作為沒有購房經驗的小白，買房流程基本相同，挑完地段挑配套，挑完配套挑產品，畢竟誰也不想吃虧上當，這種情況下，如何不被輕易被迷惑？

一個很簡單的法子：看規劃圖。

一座城市、一個片區是什麼樣子，很大程度上就由它的規劃圖决定。規劃不同，直接影響整片區域的房價和昇值潜力。那麼，什麼是土地規劃圖？

所謂“規劃”，一般指的就是政府對都市5年到10年內的土地利用、空間佈局、道路規劃等作出的指導性政策。

土地規劃圖範圍主要有三類：城市總體規劃、地塊控制性詳細規劃、專案規劃。

通常情况下，政府每開發一片區域，都會相應地繪製一張規劃圖。

不過，規劃圖的“五彩斑斕”，對於我們這些只想買房的普通老百姓來說，應該怎麼看？

規劃圖一般都自帶圖例，裡面標注的不同顏色就代表了不同性質的用地類型，而我們只需要重點關注幾個顏色：

紅色：代表商務、商業用地

黃色：代表居住用地

棕色：代表工業用地

綠色：代表公園綠地

其中最重要的是紅色和黃色，商辦用地和居住用地通常都是一個板塊中占比最大的兩個用地類型，這兩類用地的比例，决定了未來這個地塊的發展。

與看城市總體規劃圖不同，當我們要具體分析一個板塊的發展潜力和投資價值時，通常看的都是地塊控制性詳細規劃圖，簡稱“控規圖”。

控規圖和城市總體規劃圖類似，只是範圍縮小到某一具體的板塊，不僅標注了每塊土地的性質，還會標明公園、道路、學校、醫院等基礎設施。

比起城市總體規劃，控規圖對我們買房挑選地段的作用更大。那控規圖我們應該怎麼看？

首先，看土地顏色占比。

有些地方紅色板塊占比大，說明這個地方商業發達、辦公大樓多，很可能是商業中心。

有些地方黃色板塊占比大，那麼可能是以居住功能為主，說明這個地方很有可能是剛需市場，如果來這裡投資，上漲空間註定不大。

再來看看下麵這兩個板塊的對比，大家就能明白了：

（鐵西生日城、太原街單元對比圖）

左邊這個板塊，以黃色居住土地為主，零星分佈著幾個紅色小塊。很明顯，該區域以居住為主。

而右邊這一塊，滿滿的都是商務、商業用地，住宅用地相對較少，顯然就是走商業中心的路線。

如果要投資，選哪邊價值更大？毫無疑問是右邊，買房投資買的是什麼——稀缺性。

看控規圖第二件事，是看配套。

外部配套有多重要？在生活中，學校解决了孩子的上學問題；商業配套，商場滿足了吃喝玩樂的購物需求；交通配套，“捷運房”的價值不用多說。

找到想買社區的具體位置，看看周邊有沒有大型的配套，包括學校、地鐵站、公車站、醫院、購物商場等。

黃色代表住宅、紅色代表商業，綠色代表公園，有些規劃圖比較細緻，還會把中小學的位置也標注清楚。關於捷運、捷運、高鐵的規劃，也可以在圖例找到，通常用虛線、白色實線來表示。

板塊內的配套，給我們帶來的不僅是生活上的便利，好的配套也能帶給房子更大的溢價空間。

英國經濟學家羅賓遜夫人講過：“我學習經濟學是為了不受經濟學家們的騙。”買房同理。

看懂規劃圖，瞭解所屬區域的未來發展方向，結合實时政策和訊息，不被文宣套路所蒙蔽，我們都可以成為“房產專家”。

資訊來源：瀋陽指南瀋陽芒果線上

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