作者：子非魚

覆巢之下，焉有完卵？

在信貸收緊的背景下，任何都市都扛不住金融杠杆的短暫撤離，哪怕是上半年都還火熱的都市，也一樣。

君不見，上半年出地王的武漢，如今已經是二手房賣不動，新房遍地讓利。即便它還降低落戶門檻，甚至直接放鬆非本地戶籍且無房的總部企業高管限購政策，也擋不住。

上半年同樣火熱的大連，也傳來了樓市折戟的消息。

根據易居研究院監測資料顯示，東北房價第一城大連，10月二手房成交量僅為2048套，較去年同期慘遭腰斬。

另據媒體報導，大連現階段新房均價也出現了1000~2000元/平方米的下跌，如碧桂園東港國際降價，萬科大都會星海也積極促銷，推出不少特價房源。

今天，國家統計局公佈了70個大中城市新房與二手房數據，其中大連新房環比下跌了0.2%，二手房環比上漲了0.1%。

也就是說，大連現時的樓市現狀是，二手房腰斬，新房降價。二手房雖然還沒有降價，但從趨勢來看，也很難守住，估計這個月就會轉跌。

大連樓市何以有如此大的轉折？

要知道，上半年大連的樓市，幾乎可以用如火如荼來形容。

資料顯示，2021年2月，大連全市新房成交均價16119元/平方米，環比上漲1%，同比上漲14%。成交量為29萬平方米，環比上漲25%，同比上漲419%。

同時，根據國家統計局的資料顯示，今年上半年，大連新房銷售價格環比漲幅1%，同比漲幅6%；二手房銷售價格環比漲幅0.5%，同比漲幅6.3%，漲幅不但領跑東北，在全國也同樣位居前列。

另外，根據大連統計局披露的房地產數據，也可以看出上半年大連的樓市行情火熱程度。

大連統計局資料顯示，今年1月至4月，大連市房地產開發投資同比增長11%。商品房銷售面積199萬平方米，同比增長52.7%。商品房銷售額277億元，同比增長68.2%。

事實上，不僅僅是今年上半年，過去五年，在北方多數都市進入陰跌週期的情况下，大連依舊能够走出自己的獨立行情。

2016年，大連整體均價在1萬左右徘徊。2018年，大連均價接近1.25萬。2018年、2019年、2019年、2020年持續慢漲，截止到現時大連均價已經突破了1.7萬元/平方米。

大連上半年的行情火熱，主要是因為2020年年底大連那波疫情，壓制了當時的購房需求，這波需求在進入2021年之後，得到釋放，迎來了一波成交量。

此外，土地溢價率大幅上揚，也是主要的推動力之一。

去年下半年，大連成交了一批高價地塊，今年2月份，更是拍出了一批高溢價地塊。開發商哄搶地塊，刺激土地市場走熱，最終傳導給了二級房產成交市場。

但是，成交量在4月份開始見頂。根據中國房地產報的披露，進入5月份，大連的成交增速開始下降。進入下半年之後，成交量開始轉向，尤其是在8月份收緊調控之後。

下半年大連成交量的轉向，是全國信貸收緊的緣故，這是中心都市成交量集體下跌的共同原因。

去年年末，央行與銀保監會聯合發佈了“房地產貸款集中管理制度”，明確限制了各類銀行流向房地產市場和個人住房貸款的資金。

在這種背景下，各都市紛紛以上調首套房和二套房的貸款利率、延長放款週期來調劑市場需求。

沒有了貸款的支持，購房者有心無力。在這種背景下，包括大連在內的大多數都市成交量都進入了下跌模式。

進入8月份之後，大連的成交量更加慘澹，新房價格也開始下跌，並出現了打折促銷的場景。

這主要是因為疊加了8月份的限購陞級，加速了大連樓市的冰凍。

8月16日，大連發佈了《關於進一步加强房地產市場調控和監管工作的通知》。

在這份《通知》中，大連擴大了限售區域，並延長了限售時間。

《通知》規定：

自檔案發佈之日起，在中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區、高新區購買的新房，以網簽之日算起，五年內不得上市交易。

這一條發佈之後，讓大連一躍成為東北地區調控最嚴厲的都市。沒辦法，誰讓大連是東北地區樓市最活躍的都市，最活躍必然會引來最嚴厲的照顧。

本就因為信貸收緊導致成交量冷場的大連，在這一重拳之下，成交量繼續下挫，所以才有了10月份二手房成交量腰斬。

同時，進入下半年之後，房企的資金壓力越來越大，回款需求越發强烈，而市場又不活躍，所以只能選擇打折促銷，以價換量。所以，也是就出現了新房讓利的場景。

當下，大連又陷入了疫情之中，由此預計，11月的成交量會更低，跌幅也會更大。同時，新房和二手房價格也很有可能迎來雙殺。

囙此，短期內有購房需求的剛需，年底最好還是選擇觀望，不要著急入手，因為大連的市場底還未出現。

本號以為，大連買入最佳的時機，應該是明年一季度。

理由有二：

一方面，全國信貸正在適當放鬆，10月份的個人住房貸款已經陡增，而且全國房貸利率已經轉向，放款速度也在加快。

另一方面，大連本身的經濟、人口也决定著這座城市，未來的想像空間依然有。

大連是東北經濟第一城，同時也是房價第一城，它既是副省級都市，又是計畫單列市。這座城市，雖然在過去幾十年的競逐中，跑輸了大多數中心都市，但在東北地區，優勢還依舊在。

製圖：都市財經；數據：各都市統計局

最新七普資料顯示，整個東北地區36個都市，有33個人口流失，只有3個正增長，其中之一便是大連，另外兩個是瀋陽和長春（長春因為2020年吞併了公主嶺，增量位居第一，扣除公主嶺86.2萬，長春過去十年實際新增人口為52.8萬）。

製圖：都市財經；數據：各省統計局

正因大連是東北為數不多的還有些潜力的都市，所以這裡的房子，不僅大連人在買，很多東北人也在買。

這才有了過去五年大連房價有別於其他北方都市，走出獨立行情的現象。