01、前言

在統計局發佈的10月份裡面，全國70個都市，居然只有4個都市二手房房價上漲，2個都市二手房房價橫盤，還有64個都市房價下跌，這已經是一個很明顯的趨勢了。

過去我們說，未來樓市是一個28法則，也就是只有2成的房子能賺錢，8成的房子都會虧錢。

但從現在的這個情况來看，28法則都有些高估了樓市的情况。

現在房價的水分真的太高了，所以遇到一點點調控，房價就成這樣了。

小龍蝦認為，未來樓市有可能是19法則，甚至比19法則更殘酷，1成不到的房子能賺錢，9成的房子都會虧錢。

現在房價漲不漲覈心因素，還是要看有沒有炒房客，以及當地樓市調控的力度大不大。

就像很多人說，湖南房價低，是因為湖南留不住人；但實際上，我們可以看到，長沙每年的年輕人流入量，都排名全國前列，甚至連成都的年輕人流入量。

甚至於，有的時候，也會被長沙反超，就更別說武漢了。

像是湖南底下那些都市房價下跌，根本因素還是長沙樓市調控太嚴、房價不高，導致大部分年輕人都能在長沙買房，把當地樓市的熱度搞的更熱了。

對比江蘇，江蘇的南京，房價在整個省內一騎絕塵，遠遠超過其他城市，而且南京樓市對炒房客的容忍度也比較高，至今連二手房指導價都沒出。

所以整個江蘇房價，這一年來，好像除了蘇州房價沒漲以外，其他的都市房價都漲了。

這，就是省會的重要性。

一個省會城市要帶頭調控不給力，底下的都市房價很容易就漲了。

雖然這個規則也不是一定正確，但卻可以適用於大部分都市。

02、房價下跌暴露了一個問題

舉個最簡單的例子，現在的溫州樓市。

今年在溫州樓市投資房產的人基本上都虧了，溫州樓市這次沒有跟上整個浙江樓市行情。

別的都市房價上漲時，溫州沒有上漲；別的都市房價下跌時，溫州房價還跟著下跌了。

現時溫州樓市的問題，依舊是供應量太大了。

大家可以看到，溫州樓市這兩年來都是大面積的供應土地，每次都排名全國前列。

這意味著，未來一段時間溫州樓市都不會缺房子，而當樓市供需平衡又或者供大於求的時候，房價是很難上漲的。

溫州房價儘管今年沒有怎麼上漲，但是溫州房價原來就比較高，對年輕人的壓力還是比較大的。

溫州現時市區內的平均房價超過2萬元，其中鹿城區房價平均為2.7萬元。這對於年輕人來說，已經是一個天文數位了，溫州的高薪崗位並不是很多，年輕人買房還是比較吃力的。

溫州這些主城區的人口不斷地减少，底下縣城的人口不斷增加。很多都是因為買不起溫州主城區的房子，從而選擇離開主城區，去了底下的小縣城。

另一方面，近段時間以來，很多房產專家說我們國內房價下跌，是調控把房價搞下跌的。

而實際上，房價下跌，只暴露了一個問題，房價和收入水准真的不符合、不匹配。

如果現在按照國外的房地產市場來管理的話，那就是不要限購、不要限售，然後房地產稅稅率為1%起征，也沒有免征額。

也別說這個高，國外的房地產稅就是這樣的。

那麼大家想想，如果國內真的按照這1%來徵稅，有多少人會交不起稅而賣房？

這些人為什麼交不起稅，為什麼要賣房，覈心原因就是我房價太虛高了，收入根本不匹配房價，所以只要按照市場化的原則來管理樓市，房價就直接歇菜了。

總的來說，現在樓市調控，看著是在打壓樓市，但實際上是保護了樓市。

因為如果按照市場化的房價，那麼房價就不可能漲到這一步去。

03、如果房價一直跌，會發生什麼？

現在的樓市和過去真的有很多的不同點了。

以前大家買房的平均年紀比較小，也就是25歲左右，那個時候事業還處於上升期，未來的工資水準還有上漲的機會。

現在大家的平均買房年紀，已經在30歲到35歲之間了，對於很多人來說，這個年齡段拿的薪水，基本上就是頂部了。

換句話來說，過去25歲買房，是等於剛大學畢業，靠家裡幫忙，一起買了房，後來自己收入漲了，房貸也能獨立還的起了；現在是30多歲靠家裡幫忙，一起買了房，但後來收入不漲了，基本上就無法獨立還房貸。

如果收入不漲，每個月從薪水裡面拿一半出來，甚至更多去還房貸，壓力還是很大的。

自從房價不斷的上漲以後，給很多人帶來了一種錯覺。那就是，人想要守住自己的資產不貶值，是一種很容易的事情，只要不斷的買房就行了。

實際上這個世界相對於賺錢來說，如何把自己的錢給守住，才是最難的。

過去大家都覺得買房可以守住自己的資產不貶值，只是時代給大家發的紅利而已，這個紅利一結束，大家就要面對現實了。

小龍蝦一直強調，房地產：短期看金融，中期看土地，長期看人口。這也是，知名經濟學家任澤平的論斷。

借用任先生的論斷，我們看一看歷年人口出生率變化。

2016年開始，人口出生率一直是走下跌的趨勢。在接下來的幾年裏，不會根本性變化，還是會往下跌。

人口沒有增長，意味著人口對住房的需求並沒有額外的增長。而且這三十幾年來房地產迅猛發展，人均居住面積已經是達到飽和階段。

可以預見的未來，房地產發展必然是走下坡路線。

這個模型同樣適用於都市。如果一個都市沒有人口的淨流入，房地產發展也會停滯不前，甚至退後，房價下跌是必然的。

那麼問題來了，如果房價一直跌，會發生什麼？

如果房價一直跌，房地產行業會首先降薪裁員，上下游行業跟著降薪裁員，接著社會經濟進入蕭條期，各行各業賺錢更加困難，老闆們為了節省成本只能跟著降薪裁員。

如果房價一直跌，新房會賣不出去，二手房會有價無市，房企的庫存會越來越多。

發生債務危機的房企會越來越多，當爆雷的房企累計到一定數量，就會變成金融危機。

如果房價一直跌，中產階級獲得感會不斷下降，富人會對房地產敬而遠之。

剛需和剛改會不敢買房，銀行也會不敢大規模低利率放貸，社會很快就會通貨緊縮，接著就是爆發經濟危機。

04、總結

很多人都說，現在建材、人工等等的成本都上漲了，房價怎麼可能不漲，國外建材價格一漲，國外房價就漲了。

這，就是國內房價構成和國外的房價構成有著明顯區別的原因。

國外房價裡面，房子的建安成本平均占比在60%左右。所以建材、人工等成本新增以後，他們的房價就會明顯上漲。

而我們這邊，建安成本只占比房價的15%左右。如果在一線都市的話，那麼有可能占比會更低，因為建安成本占比房價比較低，所以哪怕建材上漲，我們的房價依舊很難上漲。

國內房價裡面，地價占比達到了60%左右。也就說，如果地價不漲，房價的成本就很難上漲。

換句話來說，現在地方上把地價降低，變相的就已經抵消了建材上漲的那部分上漲了。

那麼，房地產的利潤從何而來？

一是賺土地的錢，推動房價上漲的根本動力是土地價值的上漲，土地價值的上漲源自於都市的發展、人口的導入、產業的聚集等等。

二是賺勞動的錢，類似於傳統製造業的買進原材料-加工-賣出成品的邏輯，開發商及其建造行業上下游，賺的主要是這部分的錢，賺辛苦的錢、賺專業的錢。

三是賺時間的錢，貨幣是有時間價值的，與其說是賺時間的錢，不如說不動產本身具有抵禦通貨膨脹的作用，統計口徑的房價上漲。

很重要的一部分是包含了物價上漲，如當年的4萬億，大水漫灌從而推高了房價。

這三種錢裏，未來土地升值並不一定存在了。

伴隨經濟增長放緩、城市化進展到中後期、人口紅利的消失、產業轉型陞級的陣痛，很多都市的土地價值甚至會出現衰退，今年土地市場的情况就是鐵一般的證明。

通貨膨脹也不一定永遠都有，有經濟學家擔憂會進入通縮週期。

行業會回歸到製造業的本質，賺辛苦錢，活兒好還能活下去，活兒糙的可能會逐漸被市場淘汰。

也可能到時候，大家不會再好奇房地產有多少利潤了，反而好奇為啥能虧。