雖然往年樓市十分火爆的“金九銀十”過去了，日照市房產數據卻是成績平平。二手房有價無市的情况十分突出，新房的認購和銷售也出現大幅回落。據市區46個項目房價統計顯示，2021年10月份平均指數為10915元/平方米，環比下跌0.17%，同比上漲1.36%。

2021年10月份日照市區共網簽商品住宅1316套，環比下降19.14%，較去年同期基本持平，本月網簽商品住宅14.68萬平方米。

當前的情况是二手房有價無市的現象還在繼續，新房的銷售從6月份以後，逐漸清冷。很多開發企業在降價銷售，並且連續推出“工抵房”、贈送貴重物品、車位等優惠活動。不可否認的是，樓市已經進入了“調整期”。開發企業等待政策的明朗和金融方面的寬鬆和支持，購房者也在靜觀其變，等待房價的“底部”出現。當前樓市存在以下幾個問題：

第一，收入和房價比懸殊較大，很多家庭買不起高價房

根據齊魯人才網平均月薪顯示，日照9月份以前的月均收入為6167元，據山東第14比特。而日照8月份房價均價為10889元/平方米，據山東第四位。佔據60%以上的工薪族月薪在2500-3500元，收入與房價之比差距較大，導致很多工薪階層買不起房子。新市區和山海天位於活力區內的二手房，數十個社區單價在20000元以上，一套普通的學區房總價在200-300萬元，需要多少年的收入？前幾年以學區房為目標的炒房客，把房價炒高，導致其他區域的房價跟風上漲。近幾年作為仲介的炒房團和開發商以分銷的名義哄抬和死杠房價，導致很多工薪族買不起房。

第二，多數城鎮家庭已經擁有住房，二套以上的比例大

據相關部門統計，當前96%的城鎮家庭有自己的住宅，占60%以上的家庭擁有二套以上房子.在日照，很多曾經居住在老城區、石臼老街和其他區域的百姓，都希望到新市區購買學區房。很多已經購買學區房的家庭，在其他區域還有自己的房子。現在能够認購新房的只有剛參加工作不久的年輕人，和外地來日照工作的人員。除此之外，換房的人群佔據購買新房的多數。富裕的家庭前幾年已經購買，周邊農村進城購房者買不起新市區的房子。所以，新房的購房群體比例越來越少，新開盤的房子出現銷售困難的情况。

第三，很多人在等待房價進一步下跌，剛需不願在當前入市購買

很多剛需購房者遲遲不敢買房，因為他們對於高房價的畏懼和對房價下跌的期盼。這部分剛需的無房者，承受不起房價下跌帶來的風險，或許會錯過，但是不願意錯買。還有的已經等待了十幾年，從開始輕鬆就能全款，到現在連首付都付不起，錯過很多買房的機會。從單價3000元/平方米到現在的過萬，手裡的資金嚴重縮水，還期望房價會下跌到10年前。還有部分人持幣待購，等到賣掉舊房子然後置換新房的也大有人在。如果房產稅等政策明朗，二手房會出現成交活躍的現象。

日照因為地理位置的優越，前幾年很多外地投資者來購買海邊黃金位置的房子，尤其以新市區和山海天最多。如果房產稅在全國徵收，這些海邊的房子會徵稅，新增持房成本，很多人就會賣掉。同時，賣掉二手房換新房的家庭也會增多。如果2022年銀行對二手房貸款放開，置換新房的家庭就會低價賣掉舊房，或許出現“換房潮”。

01，外地購房者會拋售新市區、山海天等黃金區域的房子

前幾年很多外地炒房客和投資者購置新市區、山海天等位置的房子。近期因為房產稅等傳聞，加上二手房賣出較為困難等原因，很多人在降價拋售二手房。剛需看中這些黃金位置的房子，等待機會，準備逢低買入。這部分區域或可能出現短期交易活躍的情况，但是，樓市的增量資金注入較少。能够買得起單價20000元以上房子的人畢竟是少數，更多的購房群體，是改善型的家庭。

02，本地置換房子的家庭逢低購買黃金位置的房子，老舊的房子會更低的價格出售

如果新市區開發的樓盤出現旺銷的情况，只能來源於改善型家庭的資金。長期看來，隨著企業的增多和用工人員的流入，樓市出現穩步上漲的行情。但在當前，購買力已經很小，多數家庭透支幾十年的收入貸款買房。當然也不排除富裕的家庭在逢低購置新市區、山海天等位置的房子。日照不限購，只要有錢，而且不怕徵稅的情况下，可以投資房產。很多以房換房的家庭，逢低賣出又逢低買入，達到置換房子的目的。

03，周邊農村進城購房的群體增多，增量資金購買低價的二手房

日照樓市最大的資金流入，來自郊區農村。因為城區不斷擴大，農村收入新增，在宅基地很難審批的情况下，很多年輕人來城裡購房。其他區域的人多數在結婚進城裏買婚房，所以，老城區總價50-80萬元的次新房成為他們的首選，面積在80-100平方米，能够滿足他們的居住需求。新市區認購新房的家庭，首付款多數來自舊房賣出的房款。所以，春節前後，購置二手房的人會很多，出現“換房潮”是很正常的事情。

04，小結

由於政策是“房住不炒”，再加上房產稅等傳聞，日照在未來的房價不會出現大幅上漲的情况。當前房貸利率較高，房價不漲就相當於跌，相對於省內其他地市，日照的房價比較堅挺。未來需要看政策的導向對樓市的影響，特別是房產稅是按照都市徵收還是全國徵收？關係到海景房、海邊別墅的歸屬。畢竟房產稅會導致持房成本的新增，度假型的房產影響最大。