每經記者：陳榮浩每經編輯：陳夢妤

第四季度開發商的賣房焦慮愈發顯現。

深圳樓市近期頻頻曝出部分樓盤促銷活動消息，買房送車、看房送購物卡、朋友圈集贊拿獎等戲碼重現江湖。

儘管當前促銷並非常態，但業內普遍認為，隨著地產行業進入下行通道且臨近年底，房企想要完成業績目標仍具有一定壓力。

《每日經濟新聞》記者注意到，第四季度深圳樓市新盤的推盤數量是今年以來的最高峰。據深圳住建局公佈的資訊，第四季度深圳共推出55個新盤，累計30726套房源。

“對開發商來說，今年深圳整體競爭壓力較大。面對不斷陞級的樓市調控，深圳樓市已經出現明顯的降溫，市場對深圳樓市預期也隨之發生了變化。在這樣的背景下，怎樣才能增大去化率、搶先出貨呢？就可能採取促銷甚至降價措施。”某以大灣區為大本營的區域型房企高管告訴記者。

深圳一在建項目每經記者陳榮浩攝

“買房送特斯拉”和開盤就日光

近日，位於龍華龍瀾大道的某項目推出了“買房送特斯拉”。

“年底將近，開發商急於回款，現在只要總價不到450萬的價格，就可以買到該項目的三房，購房後開發商贈送賓士C260或特斯拉Y。”仲介許鵬（化名）向記者表示。

《每日經濟新聞》記者致電上述樓盤，售樓處接聽人員也確認了該消息。

“我們確實有購房送車活動，11月12日到21日期間的購房者可以參與，不過不是直接送車，而是以折現管道返給購房者。也不是返還車價的全款，只是返首付金額。”

《每日經濟新聞》記者通過協力廠商仲介平臺査詢發現，該樓盤位於龍華區龍瀾大道與大浪南路交匯處，項目暫未通捷運，距離最近的地鐵站陽臺山站約3公里。樓盤總價約419萬～455萬元，戶型以81平方米到89平方米的三房為主，均價為5.54萬元/平方米。

事實上，深圳市場出現促銷的樓盤也並非這一個。

《每日經濟新聞》記者注意到，包括大鵬卓越蔚藍鉑樾府、保利勤達城譽都、怡瑞達雲秀府等多個項目均有促銷活動，大致可以分為“直接給予一定折扣率”、“購房送車”、“朋友圈集贊拿獎品”等幾種管道。

記者通過査詢每經AI品房小程式發現，距離盛薈城項目大概600米的合能都市陽光花園項目，現時50平方米房源評估價約為210萬元，折合單價4.20萬元/平方米；距離盛薈城1.5公里的萬家園項目，現時85平方米三房評估價約為386萬元，折合單價4.55萬元/平方米。

一比特業內人士透露，本身每年第四季度都是開發商促銷最普遍的時候，因為要衝業績。今年的市場行情並不是太樂觀，很多開發商案場的“大數據”名額並不是太理想，比如來電到場率、到場成交率等都出現了顯著下滑，這也導致許多開發商不得不製定適當的促銷制度來促進成交。

“今年第四季度深圳不少樓盤去化難，主要是因為供應起來了，買家可選擇的樓盤多了，再加上市場下行週期，以前部分想買的購房者，觀望心理也變得更加濃烈，寧願再等等。整體來看，現在的購房者更看重價格，如果周邊的二手房沒有明顯價格優勢，樓盤去化就很難。不過深圳仍然有許多網紅盤開盤就日光，差別相當大。”許鵬告訴記者。

深圳中原研究資料顯示，10月二手過戶套數僅1605套，環比下滑9.1%，創近10年新低，也是自2012年3月以來的最低值。現時深圳的房地產市場暫未出現“轉暖”迹象。

促銷大軍持續擴容

儘管現時深圳進行促銷的樓盤並不太多，且多以距離南山和福田市中心較遠的關外地區為主。但多位業內人士認為，隨著房企對銷售回款越來越重視，通過快速去化跑量、抓現金回流已經成為越來越多房企的當務之急，在市場行情持續下行的背景下，不排除有越來越多開發商加入促銷賣房陣營。

“抓銷售、促回款、穩拿地已經成為當下眾房企的共識”，有業內人士說，“現時整個地產行業進入降負債、降杠杆階段，房企需要更多通過項目銷售回款來補充資金。”

在國金證券的研報中，分析師杜昊旻也表達了類似觀點，“從全國房地產銷售數據來看，過去一個月的地產銷售金額創下了同比年內最大跌幅。具體來看，2021年10月，全國商品房銷售金額1.2萬億元，同比-23%。多家房企發生債務違約，中資美元債集體大幅下跌，房企資金緊張，對銷售回款依賴程度加大，這也使得部分房企更加依賴打折促銷的管道快速回籠現金。”

對於近期不少開發商促銷賣房，58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，房企以價換量背後的邏輯在於保衛自身現金流和流動性。

“經歷了近幾年樓市的嚴調控之後，絕大多數開發商都清晰地認識到，未來很長一段時間房價都很難漲，所以想通過原來那樣高價賣項目的管道來獲得高銷售額的方法，已經很難實現，更多開發商寧願選擇放弃部分利潤，來保證現金回款。可以預料，如果市場持續下行，房企通過促銷賣房的管道仍會延續下去。”

根據克而瑞監測，今年10月以來，TOP30房企中有超9成房企在集團或者區域層面推出了購房優惠活動。

值得注意的是，通過促銷的管道，雖然某種程度能够促進成交，但也會導致房企出現“增收不增利”。

銀河證券在研報中指出，“按揭加速和房貸利率下行將形成共振，住房合理需求得到支持，但購房者預期的修復還需要時間，年末銷售仍有壓力，預計明年一、二季度可以看到銷售回暖。”

每日經濟新聞