編者按：經歷三道紅線與集中供地，地產業終結20年來的“高杠杆、高儲備、高周轉”模式，進入“穩地價、穩房價、穩預期”時代。樂居財經推出《韌性——2021對話經理人》系列，聆聽時代轉折中總經理的心聲！本期【見地】對話嘉賓是黑龍江辰能同發置業執行董事、支部書記、總經理梅冬。

撰文|張君妍

採訪|薑安娜

攝影|黃子龍

攝像|吳偉楠

出品|樂居財經

與梅冬的再次相見，是在初冬的一個清晨，驅車20公里，一路順暢，預示著這場訪談將是一次愉快的對話。

梅冬身上有著國企經理人鮮明的職業特點，一如首次會面，說起話來中氣十足、有股子韌勁，給樂居財經留下了深刻印象。訪談過程中，梅冬時不時雙手交叉放在辦公桌上，眼神透露著堅定，對每一個問題的把控思路清晰。

近幾年，哈爾濱房地產市場在疫情影響下軟著陸，價格逐漸趨穩，可冰城市民購房信心卻明顯不足，觀望情緒也持續加劇。2021年傳統樓市“金九銀十”成交腰斬、行情不在，無論是新房還是二手房市場均出現嚴重供大於求現象，市場銷售逐漸進入艱難期，哈爾濱樓市似乎隨著逐漸下降的氣溫，漸漸進入了“寒冬”。但國有地產公司的操盤手梅冬，對此有著自己獨到的見解。

以匠心守初心

2001年，辰能地產正式成立。現在隸屬於黑龍江新產業投資集團有限公司，是黑龍江新產業投資集團置業有限公司的子公司。

二十年來，新產投置業公司在哈爾濱先後開發建設了辰能塔樓、珠江嘉園、美蘭八度空間、立匯美羅灣、楓橋國際、悅山國際、辰能溪樹庭院、辰能溪樹河谷、辰能溪樹庭院（南區）和中盟首府等項目，取得了較好的經濟效益及社會效益。

梅冬坦言，辰能地產在哈爾濱的整個地產商業化的過程中，逐漸的從小到大，逐步樹立品質、立足市場，在哈爾濱市場以匠心打造“辰能溪樹”系列產品，樹立了辰能地產獨特的“辰能”品牌。其中，溪樹庭院北區更是開創了國內首個高緯度極寒地區被動房項目，不但確立了中國嚴寒地區綠色地產行業領先地位，還標誌著黑龍江省在低能耗建築領域達到了國內領先水準。

一如梅冬所言，“辰能溪樹庭院”項目十餘年來的口碑在哈爾濱是有目共睹的，如今提起，依然是哈爾濱人豎起大拇指的高品質社區。但辰能溪樹庭院項目立項之初，恰逢哈爾濱市開始籌建哈西客站，由於原規劃中鐵路要佔用社區路徑，溪樹庭院項目的建設開展舉步維艱。

回憶起這段故事，梅冬也是頗有感觸：“地產人都知道時間是可以與金錢劃等號的，但我們作為國企，為了城市建設，在和規劃部門溝通後，項目緩建了兩年。”

在周邊項目為回籠資金開始紛紛進行預售時，辰能地產也沒有隨波逐流，而是犧牲短期利益、展現國企的擔當精神，於2009年中旬在哈西首創實景成屋銷售，在哈爾濱進一步樹立起了辰能地產“以匠心打造品質住宅”的品牌形象。

說到這裡，梅冬略顯激動的講到：“作為龍江本土國有地產企業，辰能地產一直深耕哈爾濱，感受城市文化，將「品質」作為發展的理念，辰能地產的建築標準還被住建部及黑龍江省建設廳採用，編寫入黑龍江省被動式低能耗建築節能設計標準。”

他笑言，“辰能出品，必屬精品”。這是辰能地產一以貫之的原則與標準，而標準不僅意味著高度，更意味著責任和實力。

在打造溪樹河谷項目時，辰能地產以創造人與自然和諧共處為目標，精心打造了最深達7米的歐陸風格河谷臺地園林景觀，在園區內實現了人造河谷的園林景觀，這在全國範圍內也屈指可數。

正是如此，辰能地產始終定位於綠色節能、生態宜居住宅產品，憑藉品質鑄造品牌的信譽，以匠心守初心，這就是一個國有地產企業應具備的格局和使命。

專注品質自渠轉型超車

梅冬與大多數地產經理人不同，他學財務出身，從總會計師轉行到地產業，2020年隨著辰能地產企業調整調回到了哈爾濱，抱著回饋社會的熱情，對辰能溪樹河谷項目二期投入了十分大的精力。

辰能溪樹河谷項目以“健康、舒適、節能、科技”為開發理念，追求自然和諧的歷史文脈，建立起自己的工程系統的管理體系，加大技術創新和模式創新，引入信息化手段，打造透明工地，致力打造區域地產標杆項目。

於梅冬而言，能在家鄉的沃土之上，為都市留下一個最好作品是他的驕傲，他說：“未來，辰能地產將積極回應國家「房住不炒」號召，在黑龍江省新產業投資集團和新產投置業公司的正確領導下，繼續發揮公司地產開發管理和綠色建築技術的優勢，保證溪樹河谷項目二、三期的高品質建設。”

辰能地產人對「品質」不懈的追求，正是辰能產品走向極致的階梯。而辰能，仍在探索更多可能。

自辰能溪樹河谷項目二期開發以來，辰能在項目去化上開始轉變思維，積極轉型。

近幾年，哈爾濱房地產市場銷售逐漸進入艱難期，高額通路傭金、通路截客等“亂象”頻發。在進退兩難的市場下，如何求變求新、轉型彎道超車顯得尤為重要。

2021年前三季度，受今年疫情影響，尤其是上半年松北區疫情影響，辰能地產銷售受到了一些影響。“現在辰能地產已經建立了成本部門，未來還會增設研發部門和客研部門，瞭解客戶需求的同時，加快提升項目差异化價值，增强市場競爭力。”，梅冬眼神堅定且自信的說到，“辰能地產之前以代理銷售為主，隨著市場變化，為了不被外部通路裹挾「綁架」，未來將組建辰能地產自己的銷售團隊，自建通路拓客，拓銷一體，保證未來銷售業績和利潤的最大化。”

他緩緩道來辰能在哈爾濱未來的目標——持續深耕、立足哈市、擴散全省，積極試水走出去，在合適的時機打響我們龍江地產的品牌。

房子回歸商品内容

2021年是樓市面臨大考的關鍵之年，在經歷三道紅線與集中供地後，地產業終結20年來的“高杠杆、高儲備、高周轉”模式，進入“穩地價、穩房價、穩預期”時代，哈爾濱房地產市場同樣也在逐步回歸理性。

梅冬坦言：“樓市調控已觸底”，在他看來，在全國層面上，面向房企和購房者的貸款政策，均有所放鬆；在地方層面上，出臺“限跌令”的都市已經達到2位數，其中就包括哈爾濱，而沒有出臺限跌令的一些城市，實際上也有限跌的操作。

儘管房地產調控政策已經觸底，但市場是否觸底，仍然要看各地的情况而定。一般來說，都市基本面越好，反應速度越快，政策底和市場底的時間差，一般不超過半年。梅冬認為，市場觸底之後，並不會有很大的反彈，可能是一個緩慢向上的過程。

但在當下政策、金融、市場環境中，面對未來發展存在的諸多不確定性，梅冬坦言：“開發商最難的是兼顧現金流、利潤、品質之間的平衡”。一方面房企需要快速周轉和去化，以換取足够的現金流，但如此帶來的利潤和品質，無法同時滿足。房子這種商品需要很長時間的建設週期，近兩年房企提出的快周轉，帶來的是建造品質的下降，所以品質問題頻出。

梅冬認為：“未來房地產產品會回歸商品的内容，高品質和高品質，以及全方位的高附加值服務。而這也正是我們辰能地產一直追求的目標和遵循的理念。”

在梅冬眼裡，辰能地產正是懷着這樣的情懷，以都市運營商的姿態，與都市共生長，為都市賦能。

梅冬（右）和樂居新媒體哈爾濱總經理薑安娜

以下為樂居財經與梅冬先生的對話精選：

樂居財經：當下樓市行情對公司的人均效能、管理結構有哪些影響？

梅冬：對企業來講，提高人均效能、降低成本是永恒的主題。現在房企都在加强銷售和工程系統的力量，對人均效能也提出更高的要求，有些頭部房企，都市公司只有個位數。管理結構更加注重流程的通暢性和部門之間的融合，甚至將工程和成本進行合併或歸屬管理。

樂居財經：2021年房地產形勢發生了較大變化，未來發展存在很多不確定性，面對當下政策、金融、市場環境，您覺得開發商最難的是什麼？

梅冬：開發商最難的是兼顧現金流、利潤、品質之間的平衡。一方面需要快速周轉和去化，換取足够的現金流，但同時帶來了利潤和品質的無法同時滿足。房子這種商品需要很長時間的建設週期，近兩年房企提出的快周轉，但來的是建造品質的下降，所以品質問題頻出。未來房地產會回歸商品的内容，高品質和高品質，以及全方位的高附加值服務。而這也正是我們辰能地產一直追求的目標和遵循的理念。辰能出品，必屬精品。溪樹庭院到現在的溪樹河谷，未來的溪樹河谷二期會更加體現這種理念。為業主提供高品質、高品位、高服務的住宅項目。

樂居財經：對於當下哈爾濱市場，您認為購房者更傾向於選什麼樣的房子？

梅冬：我認為購房者首選是像我們辰能地產這樣的品質房企出品的住宅，兼顧整體社區環境，高品質住宅。

樂居財經：如何看待全國樓市以及哈爾濱樓市在四季度、2022年的房價、銷量、政策方向上的發展？

梅冬：樓市調控已觸底。從全國層面來看，面向房企和購房者的貸款政策，均有所放鬆。從地方層面來看，出臺“限跌令”的都市已經達到2位數，根據媒體報導，已經有哈爾濱、張家口、岳陽、昆明、瀋陽、桂林、株洲、唐山、南通、徐州、安慶等16個都市出臺了“限跌令”，防止房價大起大落。而沒有出臺限跌令的一些城市，實際上也有限跌的操作。比如，有幾個二線都市，樓盤原本計畫打到92折，但地方政府建議最多打95折。

靴子落地！“房地產稅”等長期政策加速出臺。短期來看，房地產稅會降低預期，對樓市當然會有一定影響。長期政策落地的過程，可能是非市場化的短期政策逐漸退出的過程。

雖然房地產調控政策已經觸底，但市場是否觸底，要看各地的情况而定。一般來說，都市基本面越好，反應速度越快，政策底和市場底時間差一般不超過半年。市場觸底之後，並不會有很大的反彈，可能是一個緩慢向上的過程。

文章來源：見地