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作者|範智林

來源|金融智庫（ID:jinrongo2o）

2020年買房的人，估計要愁了，因為房價真的在跌了。

全國房價跌破萬元

11月15日，國家統計局公佈了10月份10個大中城市商品住宅銷售情况，全國房價環比普遍下跌。

分都市等級來看，一線都市新房價格環比持平，二手房價格環比下降0.4%。其中，北京、上海、廣州、深圳環比分別下跌0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。

二線都市上，新房價格由上月的持平轉為下跌0.2%，二手房價格環比下跌0.3%，比9月份跌幅擴大0.1個百分點。

三四線都市無論一手房還是二手房，數據上都是普遍下跌的狀況。

70個大中城市中，一手房價格環比上漲的有13個，環比持平的有5個，其餘的52個都市一手房價格下跌；二手房價格環比上漲的都市僅有4個，環比持平的2個，環比下跌的都市達到了驚人的62個！

單純看環比數據可能沒有什麼概念，我們來看看實際的房價和銷售情况。

今年1至10月，全國商品房銷售面積共143041萬平方米，同比增長7.3%；比2019年1至10月份增長7.3%，兩年平均增長3.6%。

前10個月商品房銷售額為147185億元，增長11.8%。

按照這個數據進行計算，其實就是簡單的銷售額除以銷售面積，便能得到房價均價。

以此計算，我國前10個月的平均新房銷售價格10290元/平米。

2020年末，這一數據是9860元每平米，這說明2021年的房價相對2020年總體是在上漲的。

但是，10月份的均價卻是一個例外。官方雖然沒有公佈均價，但可以根據前三季度的數據計算出10月份的銷售面積和銷售額，2021年10月單月全國商品房銷售面積為12709萬平方米，銷售額為12390億元。

以此計算，10月份全國商品房均價是9749元/平方米。

根據對比可以知道，這一數據介於2019年與2020年的均價之間，全國新房的平均價格，已經跌回了兩年前！

過去所有人都深信不疑的“房價只漲不跌”的神話，終於破滅了。

這一難得的成果，得益於2021年政府對於房地產嚴厲的調控政策，堪稱有史以來最嚴。

首先是2月8日，深圳開始實行二手房指導價，瞬間讓樓市陷入了量價齊跌之中。

資料顯示，9月份深圳的二手房交易套數不足2000套，創下了近7年來新低。

為什麼是深圳呢？

毫無疑問，深圳已經成為了全國樓市的風向標，深圳漲，上海、北京、廣州馬上跟漲，隨後蔓延至全國樓市，2020年疫情之後第一個復蘇的就是深圳的樓市，上演著同樣的劇本。

既然是風向標，那就必然有風向標的作用；一套二手房指導價、禁止經營貸流入樓市、二手房限貸政策的組合拳打下來之後，深圳的房價真的開始跌了。

深圳一跌，其他城市自然也就跟著風向標一起冷靜冷靜了。不出意料，上海、北京的房價基本持平，而廣州由於此前漲幅較大，開始出現了一定的回檔。

只要用政策摁住了深圳這個尖子生，全國樓市就很難再出現2020年那樣的大漲了。

樓市分化明顯

全國樓市的分化是從什麼時候開始的呢？大概是從新一線都市這個概念出來以後。

新一線都市，指的是在四大一線都市之後緊追不捨，GDP增速相對較快、水准較高的都市。

主要包括杭州、寧波、南京、蘇州、武漢、成都、重慶、長沙、西安、天津、東莞、佛山等等。

GDP一萬億元水准，是這些新一線都市與其他城市的分割線。

曾經，人口主要往三個區域流動，那就是北京都市圈、長三角、珠三角三個區域，分別對應我國北上廣深四大一線都市。

然而，進入新的發展時期後，新一線都市開始成為新的經濟增長點和人口流入地，其經濟增速、規模、人口流入量都不遜色於一線都市。

這些因素的疊加，也造成了我國樓市開始出現分化情况。

簡單來說，一線都市、新一線都市這些經濟增長快、人口流入多的都市，其房價會出現不斷上漲的局面，即使出現小幅下跌，仍然十分堅挺，因為有人口流入的基礎在。

除了一線都市、新一線都市之外的其他城市，都將面臨著較大的風險，因為經濟總量不足、人口有流出的風險，支撐房價上漲的因素相對就較弱。

從10月份的房價數據來看，比如昆明、南寧、貴陽、哈爾濱、吉林、濟南、南昌、合肥、福州這樣的省會城市，在房地產大調控的背景下，仍避免不了下跌。

如果說省會城市還有一定的人口流入支撐，那麼三四五線都市的情况就更加難受了。

這些都市的房價不僅開始下跌，甚至跌幅十分大。

比如岳陽市，資料顯示其7月份的新房價格相比6月份下跌了約1000元每平方米，從7000多的均價跌到6000左右。

也囙此，岳陽市成為全國第一個高調出臺限跌令的都市。

下半年以來，全國共有21個都市出臺了限跌令，包括瀋陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、桂林、菏澤、株洲等等。

就在4年前，也就是2017年，這些都市的房價仍然漲勢如虹，一片欣欣向榮的局面，那時候的政策面是防止房價過快上漲，要調控。

短短幾年後，政策就從防止房價過快上漲，轉為限跌了，堪稱魔幻。

事實上，這些都市的房價下跌，當地的老百姓深有體會。最明顯的莫過於岳陽市，根據公開原因顯示，其房價下跌主要是因為恒大進行降價拋售，導致新房的成交價直線下跌了1000元每平方米。

其他城市，也出現了開發商降價拋售的現象，一路之隔，新房的價格可能就比二手房便宜幾千塊錢每平米，以一百名計算就是直接損失了幾十萬。

這樣的差距，讓那些早期買了房的業主難以接受，出現了舉報售樓部、圍堵售樓部等現象，最終才逼出了限跌令。

漲是很難漲上去，跌又不給跌，只有開發商夾在中間最受傷。樓市，正在朝著一個未知的方向走去！

房產成為風險投資

得益於過去二十年來房地產的繁榮，投資房子幾乎成為了全國人民的共識，尤其是2015年至2020年的這一次樓市大漲中，堪稱全民炒房，能付得起首付的都去炒房了。

但是，到了2019年後，樓市開始分化，三四五線都市的房價漲不動了，開發商開始感覺到了壓力，也出現了小幅降價的情况。

實際上，這時候投資房子的風險就已經開始顯現了。

當時，國內的專家建議的是，一二線都市的優質區域的優質房子是可以入手，三四五線都市最好不要碰，投資更是大忌。

後來的房價走勢也證明這樣的觀點有一定的道理，三四五線都市的房價這兩年來都在陰跌。

但是，一二線都市優質區域的優質房子，真的就安全嗎？

2020年7月份，在深圳的715新政沒有出臺之前，深圳的樓市可謂是一片火熱，很多人入手深圳的二手房；恰巧的是，當時的股市也是漲勢如虹，2020年7月份上證指數漲了10.9%。

囙此，在深圳流傳著這樣的一個段子：

房產交易大廳，炒股賺錢的人忙著用錢買深圳的房子；而深圳的業主，則忙著把房賣了去炒股。當他們相互經過的時候，互相看了一眼，心中都冒出來一個相同的詞。

現在再來看的話，賣房炒股的人，反而有可能是賺了的，因為上證指數從2020年7月份一路上漲至2021年2月份的高點，連漲了6個月。

相反，那些在深圳房價最高位入手房子的人，在二手房指導價的嚴厲調控下，房價幾乎直接被打了個八折！

可見，即使是一線都市的房子投資，也未必是萬無一失的了。

此時再輕易買入房產，不僅有可能面臨二手房指導價的壓價、二手房交易稅收的提高，更有可能面臨未來將出臺的房地產稅，風險可見一斑。

房子，已經開始成為風險投資品了，要想投資房子賺錢，必須要有足够的預見性才行，能够預見未來哪裡的房子還會上漲。

從全國範圍內的政策來看，現時的房價仍會維持在一個高位，可能繼續出現小幅下跌，但要大跌很難，要上漲也很困難。

過去那個只要交了首付買了個房子就能躺著賺錢的時代，已經徹底一去不復返了！