前段時間，國家統計局公佈了10月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，其中深圳一手、二手房價都環比下調0.2%。

雖然如此，一手同比去年仍然高出3.4%，二手仍然高出2.5%。

對此我們可以看出，深圳的整體市場在遭遇“715”“228”等多次調控後，仍然非常的抗跌。

但是，有一個深圳的社區，卻最先投降了。

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跌幅46%，

直接腰斬！

最近降價幅度最跌破我們眼鏡的，還屬福田八卦嶺片區的八卦嶺宿舍。

去年，它的最高成交價428萬，單價15.3萬/㎡。

今年，它的同戶型成交價230萬，單價8.2萬。

一年之間，價格跌去了46%，近200萬跌沒了。

其實，聽到八卦嶺宿舍這個名字，大家就應該有所感知。這可不是什麼大開發商的好社區，而是老破舊的宿舍樓。

而且在售戶型面積還極小。

在貝殼上一搜，全是二三十平的小戶型，甚至還有10平的。

圖片來源：貝殼

本身產品非常不主流就算了，它周邊的環境更是一言難盡。

八卦嶺宿舍其實是位於福田羅湖的交界處，周邊主要以工業區為主，居民樓也相當老舊，商業配套更是聊勝於無。

唯一說得過去的就是交通了，附近大概800多米有八卦嶺地鐵站，可以乘坐深圳捷運6號線、7號線。

不過，光是這樣就能把它這個老破小奶上15萬嗎？

事情遠沒有這麼簡單。

如果熟悉廣州的朋友大概知道，越秀的老破小相當受到購房者的歡迎，原因就是兩個字——教育。

古有孟母三遷，今也有愛子家長高價買學區房。

八卦嶺正是依靠“教育配套”改了命。

2019年教育局放出消息，深圳名校荔園小學在八卦嶺片區建新校區，一時間八卦嶺房價開始上揚。

2020年，荔園集團又捕手八卦嶺片區的筆架山中學，打造為荔園實驗中學。從此，八卦嶺擁有小學、國中雙名校，風頭無兩。

在這過程中，最不淡定的就是八卦嶺片區的業主。

八卦嶺宿舍從2019年5萬/㎡左右的均價，硬生生地跳漲到了13萬+/㎡，少數戶型更是掛上了16-18萬/㎡的高價！

當然，能够這麼倡狂地漲價，和之前八卦嶺片區要舊改的傳聞也脫不了干係。

總之，在投資客湧入，業主也瘋狂的前提下，它的房價扶搖直上。

而直到“大學區制度”“教師輪崗制”的風傳來，調控實實在在地把成交量按在地上摩擦，它才重重地摔了下來！

不少人覺得，想想都後怕。

要是2020年因為看八卦嶺上漲的行情就貿貿然入手，今天一定悔不當初。

所以，在深圳現在究竟應該怎樣買房？

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下行期，

應該怎樣買房？

或許在10月的數據裏我們能獲得答案。

根據中原數據，10月深圳二手房數量已經爬升至30168套，環比上升0.2個百分點。

與2月份相比，也就是與“228”新政發佈二手房參考價之前相比，二手房數量新增了27%。

房子多了，而看房的人是越來越少。

二手房帶看指數一路走低，10月下滑至55.4，達到2021年新低。

在這樣的背景下，僅南山二手成交套數在增長，其餘區域全都在跌。

從房價來看，樂有家的數據就顯示，10月過戶量第一的社區就位於南山。掛牌價不跌，反而環比上漲1.45%。

深圳中原的數據也顯示，10月掛牌價最高的3個片區都位於南山。

所以就此我們可以總結出第一條：覈心區位就是YYDS（永遠的神）。

買入覈心區位，不一定會漲，但一定最抗跌。

對於資金充足的人士，南山一定是首選。

其次，從樓齡來看，次新房是更好的選擇。

以9月、10月深圳二手住宅月度成交樓齡分佈數據來看，樓齡在0-10年的始終是最受歡迎的住宅。

即使在樓市下行期，也會有更多人接盤。

而本身沒有太大價值，又對政策因素（如學位政策）依賴很大的老破小，就最好不要在此時下手了。

即使不買覈心區，也可以選擇一些自身商業配套、交通配套好，產品主流的次新房入手。

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