房價的高低，不能僅從房價上來判別，因為每個都市人們的收入水准都不同，在國際上，一般都是通過房價收入比來評判房價的高低。房價收入比就是房子的平均總價除以一個家庭平均年收入得出的數位，這個數位越高，也就意味著房價越高。那麼，現時我們國家的平均房價收入比到底是多少呢？根據上海易居研究院的統計資料顯示，在2020年，全國50城和100城的平均房價收入比分別為13.3和9.2，其中北京、上海、廈門和海口等都市的平均房價收入已經超過了30，深圳的平均房價收入比更是高達48.1。可以看出，這麼高的平均房價收入比，也意味著房價已經嚴重偏高了。就比如在深圳市，一個普通家庭想在深圳購買一套房子，就需要整個家庭不吃不喝工作48.1年。

當然，深圳作為我們國家房價最高的都市之一，房價確實非常高，全國大部分都市的房價都沒有這麼高。雖然這些都市的房價不像深圳和北京大部分都市的房價那麼誇張，但是大部分都市的房價還是嚴重偏離了當地居民的收入水准。現如今，年輕人買房基本上都需要自己家庭的幫助，並且還是只能凑够首付，而全靠自己能力買房的年輕人是少之又少。這並不是因為現在的年輕人不努力，只是現時的房價太高了，普通的工薪階級根本就買不起這麼高房價的房子。但是就是在這種樓市環境下，由於房子的掙錢效應非常强，很多人都大量投資房產，導致房價依舊持續不斷上漲。

但是在最近兩年，在樓市調控政策持續不斷收緊的情况下，房子的賺錢效應正在慢慢减弱，甚至還有不少都市和地區的房價出現了下跌的情况。在房子失去了賺錢效應之後，人們買房也開始猶豫起來，觀望情緒越來越嚴重。相反地，很多投資客不僅不再繼續購買房子，反而已經開始大規模拋售房產了。對此，有不少內行人都預測，隨著樓市中供大於求的現象越來越嚴重，2022年將首迎“房子貶值潮”？明年房價走勢或將超乎人們的想像。

為什麼會這麼說呢？其實並不是樓市調控政策持續收緊的原因，而是現時我們國家的樓市供需關係已經發生了變化。根據國家統計局統計資料顯示，截至2020年，我們國家城鎮居民人均住房面積已經超過40平方米，這遠遠超過了歐美已開發國家33平方米的人均住房面積。另外，根據央行公佈的統計資料顯示，截至2019年底，全國96.86%的城鎮家庭已經有了房子，並且戶均超過1.5套，有超過41.5%的城鎮家庭也都有2套及以上的房子。可以看出，現時我們國家的住房資源已經不再緊缺，並且住房資源也已經過剩了。雖然現時我們國家的城鎮化建設還在繼續，但是每年也都有800萬套左右的新建商品房入市，足够每年新流入的人口居住了。

另外，隨著最近兩年“房住不炒”慢慢深入人心以及對樓市炒作的不斷打擊，現如今很多人的購房觀念也都發生了轉變。在過去，很多人買房都是以投資為主要目的，很多人都投資了大量房產，以至於在總體住房資源已經過剩的大環境下，市場中流動的住房資源依舊緊缺，導致房價還在持續不斷上漲。而現如今，炒房客不僅不再投資房產，反而開始大規模拋售房產了。根據統計資料顯示，從今年3月份以來，全國二手房市場就出現了二手房掛牌量不斷激增的消息，僅3月份全國新增二手房掛牌量就環比上漲86%。而現時，北京、鄭州、天津、南京、重慶和成都等很多都市的二手房掛牌量都已經超過了10萬套、15套，甚至重慶（僅城區）的二手房掛牌量已經超過了20萬套。

對於二手房市場中的供大於求，在新房市場中同樣出現了，現時，不僅是投資客不再投資的房產，就是更多剛需購房者也開始持續觀望起來。從今年6月份以來，全國新建商品房成交量的月環比一直都在下跌，就是“金九銀十”的樓市旺季都沒有換回樓市的頹勢。根據統計資料顯示，截至2020年底，全國100城的新建商品房庫存數量已經超過5.1億平方米，雖然現時庫存數據還沒出爐，但是現時的新房庫存數量也會非常高。新房庫存高，就意味著房子不好賣，並且開發商的負債率非常高，因為絕大部分房企都是高負債高周轉地運營的。而房子賣不掉，再加上受“限貸令”和“三條紅線”政策的影響，房企融資也受到影響。囙此，現在很多房企在賣房回籠資金速度減緩之後，資金鏈都越來越緊張了。

相比於高利潤，現時房企更想“活下去”，囙此現時很多房企都已經開始了降價促銷，通過降價促銷來吸引購房者的買房，以此來獲得回籠資金。對於現時的房企來說，只有大量回籠資金，才能緩解資金鏈緊張的壓力，同時也能降低負債率。現如今，2021年已經開始倒數計時，即將進入2022年，而現時樓市行情並沒有任何回籠迹象，2022年又是决定房企是否能够完成降低負債率任務的重要年份。“三條紅線”新規製定了3條紅線：剔除預收款的資產負債率不得大於70%；淨負債率不得大於100%；現金短債比不得小於1倍。根據規定顯示，2023年6月份就是緩衝期的最後期限，所以2022年是留給房企們最後的一個降低負債的完整年份。囙此，在2022年房企們大概率會持續降價促銷，並且會加大促銷力度。而對於已經習慣了房價“永遠漲”的人來說，2022年的房價走勢或超出他們的想像。

而新房期房降價，對二手房市場的影響也是非常大的，因為開發商降價促銷，對房價的走勢影響非常大，並且將嚴重打擊到人們對樓市的信心。當然，對於一二線熱點都市的樓市來說，隨著這些都市的人口持續不斷流入，對住房的需求也會逐漸新增，這樣勢必會减弱這些對樓市的影響。而對於三四線都市則不同，不僅房價嚴重偏高、住房資源過剩，同時人口也在持續不斷流失，這些都市的房價勢必會開始出現回檔現象。在筆者看來，在不考慮都市和地段的前提下，銀監會現時的樓市環境和供需關係下，有2類房子肯定會先迎來貶值潮。

第一類是都市遠郊的房子，這些區域的房子價格都是被炒作起來的，周邊不僅沒有任何配套和交通的支撐，同時也沒有人口和產業的支撐。並且這區域的房子並不適合剛需購房者居住，不僅通勤時間長，生活也會不方便。更重要的是，都市也很難發展到哪裡，就算能，也可能是十幾年之後的事情了。而現如今隨著炒房客退出樓市，這些區域的房子價格也將會失去支撐，房價也將會有很大的下跌空間。

第二類房子是沒有優質學位加持的“老破大”。對於市區的老房子，雖然現時舊改政策在推進，但是同時也失去了拆遷概念。而對於這些老房子，如果沒有優質學位加持，再加上面積比較大，總價比較高，將越來越不受購房者的歡迎。畢竟購買現時購買市區“老破大”房子的錢，都可以在附近購買一套新建商品房住宅了。

總結：可以看出，隨著房子貶值潮的到來，最擔心的還是持有房子比較多的人。但是這對於還沒有房子的人來說，卻是一個好消息，因為這樣可以直接降低人們的購房成本。最後，對於準備買房的人，如果購買的是新房期房，一定要督促開發商要保質保量地建設房子。