戰略合作，並不涉及到真金白銀，更別談項目備案啥的了，所以，現在反悔也不是沒有可能。

其實，就算項目真的落地了，恐怕後續也沒有想像中那麼順利。

大家可能不知道，紅星美凱龍雖是家居企業，主要做家裝大賣場，但一直採取商業加地產的運營模式，從2009年起，紅星美凱龍集團依託家居廣場捆綁拿地，進軍房地產。

隨著旗下的家居廣場到處開花，紅星地產也開始在三四線都市大肆擴張。據不完全統計，僅2020年，紅星地產就大約拿出來167億元拿下11宗土地。資料顯示，截至2020年6月，紅星地產土地儲備就超過2000萬平方米。

如今，房地產行業大調控，高杠杆的紅星地產也陷入了債務危機。今年以來，紅星美凱龍已多次變賣資產，回籠資金超百億！

6月2日，紅星美凱龍出售7家物流子公司100%股權及全部借款債權，交易的預計價款約23.43億元。

7月18日，紅星美凱龍控股出售旗下的紅星地產70%股權，交易金額約40億元。

10月15日，紅星美凱龍家居集團股份有限公司發佈公告稱，擬出售子公司上海美凱龍物業管理服務有限公司80%股權，受讓方是旭輝，代價為6億元。

據其2021年中期財報顯示，截至6月30日，紅星美凱龍總負債805.29億元，其中流動負債351.06億元。

此外，紅星美凱龍家居位於上海、濟南、南京等多地合計14家商場的營業收入被用於借款質押，北京、煙臺、常州等7家商場的物業運營收入，也被用於資產質押。

可以看出，紅星美凱龍的資金怕是難以覆蓋後續的債務，償債壓力較大。

如今，債臺高築的紅星美凱龍，自然是把加速補血償債作為最重要的使命，現在要它拿10億出來修綜合體，那不是打腫臉充胖子嗎？

所以現在來看，紅星美凱龍不來或許也是件好事情，省得日後麻煩。

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園藝山商業版圖

要人氣有人氣，要財力有財力的園藝山，難道就只能靠著一個樂薈城和無數社區商業，就能滿足了嗎？

很顯然不是！

還有投資15億元的上馬故事商業街和占地約290畝的高澗槽文創院！

其中上馬故事商業街體量並不小，總建築面積約14萬㎡，以地上三層建築為主。通過塑造蜀漢上馬文化主題商業IP，打造集購物、觀光、休閒、娛樂、商務、文化體驗為標誌的都市文娛休閒街區和市場網紅綿陽商業地標。

這商業規模，可比紅星美凱龍商業綜合體大多了。

你可能要說：一個是商業綜合體，一個是商業街，能一樣嗎？

回顧商業地產近十年“爆炸式”的快速發展，早已進入存量時代，千店一面讓消費者開始審美疲勞，甚至抗拒。反而是一些能够滿足“功能性+情感化+精神化”需求的體驗式消費在不斷增長。

譬如成都太古裏，不同於傳統商業綜合體，太古裏以古典穿插現代的手法打造了一個開放式復古街區，擁有1600年歷史的大慈寺與國際化現代商業精妙結合，成為了成都的一種符號，一張名片。

所以，只要商業回歸服務的本質上，為消費者創造一種第三空間的生活方式，或者說社交場，提升運營水准，才是最重要的，沒必要拘泥於綜合體這樣的形式。

11月21日，人民日報用戶端還刊發了《綿陽科技城新區：上馬社區書寫社區經濟發展“上馬故事”》重點關注了科技城新區上馬社區黨建引領社區基層治理，實現了上馬社區集體經濟從無到有、從小到大、從弱到强的華麗蛻變。同時也肯定了其“文化+旅遊+商圈”有機結合的發展模式。

可見，商業綜合體僅僅是外在的形式，服務才是內核。隨著區域的不斷完善，誰又能說上馬故事商業街不會成為綿陽新一代商業地標呢？

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圖文來源：綿陽樓市