“躁動”的法拍房，正在花式“出圈”。最近，隨手一搜，就能看到各種法拍房的爆款新聞。

10月24日，上海“房叔拋售同社區93套房產，持有28年、房價翻了100倍，套現4.5億元”的消息刷爆社交平臺。

11月10日，位於江蘇蘇州的一處“凶宅”即將開始法拍，為證明“凶宅不凶”，拍賣前一天，該房屋內進行了一場24小時的試睡直播，引發大量關注。

法拍房，因自帶價格優勢，話題性很强，得到了越來越多人的關注和參與。

今年，重慶市場又有大量法拍房入市。根據阿裡拍賣上的數據情况來看，截止2021年11月17日，重慶住宅性質的法拍房掛拍量為42996套；而同期去年，掛拍量為31451套左右，激增了1萬多套住宅。

那麼，法拍房的“羊毛”能不能薅呢？

重慶掛拍量穩坐第一背後隱藏了這麼多玄機

海豚選房是一家司法拍賣服務連鎖品牌，匯總全國7大交易平臺、300家聯交所、50家AMC的法拍房產、債權資訊，並提供從拍賣諮詢到過戶交易的一站式服務。其統計資料具有一定的參攷性。

海豚選房資料顯示，2021年1-10月期間，全國法拍房的掛拍量為585595套，而重慶的掛拍量有28914套，遠超上海4431套，北京5493套，深圳4032套。

計算下來，在今年，重慶有28914套房產被拍賣，平均每天拍賣95套。

（近12個月各都市成交量排名，來源：海豚選房研究院）

上圖是一組全國典型都市的法拍房成交數據，可以看出，近12個月以來，重慶以34984的拍賣數量，8994的成交數量穩居第一。

雖然，重慶以數量取勝，但從成交率來看，重慶僅25.71%，遠低於其他城市，像上海成交率達到了51.77%，寧波市成交率達到了56.61%，杭州市成交率達到了54.93%。

其中，綜合各拍賣階段來看，一拍成交率55%，二拍成交率35%，變賣成交率8%。

從平均報名人數來看，重慶平均報名人數1.12人，在全國排75比特。排名前25比特的主要是長三角、大灣區等都市。

為啥重慶的掛牌量如此之多？在海豚選房實控股東劉彥盟看來，有著多重因素。

從市場方面來看，重慶的區縣多，人口多。如果只看覈心區域，掛牌量和成都差不多。重慶的法拍房成交率低也有一定的影響，有時同一房產會被法院多次拍賣，囙此，在一定程度上會有些虛高。

（資料圖片）

此外，但這兩年，經濟情况並不樂觀，個人欠款還不上，企業破產的情况越來越多，被拍賣的房產也就逐年增多，法拍市場也越來越活躍。加之，房地產也不太景氣，一些房地產公司也進入了破產峰期。在破產的房企名錄中，還不乏一些知名企業，這些企業基本都是手握大量房產，破產流程一啟動，就等於大量房源進入了法拍房的池子裏。

從政策方面來看，重慶司法執行能力强，平均推拍速度很快。

上下游方面來看，現時法拍貸款金融體系相對比較健全了。

斷供潮來了？超38.5%選擇“弃房斷供”

大量的法拍房入市，它們來源何處呢？

據統計，從成交量來看，今年法拍房中，住宅用房占比57.61%，商業占比41.25%，工業占比1.15%。

“這些法拍房主要來源還是金融債務違約。”劉彥盟表示，但近年來，出現了不少加大杠杆、高位接盤的炒房者，一不小心就容易“弃房斷供”。

之前有數據統計，法拍房中有38.5%是因為還不上貸款而斷供，也就是我們所說的，業主主動弃房斷供。劉彥盟預估，在重慶，因斷供的房源占比應該比38.5%更高一些。

央行資料顯示，截止2021年三季度末，我國房貸餘額達到37萬億元，相當於人均背負房貸2.6萬元。

業內專家認為，斷供大多分為兩種情况：一種是房價大幅度下跌，房價跌到剩餘貸款都可以重新買一套，主動斷供才能止損。另一種是資金鏈斷裂，由於企業破產抵債、個人失業等現象，被迫斷供。

囙此，剛需群體買房要考慮好自身需求和房貸負擔能力，如果帶著投資的心態去加杠杆買房，當資金鏈斷裂時，“弃房斷供”的後果只能自己默默承受。

平均78折法拍房容易撿漏嗎？

法拍房自帶兩個標籤：一是不限購，二是便宜。

據統計，在重慶，今年1-10月，重慶平均折價率為78折。

其中，折價率最高的區為沙坪壩區，達到92折，其次是渝中區88折、江北區86折，像九龍坡低到了75折，渝北區為78折。

在海豚選房app，今天就成交了6套，新增146套房源，16套無人報名，14套流拍。

從今日成交的房源來看，有一套位於謝家灣的老房子，以65.74萬元成交了。以法院評估價為參攷，折價率達到了6.5折。

奇葩的是，在2019年，奉節縣有一套評估18.58萬的房產，被1339.91萬的天價拍出。

看似數據錯誤，但法院評估價的確只有18萬，最終成交價的確是1300多萬。將近兩千九百平米的房產（圖上那一條街的房產都是）竟然評估價只有18萬，起拍價只有13萬。估計也只有當事人瞭解情况了。

撿漏容易入住難法拍房的水到底有多深？

法拍房價格親民、房屋資訊透明度高、競拍過程公平公正，受到越來越多人的關注。但很多人想買但是又不敢買。

全款買了房，但無法入住，這樣的案例在法拍房中比比皆是。

今年5月份，渝中區的但女士56萬全款買了一套拍賣房，在結清房款、取得房屋產權證後，雙方在法院的協商下約定7月底交房，而原房主至今也沒有搬離，雙方爭執之下，但女士家人被刀砍傷。

前段時間，李先生花一百多萬元購買了銀海峰景社區的一套法拍房，房產證已經過戶到妻子名下，但交房時間過去了一個月，一家人還沒有住進去。法院工作人員表示，中止本案執行，是在拍賣完成之後出現的情况，所以暫時無法接房。

那麼，要買法拍房，有哪些注意事項呢？

安寧律師經手過很多房產案件，在他看來，購買法拍房很容易出現糾紛，主要集中在兩種情况。

一是拍下房屋後，發現房屋裏還有存續的租客。

競拍者在競拍前最好進房實地看下，如果拍賣之前房屋帶有租約，那麼根據“買賣不破租賃”原則，交房時就有可能存在租客不走、要求協商賠償等問題。

二是法拍房能否按揭的問題。

法拍房有相應的折扣，從表面看確實減輕了買房壓力。但是，一般購買商品房只需付個百分之三十的首付，剩下的可以通過銀行貸款付清。法拍房則不同，要求一次性付清全款，一次性拿出幾十萬甚至幾百萬買房的人也在少數。

安寧提醒，競買人最好在報名前聯系法院、實地調查，充分瞭解拍賣標的糾紛情况。

“法拍房的交易過程中，還容易出現一些干擾因素。如案外人執行異議，我們曾碰到拍賣出價到一半，法院撤拍，理由是案外人抗告。”劉彥盟表示。