作者：子非魚

01

昨天，瀋陽被傳放鬆限購一事，鬧得沸沸揚揚，儘管最終以瀋陽市房產局的發聲，“仍執行現行限購、限售等政策，未發生改變”而平息，但這事仍值得說道說道。

瀋陽被傳放鬆限購，最早是在前天晚上，財聯社爆出來的。當時財聯社的披露是：

有市場傳聞稱，為應對房地產市場下行壓力，瀋陽市房產局11月10日召集各大房企，線下通知從11月11日開始，放鬆限購限售等一系列房地產限制性政策，但不會發佈紅頭文件。

到昨天早上，財聯社又披露，瀋陽市房產局矢口否認，表示沒有接到通知。但同時，瀋陽的房企卻表示，有這回事，只是瀋陽市是口頭通知，不會發佈紅頭文件。

幾乎同時，第一財經聯系了瀋陽市不動產登記中心，瞭解到的情况是，“現時還沒取消限購”，但隨即稱“聽說有這個打算”，但還沒有紅頭文件。“

同時也有市民直接在瀋陽市房產局官網上諮詢了這事的真假，最終得到的回應是：

訴求人，您好！近日，網傳瀋陽市解除限購、限售等政策。經查，瀋陽仍執行現行限購、限售等政策，未發生改變，希望廣大市民不信謠、不傳謠。祝您生活和工作愉快！

從事件的發展來看，放鬆一事八成是有的，只不過，瀋陽非常聰明，當時只是口頭通知房企，沒有發佈紅頭文件，讓自己可進可退。

果不其然，事情有點鬧大了，於是瀋陽就退了。囙此，本號認為，瀋陽市房產局最後的蓋棺定論，表示繼續執行限購限售政策，並不算闢謠，只能說是放鬆未遂而已。

02

取消限購限售，用腳趾頭想想，這肯定是不能够的，因為觸碰了紅線，稍有不慎就不可能會被管理層約談。

上半年的南昌就是前車之鑒。

南昌當時因為受不了樓市的陰跌，放開了大南昌的限購，來了個購房同權政策。後來怎麼著，住建部奔赴南昌，立刻叫停政策，並將南昌納入了重點監測都市名單。

放鬆限購限售，力度太大，必然會引發市場大幅波動，這與管理層要求的穩定相悖。

今年以來，全國樓市都很冷，尤其是下半年，很多都市都進入了調整階段。面對跌跌不休，已經有19個都市或直接或間接發佈了限跌令，瀋陽就是其中之一。

後續，必然會有第20個，第21個……

奇怪的是，這些都市出臺限跌令，居然沒有一個被約談，也沒有一個被收回，為什麼？

理由很簡單，他們出臺“限跌令”的目的，是維持房價穩定，與管理層要求的穩定相符。

而像南昌的大南昌都市圈購房同權，以及瀋陽被傳出的取消限購限售，雖然也是為了穩定，但這種操作大概率會矯枉過正，也即很有可能再次出現大漲局面。同時還會帶來不好的影響，所以南昌和瀋陽，一個政策一日遊，一個放鬆未遂。

瀋陽的放鬆未遂，同時也透露出了一個明顯訊號，這個東北第一城的樓市，冷若冰霜，不然也不會有此消息傳出。

從數據端來看，的確如此。

瀋陽自去年9月發佈“沈八條”，抬高了首套房和二套房的首付比例，並將增值稅免征年限由2年調整到5年。在這之後，瀋陽的成交量幾乎腰斬。

進入2021年，在全國信貸收緊的背景下，瀋陽樓市當下的現狀是，二手房賣不動，新房讓利遍地。

中國指數研究院資料顯示，8月，瀋陽商品房成交套數下滑至1萬套以下，為8391套；9月，瀋陽商品房成交價格也跌至1萬元/平方米以下，為8846元/平方米。

這種背景下，8月份瀋陽約談了一批房企，禁止他們私自降價。9月份，瀋陽又加大了人才購房補貼力度，博士畢業生補貼由6萬元提高到7萬元，碩士畢業生由3萬元提高到4萬元，本科畢業生和技師由1萬元提高到2萬元。

但依舊擋不住浩浩下跌的洪流。

瀋陽住宅量價齊跌，最大的因素當然是今年的信貸收緊。

除此之外，還有其他一些因素，比如東北整體經濟不振、人口不興的氛圍，這是整個東北樓市陰跌不斷的共同因素，更是鶴崗、阜新、撫順房價白菜花的直接因素。

再比如供需。在2020年瀋陽限購陞級之後，供需結構發生了較大變化，供應遠大於需求。

資料顯示，截止2021年9月末，瀋陽可售商品住宅庫存量達2005萬㎡，參照過去12個月的平均銷售速度，當前庫存量去化週期約24個月，已經達到行業內公認的嚴重供過於求的標準。

這一庫存量，不僅說明了瀋陽此前價格為何會跌，還透露著未來瀋陽價格還會繼續下跌。

03

相比於住宅，瀋陽的公寓更是跌出了新的深度。

根據中國房地產網8月份披露的消息，8月份的時候，瀋陽蘇家屯一項目公寓，居然以2800元/平方米的白菜價出售，引來了眾多人排隊。

從査詢到的數據來看，2021年上半年，瀋陽公寓和平、沈河、渾南公寓整體均價都已破萬，和平區以14212元/平方米均價排第一；于洪、大東、蘇家屯都在7000元/平方米以下，蘇家屯區公寓均價5522元/平方米墊底。

中房網的記者瞭解到，之所以降價出售，主要是公司打算清盤瀋陽在售的所有產品，並且降價幅度也並非那麼大，清盤之前也僅賣3000多元/平方米。

換句話說，8月份蘇家屯片區的公寓價格相較於年初，幾乎被腰斬了。

這可讓人大跌眼鏡，比此前公寓價格大跳水的昆明、長沙都要嚇人。

一周前，本號寫過昆明的公寓市場，當時時代財經爆料昆明有公寓價格從此前的8000元/平方米降到了2500元/平方米。

但這是針對內部員工的價格，針對外部，價格最低只降到了5000元/平方米。

瀋陽、昆明、長沙三個省會城市公寓價格紛紛大跳水，根本原因是一樣一樣的，那就是庫存量太大，市場供應遠大於需求。

比如長沙方面，覈心5區公寓的去化週期均在24個月（兩年）以上，其中芙蓉區的去化週期更是達到了驚人的93.1個月（7.8年）。

也就是說，按照現在的銷售速度，即便芙蓉區現在不再新增公寓供應，也要賣上7.8年才能賣完。

製圖：都市財經

昆明方面，各個板塊普遍的去化週期都在2年以上，中心區的去化週期也是3.5年，次中心區的去化週期高達4.7年。北市、空港新區的去化週期更是在10年以上。

其中世博板塊，去化週期更是達到了驚人的668.26個月，也即55.7年，需要賣半個多世紀才能賣完。

製圖：都市財經；數據：銳理數據

瀋陽又是個什麼情况？截至2021年6月底，瀋陽公寓存量為254萬平方米，其去化週期達到了95個月。

也就是說，瀋陽的公寓按照現在的速度銷售，即便不再新增供應，也需要賣8年才能賣光。

天量的庫存，遠大於需求的供應，價格豈能不跌。

04

在上周的文章中，我已經提醒各位，公寓最好不要碰。

公寓這類住房，只有擁有强大需求的都市，才能够支撐得起來，比如北京、上海、深圳、廣州這類都市。即便這類都市，也要考慮在覈心區買，遠離了覈心區，同樣有風險。

北上廣深以下都市，如果你只是買來自己居住，而且是過度，那也未嘗不可。如果想投資，那就碰不都不要碰，尤其是瀋陽、昆明、長沙這些庫存量超大的都市，買到就算砸手裡了。

本文的主角是瀋陽，最後說說瀋陽的購房建議。

上面已經說到，公寓是決計不要碰的。住宅方面，現時瀋陽放鬆未遂，原本的利好變成了利空，再加上瀋陽的住宅存量同樣高企，所以本號以為瀋陽的房價還未見底，剛需還可以再等等。