01、前言

最近，一個粉絲私信小龍蝦：他擰不過老婆，在一個高價社區買了一套房子。

買了一年之後，他們就後悔了。

主要是房價高，耗盡了他們所有的積蓄，而且物業費、停車費費等其他費用都高於普通社區。

尤其是社區停的都是各種豪車，他們家那輛福斯寶來額外的顯眼，搞得孩子都不喜歡做車上學了。

現實中，很多其實收入不高，又住在高端的社區裏的人，往往生活得很不快樂。

雖然住在高端的房子裏，卻過著清貧的生活，成為高端社區的“窮人”。

只剩下令他們開心的是，住在高端社區，在親朋好友的面前很有面子。

而事實上，最終的裡子卻苦不堪言。

身邊也有類似例子，一個90年985高校畢業生，也算天之驕子，畢業後進了某大型地產企業。

一畢業就有過萬月薪，在房價高峰期的2018年買了房子，掏空了六個錢包。

每個月過萬房貸，薪水流水不够加上了父母，嶽父母的名字一起還貸。

如今老婆失業，地產形勢下滑，自己也面臨被優化，除了斷供還有什麼選擇呢？

歸根結底來說，做好職業規劃，不超前消費，消費在自己風險承受範圍很重要。

02、杭州樓市的板塊排序

現在杭州房價下跌已經是一個明牌了，杭州的二手房不降價，連個看的人都沒有。

在前段時間統計局發佈的10月房價數據裡面，杭州的二手房房價環比下跌了0.5%，這個跌幅已經是比較明顯了，說明現在杭州的二手房房價的確是在下跌的。

現時杭州的二手房市場裡面，房價下跌最明顯的板塊還是之前那些被熱炒過的板塊。

比如說，未來科技城，因為二手房掛牌價此前太虛高了，所以現在都一跌就是上百萬；

反觀主城區內的二手房，因為之前上漲的幅度並不大，所以下跌的幅度也不是很明顯。

杭州的二手房成交量這周已經跌到了2100多套，應該是已經快要觸底了。

因為杭州樓市還是有不少剛需的，只要杭州的房東願意降價賣房，杭州樓市還是有接盤俠的，所以未來一段時間隨著杭州房東的降價，杭州的二手房成交量就應該會新增。

小龍蝦相信，未來一段時間，杭州房價下跌的趨勢不會改變，購房者將具有比較高的議價權。

杭州部分板塊限價是嚴重偏低的，也變相助推了倒掛，上漲即是價值合理回歸，即便這次上漲，對比其他板塊，依然具備性價比。

首先講的，是小龍蝦認為限價依舊被低估的板塊，以及其未來應匹配的限價（性價比從高到低排序）：

1、錢江世紀城覈心區（45000—47000元/平），理論限價51500元/平，和濱江覈心區持平；

2、未來科技城覈心區（36100元/平），理論限價40000元/平，和運河新城持平；

3、運河新城運河灣片區（40000元/平），理論限價42000元/平，和橋西縮小價差；

4、三墩北（28100元/平），理論限價30800元/平，和三墩縮小價差；5、市北西信息港片區（39500元/平），理論限價39800元/平，和市北東形成價差；

5、城東新城江河灣片區（46500元/平），理論限價47500元/平，和江河匯縮小價差，和筧橋、艮北拉開價差；

6、蕭山科技城覈心區（28500元/平），理論限價30000元/平，和世紀城縮小價差；

7、北部新城覈心區（31200元/平），理論限價32000元/平，有“捷運+商業”預期；

8、濱江浦樂片區（38000元/平），限價合理，雖然流搖，但有“濱江區+捷運+三江匯”預期。

第二部分，是小龍蝦認為新限價與實際價值脫鉤，並和周邊形成不合理價差的板塊，可以作為自住上車第二選擇（性價比從高到低排序）：

1、艮北（44400元/平），本次上漲較多，和城東新城價差不合理；

2、寧圍（34000元/平），無捷運預期，商業未知；

3、老余杭（30500元/平），參攷未科覈心區，性價比一般；

4、筧橋（42400/平），上漲較多，和城東新城價差不合理；

5、丁橋（32900元/平），本次上漲較多，介面無改善；

6、市北東（39000元/平），宅地過多，市北西更香；

7、大江東覈心區（21300元/平），本次上漲主要為形成板塊內價差，為義蓬、河莊、新灣托市。

8、運河新城北區（38000元/平），和運河灣片區價差不合理；

9、蜀山（30000元/平），本次上漲較多，地緣劣勢明顯；

10、翁梅（26600元/平），本次上漲較多，只剩捷運預期。

可以說，縱觀整個杭州樓市，因為每年有5%限價漲幅額度限制，再加上基於以上新的板塊性價比和全新的區域限價梯度，按照板塊輪動，部分未調整的板塊，最快明年就可能上漲。

結尾第三部分的版塊，是小龍蝦預計這些板塊限價可能守不住了（按調整可能性從高到低排序）：

1、錢江世紀城（45000—47000元/平）；

2、未來科技城（36100元/平）；

3、三墩北（28100元/平）；

4、蕭山科技城（28500元/平）；

5、金沙湖南（30000/平）；

6、閑林（23000元/平）；

7、星橋（24000元/平）；

8、仁和（20000元/平）。

僅供參考。

還是那句話，把市場還給市場，自然能擠掉泡沫。限價改變，但預期未變，杭州依然是買方市場。

杭州樓市的問題，優質次新房掛牌價上漲，源自業主們對核心資產的信心。

這裡面有對板塊發展的信心，對杭州這座城市的信心，對未來的信心。

當然，如果信心變成了一種迷之自信和用來炒房的手段，那就另當別論了。

值得注意的是，最近高層接連拋出了“放鬆”的訊號，“夜壺”有可能會被再次啟用，杭州又是全國人才吸引力第二城，購買力隨時能跟上，基本面一點都不差。

有的人滿懷信心，有的人感到非常迷茫，買房和賣房的路上我們究竟該如何擺正自己的位置？

可想而知，現時的杭州樓市，投機時代已經翻篇，聰明的人已經開始做起了長跑者。

03、普通人別惦記著炒房了

很多一二線都市的房東，還在堅定的認為，他們的老破小以後還能以高價賣給00後，10後這些年輕人。

小龍蝦覺得，他們真的是想太多了。

未來一二線都市就算還會有年輕人流入，但是一二線都市裡面也會有很多老人離世的，房子必定會空出來很多。

這些空房子如果說價格低，這些新進城的年輕人有可能會買，但是如果價格比較高，那麼這些年輕人怎麼可能會買，或者說就算他們想買，他們買得起嗎？

現在三四五六線，甚至十八線的土著，只要有錢的，有幾個沒在自己省會城市去買房？

能買的早就買了，現在還沒買的，那基本上已經買不起了。

更別說，以後收入增速越來越慢，這些從小地方來大城市的年輕人，能把自己老家的房子給買下來，就算不錯了，根本沒能力去買都市裡面的老破小。

更別提，那些房東還整天說三四線房價要大跌，要是三四線都市房價大跌了，他們這些人就算把小地方的房子給賣了，也買不起一二線都市的房子了，那麼一二線都市房價拿什麼漲。

現在對於上海、重慶的那些房東來說，他們最在意的，就是過去他們一直沿用的老闆房產稅，還會不會繼續用下去。

因為過去上海、重慶的房產稅都非常低，可以說是收和不收都沒區別，所以對炒房行為也沒有什麼遏制作用，導致房價也一直上漲，房產稅沒有發揮該用的作用。

就以上海為例，上海的房產稅，首先是沒有對2011年之前買房的人進行徵收房產稅，這就是一個不公平。

讓超過90%的人都不用交稅了，接著是有著巨大的免征面積，60平米的免征，一個三口之家，就有180平米的免征。

在上海買新房的，有幾個家庭能買的起這麼大的房子，最後就是稅率太低，才僅有0.4%，而且還是只收超了面積的0.4%。

這麼低的稅率，所以對炒房客來說，根本沒有影響。

明年上海如果跟進，使用了新的房地產稅政策，那麼上海房價有意思了，那些房哥房姐，就要緊張了。

小龍蝦相信，以後隨著法制越來越健全，對炒房客的圍追堵截，也會慢慢的從以前的違規，上升到違法當中去。

會不斷的新增炒房的難度，從調控上慢慢的讓大部分都無法炒房，再加上天量的保障性住房供應。

從調控上、供應上、市場上形成一個較好的配好，遏制炒房的行為。

普通人以後還是別惦記著炒房了，風險越來越高，收益越來越小。

04、總結

要說2021年最慘的兩個行業，非教培和地產莫屬了。

教培行業還好，直接宣佈死亡，沒有痛苦的過程，但地產行業就沒有這麼好的運氣了，每天都在割肉，痛苦萬分。

事實證明，誤判趨勢，是要遭大罪了，現在和未來，房地產行業的現狀就是四個字“民退國進”。

民營房企的任何行為都是螳臂當車，自取滅亡。

所以，大家不要去買所謂的房企債券了，不管是國內還是國外，一旦利率超過20%，基本可以確定，這就是個騙局。

在國內，商票貼現率超過30%的房企就有：榮盛、中南、海倫堡、陽光城、雅居樂、祥生、建業、綠地、隆基泰和、融創。

在國外債券市場，價格跌超30%的房企有：融信、融創、建業、新城、合生、世茂、華南城、奧園。

注意，這裡面還不包括現時已經暴雷的房企，以上只是還沒有暴雷，但是市場跌幅已經超紅線的房企，大家要引起警惕了。

歷史會記住2021年-2022年，這是樓市除清之年。

房企寸草不生，才能繁花似錦，才能根深葉茂，大勢所趨，國富民強。