這兩天，我的朋友圈中，不少仲介都在推薦特價二手房。我看了下，有很多房子還都不錯，價格也便宜，這或許是剛需在青島上車的一個機會。

01李滄次新房幹到1.5萬

看到下麵這些價格的房子，你肯定以為是城陽或者黃島的：

其實，這是李滄區的。

印象灣位於李滄區十梅庵片區，和城陽區的天泰城、中鐵華胥美邦同屬於一個片區。可因為分屬於不同的區，兩者房價相差懸殊。

過去，雖然只有一路之隔，天泰城、中鐵華胥美邦只能賣到一萬五六，印象灣卻能賣到2萬。

現在市場不好，天泰城、中鐵華胥美邦的房價已經降到了1.4萬，印象灣也有點維持不住了。

上圖中三個1.5萬單價的印象灣房子都是真實存在的，而且都是10層或者12層的小高層，按照現在開發商的說法，應該屬於電梯洋房了。

雖然印象灣二手房的整體均價還能維持在1.8萬，但有了這些低價房子作為突破口，掛價高的房子是不好賣了。

印象灣的隔壁，是新房印象灩，現時售價2-2.2萬。作為次新房的印象灣，讓新房印象灩情何以堪！

其實不止印象灣，李滄北部的中南世紀城、嘉凱城東方龍域、翡翠賞等次新社區都有這種價格的房子。

馬上就到年底了，樓市雖然有一些托底的訊號，但終歸整體上是慘澹的。一些著急的房東，已經開始降價賣房。在次新房中，李滄北部率先撕開了口子。

02老破小便宜到難以想像

在我的印象中，2013年時青島的老房子還很值錢。那時候我正在看房子，市北、李滄很多90年代的老房子，單價都比周邊的新房貴。

那時候，因為很多人不願意買期房，所以老房子還有市場，賣得還不錯。那時候的仲介還不像現在這樣“不務正業”喜歡賣新房子，幾乎每個社區門口都有不少的小仲介，老破小養活了很多人。

後來，2018年青島的老破小又沸騰了一次，這已是最後一次。

2018年是青島樓市的分水嶺。

2018年之後，買房者們冷靜了很多，買房子也不是一股腦地沖了。囙此，新房、次新房因為居住感受好受到歡迎，老破小因為髒亂差受到摒弃，價格也是一年不如一年。

2018到2021年的這三年，青島樓市分化很嚴重。同一個片區，次新房能賣到3萬多，老破小卻只能賣到1萬多，相差能够達到3倍，這是很驚人的。

我認識的一個朋友，他市北的房子前幾天剛賣了，90年代初期的房子，單價只賣到1.1萬。他的房子是6層樓中的5樓，保持的也不太好，可即使這樣1.1萬的價格還是讓他受不了。他說，要不是著急換房，寧願租出去也不賣房。

這樣低價格的房子，往往在貝殼、安居客平臺上是看不到的。如果你加了很多仲介的微信，就會在他們的朋友圈經常看到。

未來，樓市會回暖，但老破小很難漲價了。老破小的回暖，就是比以前好賣。而這，也是我建議大家在房地產稅來臨之前把手裡房產綜合成優質資產的原因。

03這是剛需的機會

2017年和2018年兩輪漲價後，剛需在青島買房越來越困難。

很多在市區工作的朋友，為了買到合適的房子，甚至不惜跑到膠南、膠州、即墨買房。交房後，又往往面臨著通勤時間的難以忍受。

如今，市區部分二手房源價格的鬆動，或許可以讓這部分買房者在房子和通勤時間之間找到平衡點。

像李滄北部和城陽南部的次新房，和周邊新房相比便宜幾千元，而且還是成屋，很多還裝修了，這種房子對於剛需還是很友好的。

像青島市區的老破小，雖然我一直不建議大家買，但如果你想100多萬買個小套二，又不想去郊區，這種老破小還真是一個選擇。現在買了裝修自住，以後有錢了換房後還可以租出去，租金也是郊區不能比的。

即是剛需，就沒必要像投資客、改善族那樣烦乱太多。畢竟，對於剛需來說，最重要的是自住，而不是投資。

如今樓市政策底已經到來，信貸環境有所放鬆，年底又是部分缺錢房東降價的關鍵時候，想買二手房的朋友確實應該多多關注了。

二手房不像新房那樣有統一的售價，每個房東都是市場的單獨個體，出價也充滿不確定性。所以買房者一定要多看看，遇到特價的房子一定要把握住機會。