中新經緯11月15日電（薛宇飛實習生黃官才華）15日，國家統計局發佈了2021年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。相比於9月份，10月新房銷售價格環比下跌的都市數量大幅增加至52個，二手房價格環比下跌的有64個。從統計局當日公佈的另一組數據看，10月份全國商品房銷售面積約為1.27億平方米，是近6年來銷售面積最低的“銀十”，只高於2015年10月。

業內分析，當前價格的下跌是成交量下行的結果。二季度以來，二手房成交量保持下降，新房、土地市場相繼降溫，造成10月份交易量進一步下滑。繼一季度市場過熱、重點都市房價上漲較多後，現在價格的回檔是對前期過熱的自然消化。

新房價格出現普跌三亞逆勢上漲

10月份，70城新建商品住宅價格指數環比下降0.3%，同比上漲2.8%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯解讀稱：“9月份新房價格環比漲幅首次下跌，10月的跌幅則進一步擴大。可以認為，當前房地產市場開始‘入冬’，市場衝突從‘過熱’開始轉為‘過冷’。”

從數量上，也能看出市場轉冷的迹象。10月，70城新建商品住宅價格環比下跌的都市數量大幅增加至52個，較9月新增16個。嚴躍進認為，這說明市場在庫存和資金的雙重擠壓下，各大城市的降價促銷動作新增。

不過，貝殼研究院首席市場分析師許小樂對中新經緯分析，下跌都市中約80%的都市跌幅未超過0.5%，跌幅較小，房價仍然保持總體平穩。

在新房價格逆勢上漲的13城中，三亞以0.8%的環比漲幅領跑其他城市，位居70城第一位。海南省會城市海口的新房價格漲幅持平。對於三亞的價格上漲，嚴躍進分析，整體看，三亞過去幾年的供應是不足的，所以即便是全域限購，潜在的購房者在符合限購條件後，還是會買房。

分都市類別看，10月份，一線都市新房價格漲幅環比持平，二線、三線都市新房價格分別環比下跌0.2%、0.3%，降幅均有擴大。對此，嚴躍進表示，除了一線都市外，二線、三線都市均出現下跌，這說明後續需要防範這類都市出現新的風險，包括房企銷售困難導致項目開工意願不强等。

二手房市下行更甚一線都市齊跌

10月，70城二手住宅銷售價格指數環比下跌0.3%，同比上漲2.0%。其中，北、上、廣、深集體下滑，環比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。二手房降價的都市範圍亦在擴大，10月份達到了64個都市。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，二手房價格整體跌幅明顯，主要是兩方面原因：一是15個都市祭出二手房參考價，指導貸款發放，導致杠杆緊縮；二是銀行信貸對二手房收縮更加明顯，甚至停貸。囙此，即便是一線都市，其二手房價格也難以避免出現下跌態勢。

58安居客房產研究院分院院長張波也也認為，二手房參考價和房貸嚴控，是影響當前二手房市場的重要因素。

70個都市中，只有4個都市的二手房價格出現環比上漲，分別是贛州（0.5%）、三亞（0.4%）、海口（0.3%）、大連（0.1%），三亞、海口再度領漲。分析稱，在新房供不應求的情况下，市場熱度傳導至了三亞、海口二手房市場。

信貸政策正轉變下行局面有望築底？

許小樂分析，房價下跌的原因是需求端與供給端同步降杠杆。需求端，下半年以來居民按揭貸款的額度收縮，需求减弱。供給端，房企在較大的經營壓力下，加大降價促銷力度和範圍。二手房業主的降價意願增强，降價行為增多。

張波也分析，進入第四季度，房企加快現金回流的訴求不斷增強，雖然整體融資出現有一定向好的迹象，但並不會改變行業的融資難問題。這一原因，推動房企通過降價來拉動銷量，導致部分城市房價出現持續下行。

對於後市，張波稱，為保障房地產信貸平穩有序投放，不少都市在貸款首付比例和利率上加大對首套房購房者的支持力度，房地產金融側已現微調。預計今年最後兩個月，各地市場的變化力度也將保持差异化，預計市場成交量快速下滑的都市，房貸政策調整的節奏會進一步加快，包括個人和房企兩個層面，尤其是房貸審批和發放的提速將是重要趨勢。

許小樂預測，市場下行的局面有望在年底或明年年初築底。10月以來，金融信貸政策正在轉變，房地產市場的合理資金需求正得到滿足。預計到2022年，房貸供需關係將回歸正常，有利於合理住房消費得到正常滿足。

但李宇嘉則表示，適度糾偏的信貸環境，並不會對當前繼續下跌的趨勢形成扭轉。特別是在需求端不會鬆綁限售、限貸的情况下，未來需求復蘇態勢不能太樂觀，房價仍會慣性下跌。（中新經緯APP）

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