10月，榮耀西安網（ixian.cn）發佈的文章《西安數萬戶“無證房”有救了？》獲得無數讀者的迴響，一頁頁留言評論中寫滿了業主們的無奈。

西安何時推進、如何推進落實解决不動產登記遺留問題，是他們，也是福斯重點關注的民生難題之一。

11月22日，西安市資源和規劃局發佈《關於推行購房人自行申請辦理商品房所有權轉移登記的公告》（以下簡稱《公告》）。

這份旨在加快解决還未進行首次登記的商品房辦證問題的《公告》，確實也是西安解决“無證房”難題過程中向前邁出的“一小步”。

XI'AN

新規也能解决老問題

辦證難，難在不動產統一登記前各類歷史遺留問題紛繁蕪雜，每一類問題都存在現實因素，牽一髮而動全身，有的問題一卡就是十幾年。

本次西安發佈的《公告》就是針對有“大證”無“小證”類問題。

“辦大證”：首次登記是指不動產權利第一次登記。商品房所有權首次登記是指開發企業將合法建造的商品房依法申請登記在自己名下。

“分小證”：商品房所有權轉移登記是指首次登記完成後，開發企業和購房人依據已網簽備案的買賣契约將房屋申請轉移登記在購房人名下。

有“大證”無“小證”的情况也包含不同因素。

一般來說商品房買賣合同中關於房產證的辦理時間，是自房屋交付使用之日起90日，或自契约訂立之日起90日。

但很多開發商將這一期限約定為，180日、360日，甚至720日的契约也大把存在。

這類契约的存在讓開發商合法利用約定時限去拖延辦證時間，在媒體曝光的類似事件中，原因大多出於對接拖遝，甚至有開發商忙於其他項目，對已交房項目收集資料不上心情况出現。

除這種情況以外，還有因開發主體破產無法提交有效證件辦理的，或者是因開發商陷入債務問題的，有“大證”的開發商名下商品房被凍結的，等等問題五花八門，各有各的原因。

因城改問題導致手續收集困難，辦理緩慢的情况也在西安大把存在。

宏府鶤翔九天D區有“大證”，因安置房問題，“小證”辦理緩慢

本次《公告》發佈的措施，就將有效解決上訴問題。

首先要明確的是，新措施是自2022年1月1日起在西安市行政區域內城六區及所轄開發區執行，其他區縣參照執行。

實施範圍是已辦理商品房買賣合同網簽備案，但未進行所有權首次登記的商品房。

具體實施則是，在開發企業申請辦理商品房所有權首次登記時，要求應當同時向登記機构提交辦理商品房所有權轉移登記的申請書和承諾書。

具備條件的項目，“西安不動產登記”微信公眾號上將會進行公示。

根據名單，購房人可委託開發企業代為申請辦理商品房所有權轉移登記，也可以攜帶相關材料，自行前往城南朱雀雲天不動產交易登記大廳或城北保億隆基不動產交易登記大廳進行辦理。

8月拍攝於城南朱雀雲天不動產交易登記大廳

由於新規約束的是明年起辦理“大證”的開發商，那麼此前因種種因素開發商辦了“大證”，卻不辦“小證”的情况該作何處理呢？

根據官方解讀，若未超過合同約定辦證期限的，購房人應督促開發企業積極履行辦證義務。購房人也可與開發企業協商，由開發企業出具授權委託書，委託購房人自行申請辦理商品房轉移登記。

若已超過合同約定期限的，應依法提起民事訴訟，請求人民法院判令開發企業履行合同約定的辦證義務。訴訟完成後根據司法裁判結果，購房人可持生效的法律文書單方申請辦理商品房所有權轉移登記，不動產登記機构也可按照司法裁定書和協助執行通知書的要求依囑託為購房人辦理商品房所有權轉移登記。

這樣一來，新規等於簡化了房產證辦理流程，也從一定程度上約束了開發商的小動作。

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攻堅“無證房”，西安在行動

其實，西安本次出臺的措施並不新鮮，不少都市早在去年就已經出臺了類似措施，如昆明，每隔數月就會集中公示數百個社區的個人申請轉移登記項目清單。

實際上，隨著今年初自然資源部出臺的《關於加快解决不動產登記若幹曆史遺留問題的通知》，為化解遺留問題提供了明確指導方向，各地正加速解决不動產登記歷史遺留難題。

“無證房”本就是西安的“老大難”問題，2007年時西安市就買房無法辦證的問題出臺過相應的檔案，近年來也多次集中解决了數批“無證房”的問題。

今年有了大方向的指導，西安先是從根本出發，發佈了《新建商品房“交房即交證”工作方案（試行）》，針對5月1日以後取得《商品房預售許可證》的開發專案，須在購房合同中新增“交房即交證”作為選擇性條款。

緊接著，西安今年開展房屋未辦證項目摸底排查工作，全面掌握全市房屋未辦證項目的具體情況，分類施策妥善解决購房羣衆“辦證難”問題。

隨後一份未公開發佈的《關於西安市處理不動產登記遺留問題實施方案的通知》在9月被網絡曝光，從完善用地審批手續、補繳土地出讓價款和相關稅費、開展規劃驗收或規劃現狀核實、開展竣工驗收或房屋品質安全鑒定、已登記房屋土地資訊不一致等多個方面，都針對性的提出了解決方案。

如今這份公示的《公告》，也是在“辦證難”中對複雜的環節進行“查漏補缺”。

在實際操作上，西安通過分區縣收集處理房屋辦證遺留問題項目，針對性處理其中複雜的情况。

處理“無證房”，西安已經加速行動了起來。

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問題還多，路還很長

開頭，我們就說過不動產統一登記前各類歷史遺留問題實在紛繁蕪雜。之所以說西安這次《公告》是邁了“一小步”，是因為大多數“無證房”的問題都出在“辦大證”上。

在開發商申請大證的過程中，需要其提供：（1）不動產登記申請書；（2）申請人身份證明；（3）國有土地使用證；（4）房產量測成果報告、規劃驗收合格證、規劃總平圖、竣工驗收備案表等資料。

在辦理過程中，又會出現許許多多的因素，導致“大證”無法辦理的。

1、未取得規劃審批的項目

2、用地手續不完善

3、土地或房屋未解除抵押的

4、開發商尚未申請首次登記

5、開發商申報資料不全

6、工程初驗中存在問題，裙房建設未配建到位、違法加建等問題

7、因為土地確權、取得土地權屬件及土地審批件，時間長、手續複雜等問題

8、因法律糾紛，項目被法院查封等

…….

經過分析發現，大部分未能辦理下房產證的案例是出於資料申報和流程上的拖延，或是因為在驗收稽核中未達標而造成的返工等。這些相對來說能够看到拿證希望，有些是正在辦理分項驗收手續，等待竣工驗收，有些是已經完成竣工備案，正在進行權籍調查中心辦理房屋實測、權籍調查、測繪等環節。

比較過分的就是一些項目要麼開發商根本未申請，要麼就是因為資金等問題陷入糾紛之中，無法辦理。因為開發商的問題，令諸多購房者陷入維權的沼澤地，無期限的等待中。

比如，大興新區天健望湖大觀社區的開發商，因為資金問題，不向西安市住建局申報消防驗收，也不給項目接通正式用電。而只有正式通電後，才能申報消防驗收。

一步卡，步步卡。

由於辦理“大證”，開發商是申報主體，如果開發商約定了相當長的辦證期限，又或者不在意企業名聲，甚至已經陷入資金債務，以至於破產了導致申請主體滅失，無法提交有效證件配合購房人辦理不動產登記。

所以政府相關部門，要面對不同情况，如何監督，如何催促，如何介入，不僅是權責上疑問，也是法律法規上需要“補缺”的疑問。

今年9月的《通知》中，西安對開發建設單位不主動申請辦理不動產登記、逾期未足額繳清相關稅費、不積極配合處理遺留問題的，給出了“黑名單”懲戒機制。

又針對開發建設單位已注（吊）銷、破產的情况，要求由承繼組織或上級主管部門代為申請。無承繼組織或上級主管部門的，由各區政府（開發區管委會）指定的街道辦事處或其他組織代為申請。

以及針對各環節，對各部門提供了一攬子計畫，確實將責任扛在了身上。

只是，這份《通知》究竟何時公佈，還會不會針對具體情況作出調整，仍是我們要關心的。

近兩年隨著西安樓市的更新換代，新樓盤拿不到房產證的情况日益消失，而數萬戶“無證房”的問題，希望西安能加大推進力度，別讓這個歷史遺留問題，再一年又一年的遺留下去。

編輯：解革

稽核：Lyna

監製：號稱嬉皮

部分素材來源於網絡