臥室裏有一道電梯門，乘坐飯店電梯直達六樓後可以直接出入，廚房地面沒有地板，而是一道直通樓下的樓梯。面對這樣一套住房，四川省自貢市劉女士向自貢市自流井區法院起訴，要求開發商解除購房合同，退還房款及資金佔用利息。一審敗訴上訴到自貢市中級法院後，11月11日，自貢市中級法院二審判决駁回了劉女士的上訴。

自貢市中級法院判決書查明的事實中載明，“案涉房屋一間臥室的牆體緊挨電梯，廚房位置沒有現澆地板。”自貢市中級法院稱，“若劉XX認為案涉房屋不能滿足居住條件，可另行主張權利。”

案涉房屋緊鄰公園

事實：原告一口氣買了七套房

兩級法院查明的事實顯示，2015年1月，劉女士與自貢市建華房地產開發有限公司（簡稱建華公司）簽訂《商品房買賣合同》，購買了建華公司位於自流井區紫薇路南湖俊景1幢第6層共七套房屋，並支付了總計600餘萬元購房款及其他費用。

合同簽定後，建華公司向劉女士交付了七套房屋。交付時七套房屋均未獨立建設成七套成套住宅。劉女士訴稱，之所以以明顯高於住宅價購買這七套房屋，是因被告宣稱可用於商業用途。但後來該七套房屋不符合住改商條件，無法用於商業用途。

2018年11月，雙方經協商，劉女士出具承諾，“建華公司按該房屋住宅建築平面和合同約定交付條件，結合現狀基本予以完善，達到住宅分戶使用。”此後，建華公司對房屋進行了分戶改造。

2019年8月，建華公司將改造後的七套住宅交付劉女士。

臥室裏有一道電梯門

爭議：這套房屋能不能作為住宅？

根據法院查明的事實，建華公司對房屋改造完畢並交付劉女士後，劉女士將其中六套房屋出售。2021年4月，原告劉女士以案涉房屋無法滿足住宅的基本使用功能為由，向自貢市自流井區法院提起訴訟，請求判令解除該套房屋買賣合同，退還購房款及其他費用。

11月14日，封面新聞記者在劉女士帶領下來到位於自流井區紫薇路南湖俊景1幢第6層案涉房屋內。這是一套建築面積84.33平米，套內面積67.14平米的住宅，現時已被改造為兩室一廳的住宅。

該幢樓房第3、4、5層是一家商務飯店，飯店電梯直接通往6層案涉房屋的臥室，並可以通過電梯門直接出入。“這種臥室如何使用？”

廚房地面是一道通往樓下的樓梯。劉女士說，樓梯間放置了一隻供樓下飯店專用的水箱，如果不解决水箱重新安放的位置，廚房地面就無法封閉成現澆地板，囙此，該位置至今無廚房功能。

劉女士稱，她和建華公司反復協商，要求解决廚房地板和臥室內電梯的問題，滿足住宅使用條件。但一直未能達成一致，於是起訴到法院。

法院確認問題存在

判决：超過時效駁回起訴

自流井區法院認為，本案系商品房銷售合同糾紛，訴訟時效應當自被告向原告交付房屋後開始計算，即從2015年起。被告主張原告訴求超過時效符合法律規定，本院予以支持。被告對原告購買的房屋進行了改造，是另一法律關係，本案不予處理，雙方可以通過其他合法途徑另行解决。

一審判決駁回起訴。劉女士隨即向自貢市中級法院提起上訴。

自貢市中級法院認為，《最高人民法院關於審理商品買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十一條第二款的規定，原告如果認為房屋不能滿足居住條件，就應當及時行使解除權。而原告於2021年4月提起本案訴訟，已經超過了一年的除斥期間。對原告的上訴請求不予支持。雖然一審判決認為原告的起訴超過訴訟時效系法律適用不當，但實體處理正確。

二審判决駁回上訴，維持原判。

疑惑：不能滿足居住如何主張權利？

兩份判決書均認為，案涉房屋改造後能否滿足住宅居住條件，是另一法律關係，原告可另行主張權利。

“可另行主張權利”

劉女士對此感到疑惑，“我起訴就是以案涉房屋無法滿足住宅居住條件的理由，但法院始終把它作為商品房買賣糾紛來處理。那我又應當以什麼理由來‘另行主張權利’呢？”

劉女士稱：按照建華公司提供的分戶改造圖紙，她簽字確認後由建華公司負責實施改造，但是，從改造情况看，涉案房屋遠遠達不到改造圖紙的技術條件。案涉房屋從改造開始到起訴之間，劉女士一直與建華公司交涉無果後才於2021年4月向法院提起訴訟。

申請：請求法院釋疑“如何另行主張權利？”

劉女士的代理律師認為，本案系商品房使用糾紛，爭議焦點是建華公司交的房屋是否具備住宅使用功能。“案涉房屋的現狀非常清楚：電梯直通臥室，廚房沒有地板，根本不具備完整性和封閉性。這樣的住宅如何使用？”律師稱，二審期間承辦法官曾到案涉房屋實地查看，廚房無地板，不具備使用功能，對於電梯可以直接出入臥室的情况也是非常清楚，“並不是如判決書所稱“牆體緊挨電梯”。

律師認為，本案並不存在《最高人民法院關於審理商品買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十一條第二款規定的“出賣人遲延交付房屋……經催告後三個月的合理期限仍未履行”的除斥期適用條件，本案中劉女士向法院提起訴訟，並沒有超過三年的訴訟時效期間，囙此，本案的覈心爭議是建華公司在改造後交付的房屋是否符合商品買賣契约的約定？原告是否有權對建華公司的違約行為行使契约解除權？

律師表示，無法理解兩級法院“另行主張權利”該如何主張。“當事人準備向自貢市中級法院提交判後釋疑的申請，請求解答該採取什麼管道、什麼理由來‘另行主張權利’？以便更好地維護當事人的合法權利。”

劉女士向自貢市中級法院提交釋疑申請後，自貢市中級法院如何回復當事人的疑慮？封面新聞將繼續關注。

來源：封面新聞

編輯：張恒